Актом обстеження будівель, підписаним членами комісії:
- фізичний знос фундамента основної будівлі - 30%;
- перекриття - 30%;
- стін - 30%;
- перегородок - 30%;
- підлоги - 70%;
- вікна та двері - 100%.
У відповідності з даними обстеженнями була визначена ціна продажу будівель
Чернігівської виробничо-комерційної фірми побуту "Реал" на основі положення, затвердженого наказом начальника регіонального відділення Фонду
Державного майна по Чернігівській області від 10.03.95 р. №116. Воно було розроблене працівниками вищезгаданого відділення Фонду на підставі п.14
"Положення про порядок проведення експертної оцінки державного майна при приватизації", затвердженого наказом Фонду державного майна України від 2 лютого 1995 року №100.
Це положення характеризує загальну процедуру експертної оцінки, яка включає:
- збір вихідних даних;
- вибір методології експертної оцінки;
- складання звіту про експертну оцінку.
Вихідними даними для здійснення експертної оцінки об'єктів приватизації є дані про активи підприємства, інформація про виробництво, ринки збуту, проектно-кошторисна документація, дані натурних обмірів.
Вибір методології експертної оцінки здійснюється експертом самостійно.
Положення №116 розроблене Чернігівським віділенням Фонду державного майна регулює порядок проведення робіт працівниками регіонального відділення, по експертній оцінці будівель, споруд об'єктів малої приватизації, коли застосовується спосіб приватизації - викуп.
Вартість споруд фірми "Реал" за експертною оцінкою визначалася за формулою:
Цб = Цж х Sз х Кяк х Кзон х Кзн х Уінф де:
Цб - ціна викупу будівлі в млн.крб.;
Цж - ціна 1м2 житлової площі, що склалася з фактичних витрат на будівництво на момент приватизації по даним відділу капітального будівництва місцевої Ради народних депутатів;
Sз - загальна площа (м2), приймається згідно інвентаризаційної справи або проекту.
Кяк - коефіцієнт якості будівлі, визначається за формулою:
Кяк = (Кя + Кр) - 1 де:
Кя - коефіцієнт споживчої якості будівлі. Він визначається згідно з
"Порядком визначення коефіцієнта споживчої якості квартир (будинків), що підлягають приватизації", затвердженим Постановою Кабінету Міністрів
України від 8 жовтня 1992 р. №572.
Кр - коефіцієнт, що враховує розміщення нежитлового приміщення в будівлі, затверджується місцевою Радою народних депутатів, або уповноваженим органом. Рекомендовані значення від 0,7 до 1,2.
Кзон - коефіцієнт місця знаходження об'єкту, який визначається "Положенням про визначення та застосування загальних коефіціентів при оцінці майна комунальних підприємств Чернігівської області", затвердженим рішенням обласної Ради народних депутатів від 3 березня 1993 року;
Кзн - коефіцієнт, враховуючий сумарну амортизацію будівлі, визначається згідно рекомендацій "Об оценке рыночной стоимости" (Общество "Знание",
Украина, Киев 1994 г.). за формулою:
Кзн = Кфіз х Кфунк х Км де:
Кфіз - фізичний знос, визначається експертною оцінкою % зносу елементів будівлі в цілому;
Кфун. - функціональний знос будівлі, визначається "старінням" проекту, який не відповідає новим технологіям. Зниження вартості внаслідок функціонального зносу може бути від 1% до 40%;
Км - моральний знос, враховує невідповідність споживчої якості будівлі сучасним вимогам з таких питань, як планування, висота поверху, освітлення, інженерне обладнання;
Уінф - індекс інфляції.
На мою думку це Положення розроблене вдало, бо воно враховує найголовніші важелі, які впливають на ринкову ціну об'єкта: якість будівлі, її розміщення, величину зносу, аналогічну ціну 1м2 житлового фонду.
Ціна продажу будівель Чернігівської виробничо-комерційної фірми побуту
"Реал" була визначена згідно з даними "Акту обстеження об'єкта" та "Акту визначення ціни продажу будівель" в сумі - 8556000 тис.крб.
Цб = Цж х Sз х Кяк х Кзон х Кзн х Кінф = 23,5 х 1,4 х 471,8 х 1,3 х 2,4
х х 0,71 х 1 + 13 х 1,4 х 2,4 х 0,5 х 0,186 х 67,7 х 1 = 8281+275=8556
млн.крб.
Давайте порівняємо дані передаточного балансу, (див. с.) дані "Відомості
розрахунку вартості будівель, транспортних засобів станом на 1 квітня 1995
року" (табл.2.2.1 с.) та експертної оцінки: первісна вартість основних
засобів - 1465299 тис.крб., залишкова вартість основних засобів
52607 тис.крб., знос основних засобів - 1412692 тис.крб., в тому числі
первісна вартість будівель - 1218459 тис.крб., залишкова вартість будівель
= 0 (нуль), вартість будівель за експертною оцінкою - 8556000 тис.крб.
Вартість будівель визначена експертним шляхом в 8556 млн. разів!!! більша,
ніж залишкова вартість цих будівель, визначена у відповідності з даними
бухгалтерського обліку.
Цей приклад чудово ілюструє, що визначати вартість майна по залишковій
вартості ні в якому разі не можна, так як вона не відповідає реальності. В
результаті визначення вартості майна таким шляхом держава втрачає трильйони
карбованців і весь процес приватизації перетворюється в приватизацію заради
самої приватизації, при якому забезпечується лише невеличка верства
населення, яка має доступ до управління державною власністю. Цю думку
підтверджує ще й той факт, що до 07.08.95 р., законодавчо не
регламентувався рух фактично придатних до експлуатації, але за даними
бухгалтерського обліку зношених або ліквідованих основних засобів.
Повернимося до таблиці 3.2.1. В цьому випадку залишкова вартість майна
підприємства складає лише 89% первинної вартості. І лише з 07.08.95р. з
введення в дію "Положення про порядок відчуження засобів виробництва",
затвердженим ФДМУ від 07.08.95 р. №1020 цей процес почав регулюватися і від
підприємств почали вимагати реалізовувати основні засоби (в тому числі
повністю зношені) через аукціони.
Більша частка основних засобів не "мала" залишкової вартості, а отже
списувалась. В результаті цього керівники підприємств могли їх
використовувати на власний розсуд. Особливо чітко просліджується тенденція
до зменшення основних засобів, що знаходились на обліку в орендованих
підприємствах. Оскільки останні зацікавлені в зменшенні державної частки
орендованих засобів в силу таких причин:
- для зменшення суми орендної плати;
- для зменшення вартості майна підприємства, що в майбутньому має
приватизуватись.
Як на мою думку, то відрегулювати питання відчуження державної власності
потрібно було ще на початку розвитку орендних відносин, щоб запобігти
нераціональному з точки зору ефективності використанню основних засобів.
Продаж основних фондів (в тому числі повністю зношених) на аукціонах за
ціною, в основу якої покладена їх експертна оцінка, буде сприяти як більш
ефективному використанню основних засобів, так і збільшенню доходу
бюджетів.
На підприємствах при визначенні вартості цілісного майнового комплексу чи
його структурних підрозділів використовується Методика оцінки №36. Згідно з
цією методикою в основу оцінки покладені дані передаточного
бухгалтерського балансу. Так, визначення вартості майна Бахмацького
міськторгу проводилось саме за такою Методикою.
Згідно з Актом оцінки цілісного майнового комплексу (табл. 3.2.2) вартість
відчужуваного цілісного майнового комплексу становить - 16082310 тис.крб.
АКТ ОЦІНКИ ВАРТОСТІ Таблиця 3.2.2.
МАЙНА БАХМАЦЬКОГО МІСЬКТОРГУ
№№ Показник Вартість майна; крб.
1.
1.1.
2.
4.
5.
5.3.
6.
6.2.
7.
13.
14.1
14.2
15.
16.
17.
18.
20.
20.1
20.5
21.
21.1
22.
Балансова вартість основних засобів
У тому числі введених в дію в період між індексаціями
Залишкова вартість
Запаси і затрати, які входять у валюту балансу
Фінансові активи, всього в тому числі:
Грошові кошти, розрах. та інші активи
Кредиторська заборгов., всього в тому числі:
Розрахунки та інші пасиви
Оборотні засоби з вирахуванням кредиторської заборгов. (р.4-р.5-р.6)
Вартість цілісного майнового комплексу
(р.2+р.7,р.8,р.9,р.10,р.11,р.12)
Запаси і затрати, які входять у вал. балансу
Фінансові активи
Кредиторська заборг. під час переходу в оренду
Коеф. індексації вартості оборотних зас.
Варт. обор. засобів, зданих в аренду
(р.14.1,р.14.2 - р.15)
Залишок амортиз. фонду орендодавця
Зменшення вартості цілісного майнового комп- лексу, всього в тому числі:
Що належить орендарю гр.4.13
Об'єктів, що не підлягають приватизації
Збільшення вартості цілісних майнових комп-лексів, всього в тому числі:
Нематеріальних активів, що відображ. у балансі (експертна оцінка)
Вартість майна, що підлягає приватизації дер-жавна частка у статутному
фонді
3.13 - 20.17, р.18 р.19 р.21 27314373
16939514
13708306
4177034
4177034
15960556
— // —
1924784
18858298
66074
11786
52629
299
7544069
77042
14033063
4437335
9595734
3635970
3635970
16082310
* Дані надані Регіональним відділенням ФДМУ по Чернігівській області.
Покупець зобов'язаний внести 16082310 тис.крб. протягом 30 календарних
днів. Власні кошти покупця - 1432310 тис.крб. Кошти іменними
приватизаційними готівковими сертифікатами в сумі 14650000 крб.
За даними бухгалтерського обліку залишкова вартість будівель та споруд
складає 20,4 млн.крб. За експертною оцінкою вартість цих будівель по
Бахмацькому міськторгу - 7312,8 млн.крб. Отже, враховуючи те, що експертна
оцінка проводиться як мінімум за трьома методами, а потім співвідносяться
результати, можна припустити, що залишкова вартість будівель та споруд за
даними бухгалтерського обліку занижена.
При експертній оцінці вартості будівель, що приватизуються Чернігівським
Регіональним відділенням Фонду державного майна найчастіше використовуються
метод витрат, метод аналогу продаж та метод потенційної прибутковості. При
розрахунку по методу аналогу продаж коли визначали вартість будинку "Мода"
по вул.Леніна, 38-а, за еталон була прийнята вартість 1м2 загальної площі
житла, яка визначена двома способами:
- ринкова вартість нерухомості в м.Чернігові, що склалася на сьогодні і
проіндексована вартість 1м2 загальної площі в цінах до 1991 року.Нежитлові
будинки за допомогою коригуючих коефіцієнтів якості приводяться у
відповідність з аналогом житлового будинку. Споживча вартість нежитлових
будівель скоригована загальними коефіцієнтами та коефіцієнтами зносу.
Розрахунки вартості приміщення по методу витрат при визначенні експертної
оцінки будівель виконані по вартості одиничного показника 1 куб.м
будівельного об'єму будівельного аналогу.
Визначення вартості будівлі з урахуванням потенційної прибутковості
виконується згідно з "Положенням про визначення вартості об'єктів
приватизації з урахуванням їхньої потенційної прибутковості", затвердженим
наказом Фонду державного майна, Мінекономіки, Мінфіну, Мінстату України від
27 лютого 1995 року №216/40/30/63. Оцінка вартості будівель даним методом
базується на розрахунку очікуваної суми прибутку, що може отримати власник
за певний період експлуатації приміщень.
Визначення вартості об'єкта приватизації з урахуванням розміру його
прибутку залежно від галузі, до якої він належить, здійснюється за
формулою:
Пп = Роз х (В1І1+...+ВnIn) х Зо.з х То.к х Кзон
де:
Пп - сума очікуваного прибутку об'єкта приватизації;
Роз - середньогалузева рентабельність основних засобів у 1990 р.,
визначається як відношення балансового прибутку галузі до первісної
вартості її основних засобів у 1990 р.;
В1 - балансова вартість основних засобів, що належать державі, і введені в
дію до 1 січня 1995 р.
В2...n - балансова вартість основних засобів, що належать державі та
введені в дію після 1 січня 1995 р., з розподілом по кварталах n.
І1...n - індекс зміни балансової вартості основних засобів з моменту
останньої індексації і до моменту приватизації.
Зо.з - коефіцієнт придатності основних засобів, що належать державі, до
експлуатації на момент приватизації. Зо.з визначається за даними
бухгалтерського балансу як відношення залишкової вартості основних засобів,
що належать державі, до їх балансової (первісної) вартості.
То.к - нормативний термін окупності капіталовкладень.
Кзон - зональний коефіцієнт
В цій формулі при визначенні вартості об'єкта, що приватизується
враховується його місцезнаходження, прибутковість по галузі, період
окупності. Але знову ж в основу покладено, (як і в методиці №961) балансову
вартість основних засобів.
Визначення вартості об'єктів приватизації з урахуванням їхньої потенційної
прибутковості на Чернігівщині практикується мало і то лише при експертній
оцінці.
При розрахунку вартості будівель, вищезгаданими методами на основі Акту
обстеження будівлі дається характеристика приміщень. В ній зазначаються
основні відомості про неї:
- коли введена в дію;
- яка загальна площа;
- дається характеристика конструкцій будівлі.
Вартість приміщень методом аналогу продаж визначається при експертній
оцінці за формулою:
Ц = Цж х S х Кяк х Кзон х Кзн
де:
Цж - вартість 1м2 житла;
S - площа;
Кяк - коефіцієнт якості;
Кзон - зональний коефіцієнт;
Кзн - коефіцієнт зносу.
Для визначення вартості цим способом необхідно знайти всі необхідні
показники.
При визначенні вартості будівель методом аналогу продаж враховується
ринкова та встановлена вартість 1м2 загальної площі житла в м.Чернігові.
Так згідно аналізу даних пропозицій на ринку нерухомості в м.Чернігові
станом на 01.01.96 р. вартість 1м2 загальної площі житла становить 172$.
Цж1 = 172 х 185000 х 0,95 = 30,23 млн.крб.
Цж1 - вартість 1м2 житла, визначена 1 способом.
172$ - вартість 1м2 житлової площі.
185000 - обмінний курс долара.
0,95 - коефіцієнт, що коригує курс продажу та купівлі долару.
Згідно до Листа облдержадміністрації вартість 1м2 житлової площі в цінах
1984 року становила 235 крб., а загальної -
235 : 1,45 = 162,1 крб. за 1м2
Цж2 = 162 х 185000 = 30 млн.крб., де
Цж2 - вартість 1м2 житла, визначена 2 способом.
185000 — показник, що відображає зміну цін на житло з 1984 року по 1996
рік.
Для розрахунків приймається середній показник вартості 1м2 житла,
розрахований перерахованними методами.
Цж = (30,23 + 30,0) : 2 = 30,12 млн.крб.
Для того щоб знайти вартість будівель, необхідно розрахувати коефіцієнт
якості приміщення. Він залежить від місця розташування будинка,
віддаленості від центральних районів, від рівня загазованості, від
матеріалу з якого виготовлені стіни будівель, наявності чи відсутності
благоустрою.
Коефіцієнт якості приміщення визначається по формулі:
Кяк = (Кя + Кр) - 1 , де
Кр - коефіцієнт, враховуючий розміщення приміщення в будинку.
Приміщення будинку "Мода" на першому поверсі, отже Кр=1,2 (для підвальний
приміщень Кр=0,7).
Кя - коефіцієнт якості, який розраховується за формулою:
Кя = 1 + К1 + К2 + К3 + К4
згідно з "Порядком визначення коефіцієнтів споживчої якості квартир
(будинків), що підлягають приватизації", затвердженим Постановою Міністрів
України від 8 жовтня 1992 р. №572.
К1 - коефіцієнт, враховуючий місцезнаходження будівлі в населеному пункті.
В зв'язку з тим, що будинок "Мода" знаходиться в центрі міста, то К1 = 0
(для території на окраїні К1 = -(0,1-0,2)).
К2 - коефіцієнт, враховуючи санітарно-гігієнічні показники території
розміщення будівлі. Якщо рівень загазованності відповідає нормам, то К2=0.
Такий показник коефіцієнта взяли для будинку "Мода".
К3 - коефіцієнт, що враховує матеріал стін будинку. В даному випадку в
зв'язку з тим, що будинок у дві цегли прийняли, що К3 = 0,75.
К4 - коефіцієнт, враховуючи рівень інженерного обладнання будівлі. В
будинку відсутня горяча вода, отже К4 = -0,05.
Кя = 1 + 0 + 0 + 0,75 - 0,05 = 1,7
Коефіцієнт якості приміщення першого поверха становить:
Кяк = (1,2 +1,7) - 1 = 1,9;
для підвальних приміщень -
Кяк = (0,7 + 1,7) - 1 = 1,4
Зональний коефіцієнт в даному прикладі згідно додатка №5 до рішення міської
Ради народних депутатів від 12 квітня 1995 року приймається в розмірі Кзон
= 3,2.
Коефіцієнт зносу визначається згідно обстеження технічного стану будівлі
комісією з використанням "Правил оцінки фізичного зносу жилих будинків" за
формулою:
Кзн = Км х Кф х Кфіз , де
Км - коефіцієнт морального зносу.
Кф - коефіцієнт функціонального зносу.
Ці коефіцієнти визначаються експертним шляхом і дорівнюють:
Км = 0,7, Кф = 0,6.
Результати обчислення фізичного зносу зведені по будинку "Мода" в таблицю
3.2.3, с.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
