Закон РФ «0 залоге» устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.
Юридическая регистрация
Юридическое оформление сделок имеет большое значение для
ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право
собственности или право хозяйственного владения на закладываемую
недвижимость. Законодательство предусматривает определенный порядок
его оформления.
Субъектами договора о залоге являются:
. стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель) - юридические и физические лица;
. регистрирующий орган;
. держатель единого залогового реестра.
Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. н может предусматривать значительную свободу действия залогодателя:
. возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству;
. сдачу имущества в аренду;
. обременение имущества новыми долгами и т. д.
Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения обеспечиваемого им обязательства по кредиту.
Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором.
Предприятия, за которыми государственное имущество закреплено на основе хозяйственного владения или оперативного управления, осуществляют залог с согласия собственника этого имущества и Комитета по управлению государственным имуществом.
Комитет по управлению имуществом может дать согласие на передачу в залог имущества только после оценки хозяйственного состояния залогодателя, содержания договора банковской ссуды, договора залога, при наличии документов, устанавливающих необходимость осуществлять залог государственного имущества.
Согласие Комитета по управлению имуществом на залог должно быть
получено до вступления в силу основного договора.
Договор об ипотеке должен содержать:
. наименование залогодателя и залогодержателя и места их на хождения;
. название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и места заключения договора;
. указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
. указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;
. описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;
. наименование документов, подтверждающих права собственника на закладываемое имущество;
. указание на то, что закладываемое имущество не обременено другими обязательствами;
. подписи залогодателя и залогодержателя;
. наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием даты, места регистрации, номер в Едином залоговом реестре.
По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.
Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и возмещение расходов по реализации предмета ипотеки. Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегистрирована ипотека.
Регистрация договоров ипотеки
Постановлением Правительства Москвы от 20 сентября 1994 г. № 788 «0 введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога» введен регистрационный реестр договоров о залоге - Единый залоговый реестр.
Государственную регистрацию договоров ипотеки (как часть государственной системы регистрации недвижимости и сделок с ней) осуществляют:
. КУГИ;
. ПИБ;
. Земельный комитет;
. Департамент муниципального жилья;
. Городская регистрационная палата - держатель Единого залогового реестра;
Договор о залоге считается зарегистрированным, если:
. ему присвоен номер код личного залогового реестра;
. обязательная запись в регистрации залога внесена в Единый залоговый реестр;
. на договор о залоге и на свидетельство о регистрации залога нанесен номер (код);
. надлежаще-оформленные копии переданы в Архив договоров о залоге, держателю Единого залогового реестра.
Регистрирующий орган обязан при получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства или изменения договора о залоге, внести регистрационную запись в ведомственный реестр и передать сведения держателю Единого залогового реестра.
При прекращении права залога регистрация залога погашается держателем Единого залогового реестра.
В соответствии с Законом Российской Федерации «Об основах федеральной
жилищной политики» и Указом Президента Российской Федерации от 24
декабря 1993 г. М 2281 «0 разработке и внедрении внебюджетных форм
инвестирования жилищной сферы» ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам
на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков,
а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества
(ипотека).
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.
Кредитование жилищного строительства производится при
условии отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия разрешения соответствующих органов на строительство жилья.
Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в
рамках, предусмотренных проектами и договорами порядка на осуществление строительно-монтажных работ, сроков и стоимости строительства
(реконструкции).
Объекты кредитования
Объектами кредитования выступают:
. приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;
. строительство (реконструкция) жилья;
. приобретение жилья.
В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют три вида жилищных кредитов:
. земельный;
. строительный;
. кредит под приобретение жилья.
В положении о жилищных кредитах сказано, что выдача кредитов на жилищное строительство осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику по частям, соответствующим стоимости этапов строительно-монтажных работ.
В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль за целевым расходованием денежных средств и соблюдением графика строительства.
Заключение кредитного договора
Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии, что остальная часть затрат осуществляется заемщиком.
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке) .
В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, процентная ставка, условия и периодичность ее изменения, обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за не целевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.
Решение о предоставлении кредита на строительство принимается банком- кредитором на основе кредитной заявки заемщика.
Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, а также форма его обеспечения, в заявку входят:
. для юридических лиц-заемщиков - учредительные и регистрационные документы: бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды; технико- экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы, подтверждающие права на участок застройки и раз решение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копия договоров на осуществление подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора;
. для физических лиц - документы: подтверждающие право на участок застройки; разрешение на строительство; согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация; документы, необходимые для определения платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка. В обеспечение кредита предоставляется залог и гарантии.
На этапе рассмотрения заявки кредитор осуществляет комплексный анализ кредитоспособности и финансовой устойчивости заемщика, оценивает бюджет строительства (источники финансирования и намерения по использованию построенного жилья - продажа, сдача в аренду), потребности рынка жилья в месторасположении застройки.
До полноты погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.
В случае невозможности возврата кредита заемщиком производятся обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка.
Схема и условия выдачи кредитов на приобретение жилья устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.
В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.
Каждый ипотечный банк использует свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.
Схемы кредитования
Санкт-Петербургский ипотечный банк использует следующие схемы кредитования: выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а также муниципальный облигационный займ под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов под приватизацию предприятий.
По схеме «Форвард - кредитинвест» кредитуются застройщики, которые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают строящиеся объекты. Поэтому оформление залога и выдача кредита осуществляются поэтапно по мере окончания строительства.
В Москве реализацию программы контрактных сбережений, получивших название семейных жилищных накопительных счетов, осуществляет Ипотечный акционерный банк.
Клиент, открывая счет в банке, был обязан в течение не менее 1 года
накопить сумму, равную 30% от стоимости приобретаемого жилья.
Средства индексировались посредством перевода рублевых сумм в
доллары США по курсу ММВБ на момент взноса. Банк по истечении
срока накопления предоставлял долгосрочный жилищный кредит. Схема
накопительных счетов «сберегательных жилищных контрактов»
используется Сбербанком России. В случае выполнения условий
контракта (минимальный срок контракта 1 год) клиент имеет право
получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80% от
ставки по кредитам на строительство и приобретение жилья).
Наибольшее распространение в России получила схема кредитования,
основанная на заключении с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом последующего его
выкупа. По такой схеме работает Столичный банк сбережений -АГРО в
Москве. Его партнерами являются Универсальная финансовая компания и
ряд риэлторских фирм.
Финансовая компания покупает у риэлторской фирмы квартиру для
заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом ее выкупа.
Договор заключается на один месяц с регулярным его продливанием,
если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает
перед банком поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в
установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной
реализации квартиры риэлторской компании.
Размер кредита к стоимости квартиры составляет: 2/3 при кредите до 2 лет, 60% - от 3 до 5 лет и 50% - от 6 до 10 лет.
При установлении платежей по основному долгу и процентным ставкам по долгосрочным кредитам банки используют метод индексации платежа по курсу рубля к доллару.
В России развитие ипотечных кредитов сдерживается состоянием юридически - правовой базы и отсутствием соответствующих институтов, связанных с обслуживанием ипотеки.
Большие трудности у банков и инвесторов имеются при определении цены залога. Если с оценкой квартир или дач особых проблем не возникает, то назвать точную цену предприятия, особняка очень сложно и требует работы специалистов. Для зтого надо постоянно заниматься мониторингом рынка, анализом цен.
Серьезной проблемой у ипотечных банков является получение достоверной информации о титуле собственности. Это требует создания дочерних структур банка, занимающихся оценкой, проверкой документов, оформлением кредитов и реализацией заложенного имущества в случае невозврата ссуд.
Для операций с недвижимостью необходимы юридические нормы, регулирующие деятельность всех звеньев ипотечной системы.
Рынок ипотечных обязательств требует разработанности всех аспектов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру обращения взыскания, т.е. отчуждения недвижимости в случае неисполнения обязательства.
В принятом Законе РФ «0 залоге» не в полной мере проработаны вопросы ипотеки. Некоторые из них не согласуются с действующим законодательством в части использования залога квартир. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной мере отработана и процедура реализации залога через судебные органы. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с общими судебными исками чрезвычайно длительное время, что резко снижает привлекательность ипотеки. С другой стороны, необходимы законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.
Заключение
В нашей стране пока ещё не разработана соответствующая
инфраструктура ипотечной системы, связанная с созданием на территории
России единого порядка регистрации недвижимого имущества, оформления
прав на его владение, единой базы данных о заложенной недвижимости и
т.п. В стране следует принять комплекс законов, регулирующих
ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с
недвижимостью.
Для полноценного функционирования системы ипотечного кредитования в России необходимо создать систему страхования операций с
.недвижимостью. Пока что в наших условиях, при всей несовершенности системы
ипотечного кредитования а также системы законодательства часто используются
так называемые системы псевдо-ипотеки (например предварительная передача
прав на объект недвижимости кредитору, а затем сдача в аренду этого объекта
недвижимости фиктивному кредитополучателю)…
Список использованной литературы
. С.А.Александров, Ф.И.Пугачев. “Кредитные средства обращения и платежа”.
М. “Факт”. 1991 г.
. В.А.Селиванкин. Техника кредитования. Л. “Кооперация”. 1926 г.
. В.С.Волынский. Кредит в условиях современного капитализма. М. “Финансы и статистика”. 1991 г.
. М.Коган. Коммерческие банки и предприятия. Расчетные и кредитные взаимоотношения. Выпуск третий. 1992 г. Центр деловой информации газеты
“Экономика и жизнь”.
Страницы: 1, 2
