2. Частная собственность в виде участка территории, определяющий атрибут недвижимой собственности (см. недвижимость). Термин земля - в обычном смысле означает участок суши на поверхности земли, не покрытый водой, в юридическом смысле это слово используется для обозначения недвижимости (и в этом контексте термин "земля" употребляется в смысле территория, участок, а не почва).
Износ (обесценение) - потеря стоимости недвижимости под действием различных
причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное
(моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей
среды.
Интерес - выгода, материальная заинтересованность, участие, доля (в чем-
либо).
Капитализация - преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно
получаемую в настоящий момент стоимость.
Клиент - см. Заказчик.
Наилучшее использование - способ использования участка недвижимости,
выбранный из числа общепринятых и законодательно разрешенных, который
является физически возможным, прибыльным и который приводит к наибольшему
значению стоимости земли.
Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то:
здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество
определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба
его назначению невозможно. Законом к недвижимому имуществу также относятся
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Недвижимость - см. Недвижимое имущество.
Обесценение - см. Износ.
Отчет - документ, передаваемый заказчику и содержащий результаты процесса
оценки.
Опцион - право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в
настоящее время условиях.
Оценка - см. СТО РОО 10-01-95 Приложение А "Термины системы нормативных
документов РОО" п. 16.
Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный
акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.
Права на недвижимость - имущественные права, связанные с пользованием,
владением и распоряжением недвижимостью.
Право собственности - право по своему усмотрению владеть, пользоваться и
распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу,
использовать имущество в качестве залога или обременять его иными
способами, передавать свое имущество в собственность или в управление
другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые
действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой
возможность иметь у себя данное имущество. Право пользования представляет
собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет
собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той
или иной форме, уничтожать и т.д.)
Принципы оценки - интерпретация общих экономических законов для целей
оценки недвижимости. Эти принципы следующие:
1. принцип спроса и предложения;
2. принцип изменения;
3. принцип конкуренции;
4. принцип замещения;
5. принцип вклада;
6. принцип предельной продуктивности;
7. принцип наилучшего использования;
8. принцип соответствия;
9. принцип ожидания.
Продавец недвижимости - юридическое или физическое лицо, имеющее законное
право продажи недвижимости. Продавцом недвижимости может выступать ее
собственник либо, в случае отсутствия такового (например, в случае смерти
владельца и отсутствии наследников, в случаях принудительной продажи
недвижимости при лишении права собственности) законодательно установленное
юридическое лицо.
Процесс оценки - определенная последовательность процедур, используемая для
получения оценки стоимости. Процесс оценки обычно завершается отчетом об
оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.
Рыночная арендная плата - ставка аренды, сложившаяся на настоящий момент на
рынке для определенного вида недвижимости.
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в
недвижимости (имущественного права, например, права наследственной аренды,
и т.д.) на свободном рынке, в предположении, что:
1. Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием.
2. Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции рациональным образом в своих собственных интересах для того, чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить потребности.
3. Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. они действуют без сговора, мошенничества или искажений.
4. Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуждения, т.е. они действуют не испытывая незаконного давления. Это означает, что недвижимость, выставленная на рынок, обращается или продается за разумный период времени. Так, продажа под давлением силы или продажа, осуществляемая после того, как недвижимость была выставлена на рынке очень длительное время, не считается типичной.
5. Оплата сделки производится сложившимися на рынке способами, когда покупатель использует типичные финансовые условия, принятые на местном рынке.
Сервитут - юридически закрепленное право кого-либо на ограниченное
пользование каким-либо образом объекта недвижимости, находящегося в
собственности другого лица.
Собственник - физическое или юридическое лицо, имеющее на законном
основании право собственности.
Согласование - получение итоговой оценки стоимости на основании
результатов, полученных с помощью разных подходов.
Сооружения - все постройки и преобразования, осуществленные на земельном
участке. То же, что улучшения.
Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости недвижимости к
приносимому ей чистому годовому доходу.
Улучшения - все изменения, отличающие свободный и неосвоенный земельный
участок, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для
последующего использования. См. Сооружения.
Цена - это предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная в процессе
взаимоотношений продавца и покупателя.
Цена продажи - сумма денег, уплаченная в конкретной совершившейся сделке.
То же, что цена.
Юридическое описание недвижимости - описание участка и объекта
недвижимости, по которому они могут быть однозначно идентифицированы,
приемлемое для судебного разбирательства.
3. Обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности по оценке
недвижимости
При проведении работ по оценке недвижимости оценщик должен:
3.1 Выполнять работу компетентно и беспристрастно, не преследуя каких-либо
личных или групповых интересов, выходящих за рамки профессиональной
деятельности. Обязанность оценщика состоит в том, чтобы прийти к
обоснованному и объективному заключению о величине стоимости недвижимости,
независимо от желаний или инструкций клиента в этом отношении. Не только
клиент, но и третьи стороны, являющиеся пользователями отчета об оценке,
должны иметь право полагаться на объективность и надежность выводов
оценщика.
3.2 Определить, какова цель заказанной оценки, каковы права заказчика в
оцениваемой недвижимости, и какой вид стоимости является предметом оценки.
Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид оцениваемой
стоимости должны содержаться в явном виде в договоре на оценку между
клиентом и оценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости может не
входить в задачи оценщика и он может не нести ответственность за сведения,
относящиеся к этой области; он должен лишь указать на источник этих
сведений.
3.3 При выполнении работы учитывать все существенные факторы, влияющие на
величину стоимости оцениваемой недвижимости. К таким факторам относятся, но
не исчерпывают их: существующие нормы и правила землепользования
(государственные и местные), состояние и тенденции изменения экономических,
социальных, демографических и т.п. условий в районе расположения
недвижимости, физические и экономические характеристики объекта
недвижимости.
3.4 Знать, понимать и правильно применять методы и процедуры, которые
необходимы для получения обоснованной оценки.
3.5 Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобы
получить о ней адекватное представление.
3.6 В случае недостатка знаний, выходящих за рамки профессиональной
компетенции оценщика, приглашать специалистов соответствующих профессий для
консультаций или участия в работе.
4. Методика оценки недвижимого имущества
При оценке недвижимости оценщик должен:
4.1 Собрать и проанализировать данные об оцениваемом объекте недвижимости.
К таким данным относятся:
. данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитуты);
. данные о физических границах объекта;
. данные о состоянии земельного участка;
. данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
. данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;
. данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие их влияние на величину стоимости объекта;
. данные о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту.
4.2 Рассмотреть существующий способ использования оцениваемого объекта
недвижимости и проанализировать способ его наилучшего использования. При
этом следует определить способ его наилучшего использования как
незастроенного и способ его наилучшего использования существующими
сооружениями (улучшениями).
4.3 Собрать и проанализировать данные о сделках с объектами недвижимости,
имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных с
оцениваемым. При анализе указанных данных с целью получения оценки
стоимости рассматриваемого объекта оценщик должен учесть все существенные
различия между ним и объектами-аналогами, оказавшими влияние на цены
продаж, с тем, чтобы внести соответствующие корректировки в цены продаж
этих объектов. В обязательном порядке следует учитывать различия в составе
передаваемых имущественных прав, в условиях оплаты при продаже объектов, в
состоянии рынка на дату продажи и дату оценки, местоположении объектов и в
их физических характеристиках (размер, состав, физическое состояние и
т.п.). При недостатке или отсутствии данных о продажах сравнимых объектов
недвижимости оценщик может использовать данные об арендной плате по
сравнимым с оцениваемым объектам, а также о предложениях по покупке и
продаже таких объектов, понимая при этом условия и ограничения,
существующие при использовании подобных данных для оценки стоимости
рассматриваемого объекта.
4.4 Собрать и проанализировать данные, необходимые для оценки стоимости
земельного участка в составе объекта недвижимости.
4.5 Собрать и проанализировать данные, относительно текущих затрат на
создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут
служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта
недвижимости. Если предметом оценки являются предполагаемые сооружения
(улучшения) оценщик должен тщательно изучить документацию, необходимую для
установления характеристик предполагаемых сооружений.
4.6 Собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемого
объекта недвижимости. При этом следует учитывать как физический, так и
функциональный износ сооружений, а также возможную потерю стоимости
сооружений, связанную с состоянием внешней среды (как природной, так и
жилой) оцениваемого объекта.
4.7 Собрать, если это уместно, данные относительно экономических
характеристик оцениваемого объекта. К ним относятся данные о доходах,
получаемых от эксплуатации объекта (потенциальных и действительных), о
расходах, связанных с эксплуатацией объекта, об арендной плате,
установившейся на рынке для аналогичных объектов. Оценщик должен также
дать, если это необходимо, обоснованный прогноз возможных будущих доходов и
расходов при эксплуатации оцениваемой недвижимости.
4.8 Собрать данные, необходимые для расчета нормы капитализации (и/или
дисконтирования) применительно к оцениваемому объекту.
4.9 При оценке стоимости объекта недвижимости учитывать влияние на
стоимость наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на
их продление, договоров (опционов) на продажу объекта.
4.10 Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости
недвижимости, полученных в результате использования различных методов
оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью
оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой
оцениваемому, и методом капитализации доходов). При этом в качестве
окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать
как единственное число, так и диапазон чисел, в котором находится значение
стоимости.
5. Требования к информации, используемой
при проведении оценки
