Таблица 4.4. Динамика недосбора и недозагрузки.
Недозагрузка
Недосбор
1
2
3
4
1
2
3
4
25%
20%
10%
6%
15%
10%
5%
5%
РАСХОДЫ:
1.Налоги.
Общая величина налога на землю составит 56992$, округленно 57000$. Предполагается, что величина налога на землю будет оставаться постоянной в течение прогнозного периода и по его окончании.
2. Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается от балансовой стоимости этого имущества (в размере 2%). Предполагается, что земельные участки застроены наилучшим и эффективным способом, то есть в прогнозный период не будут строиться новые улучшения. Размер налога по периодам останется неизменным.
3. Коммунальные платежи.
Размер коммунальных платежей рассчитывается на основании данных, полученных с аналогичных складских комплексов в пересчете на доллары США:
Таблица 4.5. Расчет коммунальных услуг
электроэнергия - $0,25/кв.м./год;
$28677
(114708 * 0,25)
отопление, горячее водоснабжение - $0,35/кв. м./год;
$29907
(65449 * 0,35)
водопровод, канализация - $0,6/кв. м./год.
$68825
(114708 * 0,6)
уборка помещений и прилегающих территорий - $0,8/кв.м./год и $250/га/год соответственно
$97236
(114708 * 0,8 + 21,88 * 250)
ИТОГО:
$224645
Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 4%.
4. Отчисления на оплату труда.
Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Так, заработная плата всего персонала составит 90000$, а представительские расходы, суточные и подъемные - 15000$. В прогноз закладываются следующие темпы роста этих статей:
Таблица 4.6. Темпы роста
Зарплата
5%
Представительские расходы, суточные и подъемные
0
5.Охрана.
Крупный складской комплекс требует охраны и предполагает выделение значительных сумм на организацию такой системы. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять $10000 в месяц на охрану одного складского комплекса. Для оцениваемого объекта расходы на охрану составят $10000*12=$120000 в год.
Предполагается, что расходы на охрану объектов будут постепенно возрастать.
Таблица 4.7. Динамика изменения расходов на охрану и рекламу услуг объекта (в тыс.$).
ОХРАНА
РЕКЛАМА УСЛУГ
1
2
3
4
1
2
3
4
120
125
130
140
14
12
10
8
Резервный фонд на восстановление (на текущий ремонт).
Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ПВД (8%).
6.Управление.
Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью – сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%).
7.Реклама услуг.
Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходится давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют $14000 в год для складских комплексов. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят $14000 в год.
Предполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижаться.
8. Обязательное страхование недвижимости.
Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов и в пересчете в доллары США составляет 30000 единиц. Предполагается, что данная величина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые здания или сооружения.
9. Оплата услуг сторонних организаций.
Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие темпы роста данных услуг:
Таблица 4.8. Оплата услуг сторонних организаций
Услуги организаций
нотариальных, юридических и аудиторских организаций
3%
коммерческих банков
2%
Прочих организаций
0%
10.Прочие расходы. Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большинства аналогичных объектов.
ЧОД равен ДВД минус все операционные расходы. Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД минус расходы на обслуживание долга (в нашем примере объект недвижимости не обременен долгосрочными кредитами) минус отчисления на капиталовложения (принимаем эту величину равной 20% ЧОД).
Таблица 4.9. Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости
Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости
Прогнозный период
Постпрогнозный период
Расчет денежного потока
1
2
3
4
ПВД
8805000
8981100
9160722
9343936
Поправка на недозагрузку
25%
20%
10%
6%
Поправка на недосбор платежей
15%
10%
5%
5%
Прочие доходы
0
0
0
0
ДВД
5613188
6466392
7832417
8344135
Операционные расходы, в т.ч.
2538493
2677154
2878387
2983173
1.Налоги:
445000
445000
445000
445000
а) налог на землю
57000
57000
57000
57000
б) налог на имущество
388000
388000
388000
388000
2.Коммунальные платежи:
224645
233630,8
242976
252695,1
а)электроэнергия
28677
б)отопление, гор.вода
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59
