Стоимостные корректировки
а) Денежные корректировки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже - применяется отрицательная поправка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести корректировки на качественные характеристики, а также корректировки, рассчитанные статистическими методами.
б) Денежные корректировки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта- аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.)
Расчёт и внесение поправок
Для расчёта и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
· методы, основанные на анализе парных продаж;
· экспертные методы расчёта и внесения поправок;
· статистические методы.
Метод парных продаж
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Например, известны цены сделок купли-продаж по трем аналогичным (сравнимым) квартирам, две из которых находятся в центре города и одна в Айнабулаке (табл. 9.1.)
Таблица 9.1 Исходные данные по сделкам купли-продаж квартир
.
Характеристики (элементы) сравнения
Оцениваемый объект
Продажа
I
Продажа
II
Продажа III
1. Местоположение
Айнабулак
Айнабулак
Центр
Центр
2. Состояние квартиры
хорошее
среднее
хорошее
среднее
3. Цена сделки купли-продажи, у.е./м2
?
600
960
800
При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2 общей площади по сравнимым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке.
Обоснование корректировок.
1. Местоположение. Выбираем пару сравнимых продаж: I – III. Данная пара различается лишь по одному элементу сравнения – местоположению (состояние квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 600 – 800 = -200 у.е.
2. Состояние квартир. Выбираем пару сравнимых продаж II – III. Данная пара отличается лишь по одному элементу сравнения – состоянию (местоположение квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 960 – 800 = 160 у.е.
Определив значения величин корректировок сравнимых продаж, построим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по трем сравнимым продажам (табл. 9.2.).
Таблица 9.2. Таблица корректировок
Характеристики (элементы) сравнения
Оцениваемый объект
Продажа
I
Продажа
II
Продажа III
1. Цена, у.е./м2
?
600
960
800
2. Местоположение
Айнабулак
Айнабулак
Центр
Центр
3. Корректировки на местоположение
0
-200
-200
4. Состояние квартир
хорошее
среднее
хорошее
среднее
5.Корректировка на состояние квартир
160
0
160
6. Итоговая корректировка
160
-200
-40
7. Скорректированные цены продаж
760
760
760
Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравнимым объектам указывают на стоимость 1 м2 общей площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке в 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города сделаны отрицательные корректировки (-200). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, расположенной в центре города, и условным «переносом» ее в Айнабулак, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160) по продаже I и III предопределяется «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.
Экспертные методы расчета и внесения поправок
Основу экспертных методов расчёта и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Обозначим стоимость объекта оценки - Х, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0
Если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:
Х = 1.0 +15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1 + 0.15) = 1.15
Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшиться:
Х = 1.0 - 15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1.0 - 0.15) = 0.85
3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%.Цена аналога должна уменьшиться:
1.0 = Х + 15% ´ Х = Х (1 + 0.15 ) , Х = 0.87
4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:
1.0 = Х - 15% ´ Х = Х ´ (1.0 - 0.15) , Х = 1 / 0.85 = 1.18
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные корректировки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы расчёта поправок
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.
Данный метод трудоёмок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. не предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
Пример последовательности внесения поправок и получение скорректированного результата
1. Процентные корректировки вносятся всегда первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.
2. Вносятся денежные корректировки, последовательность внесения которых не имеет значения.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59
