Рис. 1.
1. Стоимость земельного участка – 35*4000 =140 тыс. руб.
2. Стоимость строительства главного сооружения по составленной смете -
100 тыс. руб.
3. Косвенные издержки включают в себя расходы на консультации, юридическое обслуживание, на оформление документов, страхование, рекламу, эксплуатацию сооружения и др. Сумма их определяется расчетно-аналитическим методом и по расчету составляет 20% стоимости строительства главного сооружения.
20*100:100=20 тыс. руб.
4. Прибыль, которую предполагает получить предприниматель на вложенный капитал, определяется расчетно-аналитическим методом. Предприниматель исходит из нормы прибыли на вложенный капитал 30%. За сумму вложенного капитала принимается капитал, вложенный в земельный участок, в главное сооружение и косвенные издержки.
140 +100+20 = 260 тыс. руб.
Прибыль равна 30*260:100=78 тыс. руб.
6. Износ сооружения принимается в размере 5% стоимости строительства –
5*100:100= 5 тыс. руб.
7. Стоимость главного сооружения с учетом общего износа - 100+20+78-5 =
193 тыс. руб.
8. Стоимость вспомогательных зданий и сооружений по смете составляет 20 тыс. руб. Износ 5% - 5*20:100=1 тыс. руб.
Стоимость с учетом износа - 20 - 1 =19 тыс. руб.
9. Рыночная стоимость права собственности на недвижимость- 140+193+19 =
352 тыс. руб.
Метод сравнения продаж
Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Метод сравнения продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой собственности. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравнимые продажи». Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать.
Схема использования этого метода показана на рис. 2.
Рис. 2.
Оценщик вычисляет степень сложности или различия между объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения:
- условия финансирования;
- условия продажи;
- условия рынка;
- размещение;
- физическую характеристику;
- экономическую характеристику;
- использование;
- недействительные компоненты стоимости;
- переданные права на недвижимость;
- права собственности на недвижимость.
Цена объекта недвижимости определяется выгодой от продажных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом при корректировке является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
Условия финансирования сделки бывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду вызывает разные варианты договоров. могут быть следующие варианты расчетов:
1) финансирование сделки кредитором, т.е. продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель-должник требует для получения кредита. В этом случае для корректировки из продажной цены вычитают сумму процентов;
2) финансирование сделки продавцом, т.е. продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянны платежей и шарового платежа) при рыночной норме процентов.
Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной если продавцу необходимо срочно продать собственность и если между участниками сделки существует семейная или деловая связь, и по цене выше рыночной, если покупателю необходимо срочно купить собственность.
Состояние рынка - это изменение рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж объектов с постоянными физическими и экономическими характеристиками на одном и том же рынке.
Под размещением понимается месторасположение данного объекта недвижимости. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.
Физическая характеристика объекта недвижимости включает в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды и др. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.
Экономическая характеристика объекта недвижимости включает в себя текущие расходы, качество управления, условия и сроки аренды, величину чистой прибыли или дохода и т.п. Данное сравнение относится только к объекту недвижимости, приносящей доход.
При определении возможного использования объекта оценки после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать два объекта недвижимости, один из которых после продажи может быть использован не так, как объект оценки, например, вместо ресторана будет функционировать магазин.
Недействительные компоненты стоимости - это компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. Например, для гостиниц, ресторанов, магазинов это будет стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды и др. При сравнении эти недействительные компоненты стоимости выделяются отдельно от объекта недвижимости.
Табл. 1.
Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости, включая рассмотрение частей недвижимости.
Расчет стоимости недвижимости приведен табл. 2.
Табл. 2.
Метод капитализации дохода
Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости делаются потому, что
цены продаж ее известны, а стоимость оцениваемой недвижимости не известна.
С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость,
определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату.
Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены
с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики
рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения.
Эти Данные применяются в методе капитализации дохода.
Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.
В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.
В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:
К=Кt/(1+n)
К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.
Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.; n - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли
единицы.
Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации, или
коэффициент дисконта.
Пример. При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и норме доходности 20%
текущая стоимость объекта недвижимости составит
К = (120/1+0,2)= 100 тыс.руб.
При этом коэффициент капитализации (коэффициент Дисконта) равен:
1/(1+0,2) =0,8333.
Пример. При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в
землю при норме доходности 10% и доходе 150 тыс. руб. при вложении капитала
в здание при норме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости,
т.е. предприятия в целом, составит: коэффициент капитализации для
земли (R) -
R =1/(1+0,1)
коэффициент капитализации для здания (R1)
R = 1/(1+0,5) = 0,6667
текущая стоимость объекта недвижимости:
К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. руб.
Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам
сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи
(прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки
периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций
(капитализация отдачей).
Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,
Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:
Кt Кt Кt
Кt
К= ----------; ------------; ------------; ……-------------,
(1+n)1 (1+n)2 (1+n)3
(1+n)t
где К - текущая стоимость руб.;
Кt - доход, ожидаемый к концу t года, руб.; n - ставка дисконта, доли единицы; t - фактор времени (число лет);
1,2,3...- порядковый номер года.
Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности
20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:
K=250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.
при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит:
конец 1-го года 250/(1+0,2)1=208,33 тыс. руб.; конец 2-го года 250/(1+0,2)2=173,61 тыс. руб.; конец 3-го года 250/(1+0,2)3=144,68 тыс. руб.; конец 4-го года 250/(1+0,2)4=120,56 тыс. руб.; конец 5-го года 250/(1+0,2)5=100,47 тыс. руб.;
Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка.
Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи
спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях.
Например, инвестор, желающий вложить деньги в многоквартирный дом, ожидает
как возврата вложенных средств, так и получения приемлемого дохода. Уровень
дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска,
внутренне присущего недвижимости. Более того, уровень дохода, требуемый
инвесторами, меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями
доходов, предлагаемых как альтернативные возможности инвестирования.
