Соответственно, размер платы за проживание на “квадратном метре” общежития оказывается в несколько раз выше, чем за аналогичную площадь обычных благоустроенных квартир, а в последних, соответственно выше, чем в квартирах “элитного” жилого фонда. Тем не менее квартирная, арендная плата представляют собой ренту (или, точнее, квазиренту) домовладельца. Размер последней регулируется другими причинами; она напрямую не связана ни с эксплуатационными расходами здания, ни со стоимостью его строительства.
Отсутствие домовладельцев в данной схеме регулирования услуг жилого фонда не означает, естественно, ликвидации рентных доходов, обусловленных местоположением, различным уровнем комфортности жилья. Однако теперь эти доходы присваиваются жильцами, причем в неявной форме. Это вызывает ряд важных и не совсем очевидных последствий, которые выявляются лишь в долгосрочной перспективе.
Во-первых, отсутствие явных, учитываемых непосредственно в денежном выражении рентных доходов сужает налоговую базу города. Более того, доходная статья городского бюджета (доходы от сдачи муниципального имущества в аренду) превращается в расходную: даже после успешной реализации жилищно-коммунальной реформы капитальный ремонт зданий жилого фонда придется так или иначе осуществлять за счет бюджетных средств.
Во-вторых, кроме проблемы капитального ремонта возникает и проблема
нового жилищного строительства и/или реконструкции старого жилого фонда.
Остановить процесс ветшания жилья и одновременно продолжать новое
строительство становится невозможным: высокие объемы жилищного
строительства рано или поздно приводят к таким же высоким объемам выбытия
жилья в ветхий жилой фонд. Прогрессирующее образование городских трущоб
становится неизбежным. Даже если рента была установлена хотя бы на уровне
амортизационных отчислений на реновацию — централизуемые средства позволяли
бы осуществлять новое строительство и расселять ветшающие дома. В данной же
ситуации жилье превращается из воспроизводящегося капитала в исключительно
потребительское благо с длительным сроком пользования. Само по себе это не
вызывает возражений, особенно в случае индивидуального дома (коттеджа),
однако дело в том, что при таком механизме включения жилого фонда в
рыночный обмен этот фонд не может стать капиталом, то есть, фактически, не
может приносить прибыль своему владельцу. Отсюда, строго говоря, становятся
невозможными и инвестиции в жилищное строительство, поскольку речь идет о
приобретении лишь потребительских благ; соответственно, невозможно и
кредитование этого процесса (если не брать в расчет относительно узкую
сферу потребительского кредита). В результате снижается и общий объем
инвестиций, что сказывается и на темпах экономического роста в стране в
целом.
Наконец, в третьих, сложившаяся ситуация значительно снижает мобильность рынка рабочей силы, поскольку в целом квартирная плата по- прежнему не входит в цену труда. Высокая арендная плата, сопутствующая небольшому по объему рынку жилого квартир, предлагаемых, в основном, индивидуальными собственниками приватизированного жилья и посредниками, существенно затрудняет миграцию. Усугубляются территориальные диспропорции, что также отрицательно сказывается на экономическом росте. Города, особенно малые, превращаются в своеобразную “ловушку для безработных”.
Таким образом, основные меры предлагаемой жилищно-коммунальной реформы свидетельствуют лишь о желании освободить государственный и местные бюджеты от части расходов, но отнюдь не решают основных проблем в данной сфере. Для того, чтобы добиться запуска капиталистического механизма развития городов, необходимы гораздо более глубокие институциональные изменения (например, отмена права на жилище, введение окончания сроков приватизации жилья, другие достаточно непопулярные в современной России меры). Кроме того, необходимы и структурные изменения: крайне высокая цена строительства одного квадратного метра жилья при его весьма низком качестве приводит к тому, что объемы нового строительства в российских городах постоянно сокращаются. Причем низкий уровень средней заработной платы в целом не позволяет широким слоям населения предъявлять спрос на новое жилье. В конечном итоге цена строительства 1 кв. м. нового жилья должна стать ниже, чем цена 1 кв. м. старого (имеются в виду средние уровни цен); кроме того, даже минимальная заработная плата должна позволять работнику арендовать жилье. Только в этом случае можно говорить о запуске рыночного механизма.
К сожалению, действующие в российской экономике тенденции прямо
противоположны; в результате идет постоянное накопление диспропорций.
Устранить последние становится все сложнее, результатом такого развития
ситуации может быть возврат к бюрократическому распределению части
хозяйственных благ и нормированию потребления все большей части услуг.
Диспропорции далеко не так безобидны, как это может показаться на первый
взгляд — в частности, отсутствие свободного жилья не позволяет решать
проблемы закрытия ряда убыточных шахт в угольной отрасли даже при наличии
определенных денежных средств, выделяемых правительством на переобучение и
адаптацию шахтеров. В свою очередь, социальный протест работников, волею
судеб оказавшихся в депрессивных городах и районах может в конечном итоге
привести к смене политического курса и свертыванию казавшихся необратимыми
рыночных реформ. Понимание сути жилищного вопроса в переходной экономике
государственной и хозяйственной элитой очевидно отсутствует. Похоже, что
это делает грядущие негативные явления в развитии российских городов
неизбежным.
Принципы реформирования жилищно-коммунального хозяйства
Системный подход
Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в том виде, в котором она была представлена на заседании правительства 31 мая 2001г., выглядит следующим образом. Россиянам предлагается организовываться в кондоминиумы - товарищества пользователей (или собственников) жилья с тем, чтобы защищать интересы входящих в них людей при заключении договоров с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства. Предприятия ЖКХ в свою очередь должны быть приватизированы, а сам жилищный фонд передан в доверительное управление неких компаний. В результате реформы, должна возникнуть конкуренция на рынке жилищно-коммунальных услуг, которая сделает равноправными их потребителей и производителей. Ну, а возникший на этой основе рынок услуг обеспечит нам повышение эффективности жилищно- коммунального хозяйства, вплоть до снижения тарифов на его услуги. Так, по крайней мере, представляют себе процесс реформы ЖКХ разработчики этой программы.
Очевидно, что говорить о приватизации жилищно-коммунальной сферы
можно лишь после того, как будет повышена эффективность этой отрасли. Кроме
того, в разных городах вопрос о приватизации должен решаться по-разному. Во
многих секторах жилищно-коммунальной сферы конкуренция и не возникнет. И в
итоге мы получим ситуацию, подобную той которая уже складывается в
электроэнергетике, других отраслях, где вся реформа заканчивается тем, что
просто вздуваются тарифы на их услуги для населения. Так что для реформы
ЖКХ нужна целевая программа ее модернизации с использованием современных
технологий.
Никто не спорит с тем, что наше коммунальное хозяйство нуждается в реформе. Оно убыточно, изношено. Постоянные отключения тепла, света, прорывы труб стали нормой для наших городов. Но ведь основная задача реформирования ЖКХ - это повышение эффективности этой отрасли экономики и главный резерв здесь - отнюдь не бесконтрольное повышение платы за коммунальные услуги. У нас есть все возможности для того чтобы провести модернизацию ЖКХ так, чтобы ее реформирование шло быстрее, нежели росли тарифы на услуги этой отрасли. Для этого есть технологии, которые позволяют повысить ее эффективность в разы. Приведем несколько примеров.
Сейчас коэффициент полезного действия доставки тепла в наши квартиры
не превышает 6 процентов. На остальные 94 процента мы отапливаем воздух.
Именно столько мы теряем на производстве, транспортировке, наконец,
непосредственно в домах, квартирах. Если осуществить переход от нынешней
системы централизованной подачи тепла к индивидуальной, а к этому идет
сейчас весь мир, то издержки по потреблению тепла для жилых домов снизятся
в 3-5 раз, а для производственных предприятий - в 20-30 раз. Если к этому
добавить современные технологии автоматизированного управления систем
теплоснабжения городов, которые позволяют выявить узкие места,
ликвидировать наиболее затратные участки теплоснабжения, то экономия
увеличится еще в разы. Уже не говоря о новых отечественных технологиях
строительства, которые сейчас разработаны и готовы к внедрению. Так что
возможности для превращения жилищно-коммунальной сферы из "черной дыры"
нашей экономики в эффективную отрасль есть и без массированного повышения
тарифов. Для этого, естественно, нужны инвестиции, нужны кредиты. Но у нас
есть для этого и средства. Это и те же жилищные субсидии, и кредитные
ресурсы, которыми располагает государство в системе Центробанка. При этом
надо помнить о том, что инвестиции в жилой комплекс относятся к категории
быстро окупаемых. Речь идет о кредитах на 2-3 года. Полагаю, что тот же
Сбербанк с такой программой кредитования вполне мог бы справиться.
Подготовлена и схема организации финансирования модернизации ЖКХ.
Мэрам городов, которые хотели бы пойти по этому пути реформы, предлагается
пакет технологий. Под этот пакет городские и областные бюджеты представляют
соответствующие гарантии, которые обеспечиваются тем объемом субсидий,
которые планируется выделить на поддержание ЖКХ на пятилетний период. С
этими гарантиями органами местные органы власти привлекают кредиты
Сбербанка, за счет которых и ведется модернизация сетей ЖКХ. Достигнутая
экономия позволяет сократить объем субсидий без увеличения расходов
населения на оплату коммунальных услуг при одновременном формировании
свободных денежных ресурсов, которые и направляются на погашение кредитов
Сбербанка.
Реформирование ЖКХ требует системного подхода. Суть этой концепции реформирования состоит в том, что уже в самое ближайшее время россияне будут переведены на 100-процентную оплату коммунальных услуг, за исключением так называемых нуждающихся категорий. К этой категории населения будут отнесены те люди, у которых затраты на оплату коммунальных услуг превышают 22 процента от семейного бюджета.
