Все общероссийские проблемы земельного вопроса тотчас всплывают в
масштабах одной области. Если землю жители Саратовской области будут
продавать, то кто ее будет покупать? Чтобы оградить областные земли от
неугодных покупателей, саратовские законодатели предусмотрели штрафы за
“неправильное использование” земли. Кроме того, за это самое “неправильное
использование” землю могут и отнять. И это правильно. Так же, как и запрет
на покупку земли по ценам ниже нормативных.
Но в законе разрешено дарение земельных участков. Вот здесь-то и
открывается простор для злоупотреблений. Достаточно вспомнить волну
злоупотреблений, связанных с приватизацией жилья. Почему в Саратовской
области уверены, что престарелых собственников земельных долей не принудят
подарить свои земли? Ведь уже и сегодня без местных законов и Земельного
кодекса большие площади земель скупаются задешево, в том числе, как
говорится, и под пистолетом. Ну а при легализованном дарении размах
насильственного захвата земли даже оценке не поддается.
Не совсем понятно, что будут делать в Саратовской области примерно с
60-70 процентами обезземельных крестьян, которые непременно при нынешней
деревенской нищете заложат свою землю в банки? Разве Россия переживает
промышленный бум, когда в городах требуются рабочие руки? Не переживает.
Татарстан стал вторым в России регионом, где разрешена купля-продажа земли. Госсовет республики принял в третьем чтении Земельный кодекс, которым разрешается собственность на землю. По закону землю могут продавать жители республики, получившие ее в виде земельных паев.
Государство регулирует куплю-продажу земли иностранными инвесторами. Они могут купить ее из государственного фонда. Из этого же резервного фонда могут приобрести землю и новые хозяева -- многодетные семьи, беженцы, другие категории населения. "Мы разрешили населению реализовать свои конституционные права", - заявил в связи с этим в интервью корр. ИТАР-
ТАСС президент М.Шаймиев. Наша республика, считает глава Татарстана, подготовлена к проведению земельных реформ больше, чем любой регион
России. У нас, отметил он, завершается оценка земли, ее учет на комплексной компьютерной основе. Сейчас нам нужно оперативно принять законодательные акты для регулирования Земельного кодекса. Должны заработать земельные ипотеки, банки.
И все же думается, что саратовский почин - мероприятие вынужденное.
Макроэкономическая политика пустила российские регионы по миру. И
единственная возможность как-то пополнить региональный и местные бюджеты -
привлечь банки к залогу земли, собрать налоги на недвижимость, взыскать
штрафы, пени, арендную плату.
Задача эта тактическо-политическая. И губернатор Дмитрий Аяцков, в общем-то, прав. Есть закон такой: кому земля принадлежит, тот и власть к рукам прибирает. Поэтому даже буржуазные регулированием земельных отношений не пренебрегают. Для борьбы со спекуляцией землей в ФРГ и Швейцарии введена новая форма землевладения. Называется эта форма “наследственное право застройки” со сроками до 99 лет. Свободная купля-продажа земли при этом запрещается.
А вот недовольство в Центре, ярко высвечивает порочность современного федерального устройства России. Получается, что в Саратовской области лучше, чем в Москве, понимают, что такое настоящий федерализм (а по сути так оно и есть). А настоящий федерализм в том и состоит, что не Центр дарует регионам полномочия, а наоборот - регионы Центру. Тем более, если речь идет о такой деликатной материи, как земельные отношения. Ибо не решают такие вопросы, как родовые владения в Ханты-Мансийском округе или передел земли на Ставрополье, в Башкирии, Татарии, голосованием в московском парламенте. Да, нам необходимо по вопросу о земле рамочное законодательство на федеральном уровне. Но решать законодательно практические вопросы землепользования должны на местах. Это есть прерогатива регионов.
Фонды – помощь в становлении
В 1997 году в России были созданы четыре крупных фонда - РосАгроФонд,
ЮгАгроФонд, НижАгроФонд (до 27.10.97 г. - Фонд "ЗеРНО") и АгроМИР.
Основная задача этих фондов - содействие развитию аграрной реформы и,
в том числе, Программе приватизации земли и реорганизации
сельхозпредприятий, разработанной в 1992 году учеными Всероссийского
института аграрных проблем и информатики РАСХН совместно с российскими
юристами. Программа включает в себя порядок перехода государственной и
коллективной собственности в частную и процедуру создания новых
предприятий, которые были бы рентабельны и конкурентоспособны в рыночных
условиях.
РосАгроФонд, АгроМИР, НижАгроФонд и ЮгАгроФонд - некоммерческие
организации, созданные для осуществления научно-практических, учебно-
консультационных и общественно-полезных целей.
Фонды оказывают практическую помощь представителям территориальных
администраций, органам местного самоуправления, руководителям и работникам
сельскохозяйственных предприятий, сельским предпринимателям, сотрудникам
социальных учреждений и жителям сел при решении их правовых, экономических
и социальных вопросов. Ведя консультационную работу, РосАгроФонд, АгроМИР,
НижАгроФонд и ЮгАгроФонд помогают сельским жителям защитить свои
гражданские и экономические права. Финансирование фондов осуществляется за
счет грантов, спонсоров и благотворителей. Фонды открыты для сотрудничества
со всеми, кто стремится к качественно новому состоянию аграрного сектора
экономики.
На сегодняшний день в осуществлении Программы приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий приняло участие одиннадцать областей России где было реорганизовано более 300 хозяйств. Число сельхозпредприятий, желающих реорганизоваться по Программе постоянно растет. Уже в этом году около 100 хозяйств только в Орловской области подали заявки на реорганизацию. В следующем подпункте будут подробнее описаны причины такого явления и выгоды.
Реформы и реструктуризация – путь к успеху
"УСПЕХ РЕФОРМ - В ОСОЗНАНИИ ИХ НЕОБХОДИМОСТИ"
"Все, кончились такие времена, теперь иные правила, и при нынешнем состоянии экономики страны в ближайшие годы никто за крестьянина думать не будет, его проблем не решит. Ему самому надо искать выход из создавшегося положения. Призывая к этому, я не ориентируюсь только на сильные хозяйства... Шанс есть и у ослабленных хозяйств. И шанс этот - в реформировании.
Крестьянин сегодня одинаково нуждается как в реформе земли, так и в "реформе" собственного сознания. Подняться до сознания и понимания жизненной необходимости перемен на селе ему и обязаны помочь сельские специалисты, проводники аграрной политики, главные ее организаторы и исполнители..."
Егор Строев
Из выступления перед участниками
семинара в Орловской области по
реорганизации сельхозпредприятий,
октябрь 1995г.
Смысл Программы - закрепление частной собственности на землю и
имущество за крестьянами. Цель - создать эффективно работающие
сельскохозяйственные предприятия. Механизм реорганизации предусматривает
выдачу свидетельств на право собственности на земельные доли и
имущественные паи. Собственники знакомятся с различными сделками с землей и
имуществом, а затем принимают решение. Они могут сами обрабатывать землю
или создать предприятие, объединившись с другими собственниками (ЭТАПЫ
ПРОГРАММЫ). Программа была успешно опробована в Нижегородской области, а
затем получила распространение и в других регионах (РАЗВИТИЕ ПРОЕКТА).
Об экономической эффективности земельной реформы говорят
нижеприведенные аргументы. Да и на сегодняшний день западные модели
показали и доказали свое превосходство над другими формами. И в
совокупности с развитой рыночной системой ведения хозяйства эта форма дает
результат с колоссальной отдачей. Выгодность налицо. Ниже перечислены
основные экономические, социальные и юридические результаты проведения
реструктуризации колхозных и совхозных форм ведения сельского хозяйства на
«новые экономические рельсы»:
1. Повышается экономическая эффективность в реорганизованных хозяйствах.
Анализ динамик экономических показателей в реорганизованных и нереорганизованных хозяйствах позволяет сделать однозначный вывод: после реорганизации хозяйства стали работать лучше. В реорганизованных хозяйствах выше абсолютный уровень и темпы роста заработной платы, производительности труда, валового дохода, прибыли и накоплений.
2. Повышается заработная плата. Средняя зарплата работников в реорганизованных хозяйствах - почти на 30% выше и задержки выплат случаются реже. В нереорганизованных задолженность по зарплате н одного работника составляет 175 тыс. руб., т.е. на 22% больше, чем в реорганизованных.
Основные факторы повышения экономических результатов.
1) Руководители образованных при реорганизации хозяйств получили больше самостоятельности, активно используют новые методы хозяйствования, ищут новые рынки сбыта, виды деятельности, связи (по результатам социологических опросов).
2) Возросла заинтересованность работников в результатах деятельности,
улучшилась дисциплина, уменьшились пьянство и воровство, а как следствие -
повысилась производительность труда.
3) В реорганизованных хозяйствах быстрее изменяется структура производства,
что свидетельствует об адаптации к рынку. В 1994 г. в реорганизованных
хозяйствах валовой доход от несельскохозяйственных видов деятельности
увеличился на 25%.. в то время как в нереорганизованных на 17% снизился.
4) Особое внимание уделяется переработке и реализации продукции: открыто 15
собственных магазинов, введено семь цехов по переработке сельхозпродукции,
одно кафе. связи с этим цены реализации продукции в реорганизованных
хозяйствах несколько выше, чем в нереорганизованных.
3. Возможность мобилизации внутренних ресурсов.
. Работники реорганизованных предприятий оценивают положение своих предприятий чаще как хорошее и реже как плохое в отличии от оценок работниками нереорганизованных предприятий. Уровень личного оптимизма в реорганизованных хозяйствах также выше, чем в нереорганизованных.
. В нереорганизованных хозяйствах рядовые работники отмечают положительные изменения в отношении к труду. Изменения становятся более очевидными при сравнении с положением в нереорганизованных хозяйствах.
4. Сельские предприниматели не хотят возвращаться в колхоз. Несмотря на трудности, испытываемые мелкими фермерскими хозяйствами в настоящий период, никто из них не хочет изменить созданные реорганизацией новые отношения собственности. Многие заявляют, что не хотят оставлять свое дело и отвергают мысль о возможности возвращения в колхоз или совхоз.
Организационно-правовые формы сельскохозяйственного производства:
общества с ограниченной ответственностью; товарищества на вере (коммандитное товарищество); сельскохозяйственные производственные кооперативы; акционерные общества; крестьянские (фермерские) хозяйства; индивидуальные предприниматели.
Об очередных задачах земельной реформы в России
На состоявшемся в июле этого года заседании Правительства Российской
Федерации, посвященном ходу земельной реформы и мерам по усилению
государственного контроля за эффективным использованием земель, было
отмечено, что в результате проводимой земельной реформы в основном решена
задача перераспределения земель сельскохозяйственного назначения с целью
обеспечения условий для равноправного развития всех форм хозяйствования.
Вместе с тем состояние земельных отношений в России еще отстает от
требований рыночных преобразований. Особенно это касается земель городов и
других населенных пунктов.
В целом же положение дел в сфере земельных отношений к середине 1997 года характеризовалось рядом серьезных негативных моментов, среди которых наибольшее значение имеют следующие: общеизвестно, что отечественное земельное законодательство находится в состоянии кризиса в виду того, что, во-первых, оно неполно, во-вторых, - бессистемно и, в-третьих, - излишне политизировано. Не будем забывать и о том, что сейчас идет регионализация земельного законодательства, отдельные элементы которого включены в иное отраслевое законодательство (лесное, водное, природоохранное и т.д.).
Что касается земельной реформы в пределах российских городов, то
здесь в подавляющем большинстве своем она носит зачаточный характер, в виду
чего аграрная ориентация земельных преобразований в настоящее время
преобладает в решении целого комплекса упомянутых проблем.
К крайне отрицательным моментам, и с этим трудно не согласиться,
Правительство РФ относит разделение недвижимости по видам (земля, здания и
помещения, квартиры), неизбежно приводящее к сегментации данного рынка и
как следствие - невозможности использования ее инвестиционного потенциала.
Печально, но факт: в России попросту нет общегосударственной инфраструктуры рынка земли и недвижимости, к тому же последний значительно отстает от потребностей реальной экономики; экономические основы земельных преобразований должным образом не разработаны; присутствие ведомственности налицо - функции министерств и ведомств зачастую дублируются и пересекаются; хроническое бюджетное недофинансирование реформ в области землепользования на всех уровнях при отсутствии легального самофинансирования постоянно приводит к оттоку квалифицированных кадров.
Словом, предкризисная ситуация в развитии рынка недвижимости
сопровождается кризисом отрасли в целом.
Земельный вопрос из области экономической незаметно перекочевал в
политическую, получив при этом не совсем нужную окраску.
Изначально была допущена ошибка целеполагания, то есть суть непосредственно
земельной реформы воспринялась как часть реформы аграрной при всем при том,
что наша страна - индустриальная, с преобладанием городского населения. К
тому же отсутствовали четкие концепции, программы и планы создания рынка
недвижимости.
С учетом вышеизложенного, федеральный центр сформулировал основную
задачу для устранения такого комплекса причин следующим образом: "...
Следует объявить о завершении первого этапа земельной реформы, связанного с
достижением основных политических целей (ликвидацией монополии
государственной собственности на землю, введением платности
землепользования), и приступить ко второму этапу - реализации
экономического потенциала земли и недвижимости, для чего следует
разработать и утвердить концепцию развития рынка недвижимости в РФ,
включающую в себя программу действий в сфере земельных отношений".
В этой связи предстоит осуществить формирование (инвентаризацию)
объектов недвижимости, в том числе находящихся в государственной и
муниципальной собственности; обеспечить рост прямых и косвенных доходов от
недвижимости; вовлечь максимальное количество объектов недвижимости (и
прежде всего - земельных участков) в гражданский оборот с целью их
приобретения эффективными собственниками и повышения инвестиционного
потенциала недвижимости; гарантировать права на землю и иную недвижимость,
минимизировать криминализацию рынка недвижимости; создать информационную
базу, обеспечивающую рынок недвижимости и эффективное управление ею. Эти
задачи, в основном, должны решаться в городах.
Предложения по реализации рассматриваемых программ были подготовлены
Госкомземом РФ.
По мнению его руководства, невозможность принятия реакционного Земельного
кодекса приводит к необходимости принятия системы частных законов с их
последующей кодификацией.
Реорганизация системы инвентаризации объектов недвижимости вызвана тем, что
мы до сих пор не знаем, чем владеет государство и муниципалитеты, не можем
обеспечить оформление прав граждан и юридических лиц на землю и
недвижимость, но самое главное - не добираем налоги. В целом недвижимость
дает не более 8% доходов в бюджет государства.
Одновременно с этим необходимо снять бремя финансирования инвентаризации с
бюджета по нескольким причинам.
Во-первых, оплачивать это должен собственник (при минимальных льготах),
владелец, пользователь, арендатор, а не государство и муниципалитеты.
Во-вторых, осуществлять эти работы должен частный сектор, а не
государственные или монопольные окологосударственные структуры типа БТИ.
Следует создать рынок инвентарных фирм, а роль государственных органов
ограничить лицензированием данного вида деятельности, приемкой работ и
выборочным контролем.
В-третьих, по инвентаризации государственной и муниципальной собственности
необходим жесткий реальный план, подтвержденный финансами.
Следует также наладить государственный учет объектов недвижимости и создать
единую информационную систему о недвижимости на базе государственного
земельного кадастра, тем самым превратив его в кадастр недвижимости России.
Естественно, он должен быть напрямую связан с налоговыми и
правоохранительными органами, паспортно-регистрационными и социальными
службами.
Государственная регистрация прав на недвижимость - центральный элемент всей
системы. Без этого инвестиционный рейтинг России не поднять. Инвесторам
нужны реальные гарантии, а самые надежные - это недвижимость, связанная с
землей.
Так как при регистрации любых прав на любые объекты необходима привязка к
земельным участкам и к информационной базе по недвижимости, то
организационно-техническое и информационное обеспечение регистрации логично
возложить на земельные комитеты, а кадровое и методическое обеспечение - на
органы юстиции.
В целом, по мнению Правительства РФ, необходима жесткая координация функций
и полномочий государственных органов и ведомств, управляющих землей и
недвижимостью с целью их унификации. В этой связи есть вполне реальные
основания полагать, что в скором времени будет создана Правительственная
межведомственная комиссия по рынку недвижимости, либо постоянно действующее
совещание при одном из вице-премьеров.
Есть и надежды на то, что нам наконец-то удастся изменить экономические
основы управления недвижимостью: провести налоговую реформу, снизить
госпошлины на землю, изменить соотношения схемы налог-аренда в пользу
последней, принять закон об ипотеке.
Земельный вопрос всегда был в России одним из центральных. Сегодня, имея политическую волю, понимание путей развития земельных отношений, можно решить его, заставив российскую землю и прочно связанную с ней недвижимость, работать в интересах общества и страны.
Использованные материалы
. Официальная страница «РосАгроФонд» в
Интернете: www.raf.org.ru
. Официальная страница «АгроМИР» в Интернете.
. Официальная страница «НижАгроФонд» в Интернете.
. Официальная страница «ЮгАгроФонд» в
Интернете.
. Официальная страница «ГосКомЗем» и ФКЦ «Земля»: www.fccland.ru
. соответствующие ссылки с вышеуказанных страниц на законодательные акты и периодику.
. «ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» принят Государственной Думой 22 апреля 1998 года, одобрен Советом Федерации 20 мая 1998 года.
. подшивки статей газеты «Московский комсомолец» за 1997 год.
Страницы: 1, 2
