Вышеперечисленные проблемы являются общими для заключения договоров аренды недвижимости. Порядок заключения договоров аренды предприятия обладает рядом существенных особенностей. В отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, перечня всех долгов включаемых в состав предприятия и других документов. Однако на практике трудно представить заключение договора аренды предприятия без указанных документов. Например, в соответствии с ГК арендодатель обязан предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия. Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов, включаемого в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса.
Характерная особенность договора аренды предприятия, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требования арендодателя, а с другой — переводом на арендатора долгов арендодателя, связанных с деятельностью предприятия. В ГК (& 5 гл. 34) отсутствуют какие либо специальные правила, которые бы регулировали порядок и условия уступки арендодателем прав требований арендатору по договорам и иным обязательствам, связанным с деятельностью предприятия. Права требования, подлежащие передаче арендатору вместе с предприятием, должны определяться в договоре аренды предприятия, их уступка арендатору осуществляется по общим правилам о цессии (& 1 гл. 24 ГК) и не вызывает затруднений. Перевод долга требует во всех случаях согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК). Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согласия на перевод долга явилось бы непреодолимым препятствием для передачи в аренду указанного предприятия. Поэтому законодатель предусмотрел специальные правила об уведомлении кредиторов об аренде предприятия и наделил последних определенными правами (ст. 657 ГК). Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обязанности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия. Кредиторам, как получившим уведомление об аренде предприятия, но не давшим согласия, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления об аренде предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, — в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Кроме того, по долгам, включенным в состав предприятия, которые были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.
Глава 3 Расторжение договора аренды недвижимого имущества.
Как показывает практика, наиболее распространенными спорами в отношении аренды недвижимости являются споры в связи с расторжением договора. Общие основания расторжения договора приведены в ст. 450 ГК. Согласно этой статье расторжение договора возможно:
1. По соглашению сторон
2. По требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях предусмотренных кодексом, законом или договором
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон
Споры о расторжении договора по требованию одной из сторон (в основном арендодателей) довольно типичны, поэтому хотелось бы подробнее остановиться на этом основании расторжения договора. Понятие “существенное нарушение договора”, вызывавшее споры в юридической литературе и оставлявшее слишком много места для судебного усмотрения до принятия второй части ГК, применительно к аренде расшифровано в статьях 619, 620 ГК где перечислены конкретные основания по которым как арендатор, так и арендодатель могут обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды. Такому обращению, однако, должна предшествовать досудебная процедура урегулирования конфликта. Если есть основания для расторжения договора по требованию арендодателя, он обязан предварительно письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком. Что касается арендатора то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Обязательным условием изменения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора. Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).
Два других основания расторжения договора, указанных в статье 450, не требуют судебного вмешательства. Однако сравнительный анализ статьи 450 и статей 619, 620 ГК приводит некоторых ученых к выводу о том, что “в любом случае договор аренды может быть расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора”.[5] Актуальность проблемы соотношения положений ГК об общих основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450) и об основаниях досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620) подтверждается и следующим примером из судебной практики.
Москомимущество обратилось с иском к АО о выселении из нежилых помещений. Решением суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, иск удовлетворен. При этом суд руководствовался пунктом 3 статьи 450 Кодекса, установив, что в договоре аренды, заключенным между Москомимуществом и АО, содержалось условие, предусматривающее возможность досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия решения о реконструкции объекта аренды. Постановлением правительства Москвы арендуемое помещение было включено в план реконструкции.
Кассационная инстанция не согласилась с мотивами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку в данном случае следовало руководствоваться специальной нормой — статьей 619 Кодекса, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, при этом основанием к расторжению договора может быть условие, определенное в договоре аренды.
Упомянутая статья предусматривает применение лишь пункта 2 статьи 450 Кодекса, в соответствии с которым расторжение договора возможно только по решению суда в случаях, предусмотренных в том числе и договором аренды. В данном случае в связи с реконструкцией объекта аренды, о чем стороны договорились при заключении договора аренды.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтвердил данный вывод, однако отменил постановление Федерального арбитражного суда Московского округа, учитывая конкретные обстоятельства дела, полагая, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование.[6]
Представляется, что приведенное постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, свидетельствует о позиции, согласно которой договор аренды может быть расторгнут только на основании решения суда, — иначе зачем бы понадобилось искусственно, при отсутствии соответствующего требования в исковом заявлении, расценивать сам факт предъявления иска о выселении арендатора в качестве одновременного требования о расторжении договора? Получается, что статья 619 ГК применительно к договору аренды исключает применение статьи 450 ГК об изменении и расторжении всякого гражданско-правового договора. Однако, анализ текста ст. 619 ГК свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды) по отношению только к п. 2 ст.450 ГК и никак не затрагивают пп. 1 и 3 той же статьи, включающие в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон, или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в пп. 1 и 3 ст. 450 ГК. Что касается п. 2 ст. 450 ГК, то его действие также не перекрывается (применительно к аренде) ст. 619 ГК. Эта статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать их существенный характер.
