10. Риски страхует Военно-страховая компания.
Этапы реализации программы.
1. Направление средств банка на кредитование.
Банк направляет денежные средства на кредитование строительства и приобретения жилья, предоставляя Фонду беспроцентный кредит на 15 лет. Следует учесть, что банку в данной ситуации предоставляется ряд налоговых льгот, а именно, по НДС, налогу на прибыль, налогу на имущество, на пользователей автодорог. Фонд обязуется использовать данный кредит по целевому назначению, т.е. исключительно для финансирования строительства жилья и приобретения его на вторичном рынке с целью продажи гражданам. Исполнение обязательств Фонда по кредитному договору обеспечивается поручительством или залогом.
2. Строительство и приобретение жилья Фондом.
Все операции, связанные со строительством и приобретением жилья, Фонд осуществляет на основании договора агентирования, поручения или комиссии через специализированное предприятие (Агентство), основным видом деятельности которого является покупка и продажа жилья, другой недвижимости. Агентство от имени Фонда заключает с генеральным застройщиком, осуществляющим строительство жилья (Подрядчик), договор подряда на строительство или приобретает жилье по договору купли-продажи на вторичном рынке жилья.
3. Продажа жилья гражданину.
Передачу жилья гражданину Фонд осуществляет по договору купли-продажи, заключаемому через Агентство. Продажа жилья осуществляется в кредит с рассрочкой части платежа. Сумма и срок предоставляемой рассрочки, а также цена жилья устанавливаются Фондом (или по поручению Фонда Агентством), исходя из рыночной стоимости жилья. При этом не менее 10% стоимости жилья гражданин должен уплатить в 10-дневный срок со дня заключения договора купли-продажи жилья за счет собственных средств, банковского кредита или за счет средств работодателя, т.е. юридического или физического лица, являющегося нанимателем гражданина в соответствии с КЗоТ РФ. Часть стоимости приобретаемого жилья может быть оплачена за счет осуществляемой через Агентство продажи третьим лицам принадлежащего гражданину недвижимого имущества или передачей Фонду этого имущества по договору купли-продажи и зачетом стоимости этого имущества.
Сумма, на которую договором купли-продажи предоставлена рассрочка платежа, выплачивается гражданином ежемесячно равными долями в сроки, установленные договором купли-продажи. Гражданин обязан дать поручение своему работодателю на удержание из заработной платы или иных доходов и перечисление Фонду суммы месячного платежа. Срок, на который предоставляется рассрочка платежа (дата последнего месячного платежа) исчисляется со дня заключения договора купли-продажи и устанавливается в зависимости от суммы, подлежащей уплате в рассрочку. Фонд или Агентство вправе требовать обеспечения исполнения обязательств покупателя залогом принадлежащего гражданину движимого и недвижимого имущества, поручительством членов семьи гражданина, его работодателя, других лиц, выступающих в качестве поручителей, страхованием рисков, а также другими способами.
4. Прямое кредитование гражданина банком.
Банк, выдавший кредит Фонду, имеет право перейти от кредитования Фонда к кредитованию непосредственно гражданина. Если гражданин, приобретающий у Фонда жилье, оплачивает его полностью или частично за счет кредита, предоставленного для этой цели банком, участвующим в кредитовании, Фонд обязуется досрочно вернуть банку часть своего долга равную сумме кредита, предоставленного банком гражданину. Условия кредитного договора между банком и гражданином определяются соглашением сторон.
5. Выплата кредита, предоставленного Фонду.
Фонд обязуется выплатить банку вся сумму предоставленного кредита до окончания срока действия кредитного договора. Выплата осуществляется равными долями, ежеквартально, начиная со 2 года действия договора. График возврата по каждой кредитной сумме, предоставленной банком Фонду, определяется договором между банком и Фондом. В случае перехода банка к прямому кредитования граждан очередной предусмотренный графиком платеж Фонда, увеличивается на сумму кредитов, предоставленных гражданам, участвующим в кредитовании.
На первом этапе для обеспечения постоянного финансирования строится определенное количество платного жилья. Фонд платного жилья в общем объеме жилищного строительства составит 69% и включает все виды жилья, за исключением бюджетного -31%, предназначенного для предоставления бесплатного муниципального жилья различным категориям населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Финансирования, полученное от реализации построенного на первом этапе жилья, позволит в дальнейшем поддерживать общий объем строительства на заданном уровне, где доля платного жилья составит около 62%. На втором этапе строительства жилья увеличивается доля бюджетного строительства: с 31% на первом этапе до 38% - на втором, что обеспечит практику строительства и бесплатного предоставления муниципального жилья гражданам, нуждающимся в улучшении своих жилищных условий, за счет средств муниципального бюджета и позволит в значительной мере выполнить следующие обязательства:
• погашение задолженности прошлых лет;
• расселение ветхого фонда;
• обеспечение граждан “социальным жильем”;
• строительство недорогого муниципального жилья для социально неимущих граждан, не подлежащего приватизации (жилье в найм).
Финансовое обеспечение этапов строительства жилья.
Для обеспечения первого и второго этапов строительства жилья определены следующие источники финансирования:
• средства бюджета;
• средства Фонда социального развития;
• средства банков;
• средства самого будущего владельца квартиры.
Для эффективного привлечения в строительство средств граждан, необходимо на первом этапе (фаза запуска программы) значительное (лавинное) привлечение бюджетных средств и инвестиционных средств. На первом этапе доля бюджетного финансирования снижается и сохраняется на протяжении второго этапа развития Программы. На средства бюджета планируется строить многоэтажное жилье для расселения ветхого фонда и инженерную инфраструктуру под будущее жилищное строительство. Таким образом, кредитование первого этапа строительства происходит в основном за счет средств бюджета и инвестиций Фонда социального развития. Инвестирует строительство и это позволяет уже на первом этапе при реализации построенного жилья в рассрочку увеличить финансирование строительства за счет средств граждан от возврата кредитных ресурсов и процентов по кредиту. Заложенный на первом этапе объем инвестиций Фонда социального развития позволяет на втором этапе ежегодно финансировать строительство дополнительно к бюджету. Возвратные средства от инвестиций первого этапа позволят обеспечить на втором этапе Программы устойчивое (стабильное) финансирование, ориентируемое на использование возвратных средств и средств граждан.
Многие элементы проверенной в Сарове программы есть и в других регионах, в частности, в Оренбургской, Самарской, Белгородской, Ростовской областях, в Башкортостане. Хотя они и отличаются от классической ипотеки, тем не менее, в определенной мере являются приемлемыми в конкретных региональных условиях, и, что самое главное, все они используются на рублевых, т.е. отечественных кредитных инструментах.
Оренбургская область, по мнению специалистов, сегодня занимает одно из ведущих мест среди регионов, внедряющих программы ипотечного кредитования. В результате проведения жилищной программы “Мой дом”, стартовавшей в области четыре года назад по инициативе В. Черномырдина, рост жилищного строительства в Оренбургской области за 10 месяцев 1999 года составил 28% по отношению к тому же периоду прошлого года.
Внедрение в рамках этой программы системы ипотечного кредитования привело к тому, что только в 1998 году здесь оформлено 65 кредитов, выданных как на покупку квартир и домов, так и на завершение их строительства. Предпочтение отдается долгосрочному реинвестируемому кредиту под залог приобретаемого жилья. Такая форма доступна семьям со средними доходами в размере от 2 до 4 тысяч рублей в месяц на срок от 5 до 15 лет под 8-12 процентов годовых в рублях. По сравнению со столичной ипотечной схемой, где применяется ставка 25 процентов, выгода очевидна.
Оренбургскую ипотечно-жилищную корпорацию поддерживает областная администрация, контролирующая процесс оформления и погашения кредитов. Гарантом их надежности выступает губернатор области. При этом область обходится и без финансовой поддержки своей программы из центра. Так, Федеральное агентство ипотечного кредитования (ФАИК) предлагает лишь методологию. Отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов на финансовом рынке вынудило областную администрацию выделить бюджетные средства для выдачи ипотечных кредитов. Строительство жилья осуществляется также за счет использования недоимок предприятий в областной и местный бюджеты.
С этой целью в Оренбурге создается внебюджетный фонд, где будут аккумулироваться материальные ресурсы должников, которые затем через механизм ипотеки будут направляться на жилищное строительство. В свою очередь, вырученные от продажи жилья средства пойдут на погашение задолженности местных предприятий перед бюджетами всех уровней.
В Самаре в 1999г. была создана своя нормативная база для развития ипотеки, причем ипотечные программы финансируются за счет средств регионального бюджета. Ипотечный кредит можно получить на срок до 25 лет, и для его предоставления требуется внести всего 10% от стоимости приобретаемого жилья. Критерием выступает совокупный доход всей семьи. Именно по нему прогнозируется реальная возможность заемщика своевременно вернуть жилищную ссуду.
В Ростове-на-Дону ипотечные программы развиваются совместно с Агентством жилищных программ администрации Ростовской области, Ростсбербанком и ссудносберегательным обществом. Ипотечный кредит может получить практически любой желающий (после соответствующей проверки его платежеспособности) по ставке 37% годовых в рублях и сроком на 15 лет.
В Новосибирске также предприняты определенные шаги по формированию и дальнейшему развитию жилищной ипотеки. Одним из них можно считать программу “500 квартир”, подготовленную мэрией г.Новосибирска совместно с Западно-Сибирским межрегиональным отделением Российской ипотечной Ассоциации, в рамках которой осуществляется пилотный проект.
Для финансирования программы создается ипотечный фонд, на 50% формируемый за счет внешних и внутренних инвестиций. Оставшаяся часть будет внесена мэрией объектами незавершенного строительства, профинансированные за счет бюджетных средств, а также земельными участками и в виде налоговых льгот. В меньшей степени источником финансирования являются средства предприятий и организаций различных форм собственности. Примечательно, что речь идет не о собственно новом строительстве, а о завершении возведения зданий, начатого ранее. То есть данная программа помимо жилищной проблемы призвана параллельно решать и проблему наличия большого количества “долгостроя”. Предлагается недостроенный дом по ул. Петухова на 94 квартиры. Будущий жилец должен внести не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса (квартирой либо деньгами). Проценты не начисляются, если вся сумма внесена к моменту сдачи объекта. Если остаток вносится после окончания строительства, то предусматривается 8% годовых в рублях (рассрочка на год), 10% годовых -на срок до 5 лет.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25
