Таблица 8. – Расчет валового рентного мультипликатора

Сопоставимый объект	Цена продажи, руб.	Валовая рента, руб.	Итоговый валовой рентный мультипликатор
Объект 1 Объект 2 Объект 3 Расчетный валовой рентный мультипликатор	600000 750000 450000 х	100000 128000 74000 х	6,00 5,86 6,08 5,98

Валовой рентный мультипликатор определяется средним арифметическим значением и составляет 5, 98. Это означает, что при оценке объекта с доходом 100000 руб., рыночная стоимость закладываемого имущества увеличиться в 5,98 раз и составит 598000 руб.

3.2. Факторы формирования процентной ставки и порядок погашения займов в кредитном кооперативе «Агрокредит»

Проценты по займам являются основным источником дохода кредитного кооператива «Агрокредит», из которого он покрывает текущие расходы и формирует резервы. Поэтому процентные ставки должны быть достаточными для финансирования деятельности кооператива. На величину процентной ставки влияет источник привлекаемых в кооператив средств: сбережения населения, средства бюджетов различных уровней, кредиты различных предприятий и организаций.

Процентные ставки по займам основываются на среднерыночных, а также учитывают затраты на управление и формирование неделимых фондов, затраты по привлечению ресурсов (выплаты процентов вкладчикам). Кроме того, процентная ставка должна учитывать уровень инфляции.

На этапе становления кредитной кооперации кооперативы во многом зависят от цены привлекаемых ими заемных средств других организаций, в том числе международных. Поэтому величина процентной ставки по займам определяется в первую очередь затратами на привлекаемые ресурсы.

Однако главной целью кредитного кооператива является организация кредитования сельхозпроизводителей по процентным ставкам ниже рыночных. Вместе с тем устанавливаемая кооперативом ставка должна обеспечивать получение достаточного дохода не только для покрытия затрат функционирования кооператива, но и для создания собственного капитала. Собственный капитал может стать впоследствии источником выдачи займов и покрывать убытки кооператива. Обладая собственным капиталом, кооператив может уменьшить процентную ставку по ссудам, так как собственный капитал, в отличие от заемного, не несет прямых затрат, связанных с его использованием. Основной функцией собственного капитала является финансирование низкодоходных активов или активов, вовсе не приносящих кооперативу доход. В период становления кооператива «Агрокредит» собственный капитал только создается и основная деятельность осуществляется за счет привлеченных средств, поэтому и процентные ставки по ссудам довольно высоки.

На величину процентной ставки влияют срок и время предоставления займа. Чем длительнее срок, на который взят заем, тем выше риск невозврата средств и тем больше величина процентной ставки. Поэтому для заемщика всегда выгодно получить займ непосредственно перед началом осуществления инвестиционного проекта.

На величину процентной ставки влияет и объем кредитных операций. Чем больше объем кредитных операций кооператива, тем быстрее наращивается капитал и появляются дополнительные основания для понижения процентных ставок.

В процессе деятельности кооператива «Агрокредит» займы будут выдаваться под простые  и сложные проценты. Порядок их погашения рассмотрим ниже.

К простым процентам обычно прибегают при выдаче краткосрочных ссуд или в случае, когда проценты не присоединяются к сумме долга, а периодически выплачиваются. Сумма, которую заемщик должен отдать в конце срока, называется наращенной суммой, включающей и начисленные проценты. В случае простых про­центов наращенная сумма определяется по формуле:

S = P + I = P + P * n * i + P (1+ni), где

S - наращенная сумма, руб.;

Р - первоначальная сумма долга, руб.;

I - проценты за весь срок ссуды, руб.;

n - срок ссуды, месяцев, лет.

i - ставка процента, %;

Например, сельскохозяйственное предприятие взяло займ в размере 200 тыс. руб. у кооператива «Агрокредит» на  срок - два года и ставке 17% годовых. Необходимо определить сумму накопленного долга заемщи­ка, который составит:

S = Р(1 + ni) = 200 (1 + 2 * 0,17) = 268 тыс. руб.

Следовательно, через два года заемщик должен вернуть кооперативу «Агрокредит» 268 тыс. руб.

В кредитных соглашениях иногда предусматриваются изменяющиеся во времени процентные ставки. При про­стых процентных ставках сумма долга заемщика коопера­тиву определяется по формуле:

S = P(1+n1i1 + n2i2 + … + nmim) = P (1+ ∑ ntit), где

it - ставка простых процентов в периоде t;

n - продолжительность периода с постоянной ставкой, n = ∑ nt.

К примеру, контрактом предусматривается следующий порядок начисления процентов: первый год — 15%, в каждом последующем полугодии ставка повышается на 2%. Необходимо определить сумму долга заемщика на конец периода, если выдан заем кооперативом «Агрокредит» в размере 100 тыс. руб. на 2,5 года.

S = Р(1 + ∑ntit) = 100 (1 + 1 * 0,15 + 0,5 * 0,17 + 0,5 * 0,19 + 0,5 * 0,21) =

= 143,5 тыс. руб.

Значит, заемщик через 2,5 года должен вернуть кооперативу 143,5 тыс. руб.

В потребительском кредите проценты часто начисляются на всю сумму займа и присоединяются к основному долгу уже в момент открытия кредита, что является довольно жестким условием для должника.

Погашается долг с процентами частями, равными суммами. Наращенная сумма долга определяется по формуле:

S = Р (1 + ni), где

Р - сумма займа;

n - срок займа.

При этом величина разового погасительного платежа (R) определяется как:

R = , где

S — наращенная сумма долга;

m — число платежей в году.

При такой схеме погашения долга фактическая величина долга уменьшается во времени, а действительная стоимость кредита превышает договорную процентную ставку. Рассмотрим такую схему на примере выдачи займа кооперативом «Агрокредит» крестьянскому фермерскому хозяйству на покупку племенного скота в размере 300 тыс. руб. на два года, процентная ставка - 18% годовых с выплатой процентов ежемесячно.

Сумма долга с процентами равна:

S = Р (1 + ni) = 300 (1+2*0,18) = 408 тыс. руб.

Ежемесячные платежи составят при этом составят:

R =  =  = 17 тыс. руб.

Созда­ние собственного капитала расширяет возможности и для долгосрочного кредитования. При средне- и долгосрочном кредитовании, если проценты не выплачиваются сразу, а присоединяются к сумме долга, применяются сложные проценты. В отличие от простых процентов база для начисления сложных процентов постоянно увеличивается и абсолютная сумма начисляемых процентов возрастает. Этот процесс можно представить как последовательное реинвестирование средств, вложенных под простые проценты на один период начисления. В этом случае происходит так называемая капитализация процентов, т.е. присоединение начисленных процентов к сумме, служившей базой для их начисления. Применяется сложная ставка наращивания, определяемая так же, как и при расчетах простых процентов. Следовательно, в конце первого года проценты по займу будут равны Р * i, а наращенная сумма составит:

Р + Pi = Р(1 + i)

В конце второго года к этой величине прибавятся еще проценты и наращенная сумма составит:

Р(1 + i) + Р(1 + i)*i = P(l + i)2

в конце n-го года эта сумма составит:

S = P (1+i)n.

При этом (1+i)n называется множителем наращивания.

В данном случае при выдаче займа 100 тыс. руб. на 4 года при росте по сложной ставки 18,5% кооперативу «Агрокредит» будет возвращено:

S = 100000 (1 + 0,185)4 = 197200 руб.

Как известно, в стране наблюдается относительная неустойчивость кредитно-денежного рынка, снижение курса рубля и связанные с этим отрицательные последствия на денежном рынке. В связи с этим кооператив «Агрокредит» может применять переменные или плавающие ставки сложных процентов. Если изменение процентной ставки зафиксировано в контракте, то заемщик может заранее рассчитать, какая сумма подлежит возврату по окончании срока пользования займом по формуле:

S = Р(1 + i)n1 * (1+ i)n2 * …*(l + i)nk, где

i1, i2, ik – последовательные значения ставок.

При выдаче СПК им. Куйбышева займа 150 тыс. руб. на срок 5 лет, договорная базовая процентная ставка - 15% годовых плюс 0,7% - в первые два года и 0,9% - в оставшиеся три года. По истечении срока,  сельскохозяйственное предприятие должно возвратить:

S = 150 (1 + (0,15 + 0,07))2 * (1 + (0,15 + 0,09))3 = 150 * 1,488 * 1,906 =

= 425,4 тыс. руб.

В связи с этим необходимо решить сложные или простые проценты выгоднее уплачивать. Для этого следует сравнить множители наращивания по простым и сложным процентам (таблица 9).

Таблица 9. – Значение множителей наращивания по простым и сложным процентам (i = 12% годовых)

Множители наращивания	Срок ссуды
	30 дней	180 дней	1 год	5 лет
Простой (1+ ni) Сложный (1+i)n	1,01 1,009	1,058 1,056	1,12 1,12	1,60 1,76

Для СПК им. Куйбышева выгоднее начисление процентов по сложной ставке, если срок займа меньше года. Если же заем выдается на срок более года, то для предприятия выгоднее платить проценты, рассчитанные по простой ставке. Некоторые коммерческие банки начисляют проценты ежедневно. Разумеется, чем чаще начисляются проценты, тем быстрее идет процесс наращивания. В особых случаях кредитные кооперативы также могут воспользоваться подобной схемой.

Так же как и в банковской практике, в финансовой деятельности кооператива «Агрокредит» могут использоваться не отдельные или разовые платежи, а погашение задолженности в рассрочку. Такой ряд платежей называется потоком платежей. Поток платежей, все члены которого - положительные величины, а временные интервалы между платежами одинаковы, называют финансовой рентой, или аннуитетом. Рента может выплачиваться раз в году или несколько раз в году.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19

Голосование

Как вы оцениваете работу нашего сайта? Отлично Хорошо Нормально Плохо Результаты