Если недостатки жилого помещения не были оговорены в договоре и были обнаружены позднее, покупатель вправе потребовать от продавца уменьшения покупной цены, устранения недостатков или возмещения средств, затраченных покупателем для устранения этих недостатков. Если обнаруженные недостатки существенны, покупатель может отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченной продавцу суммы. Однако продавец не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли после передачи жилого помещения покупателю.
Одним из пунктов договора должно быть оговорено, какая из сторон оплачивает расходы по заключению сделки.
В договоре также обязательно должно быть указание о том, что нотариус при удостоверении сделки с жилым помещением пояснил сторонам договора содержание тех статей закона, которые имеют отношение к данной сделке.
Как уже говорилось выше, государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения является обязательным условием при заключении сделки, однако отказ одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, не становится непреодолимым препятствием. П. 3 ст. 551 ГК допускается принудительная регистрация по судебному решению. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные уклонением и задержкой регистрации.
Ст. 556 ГК определяются особенности исполнения договора купли-продажи недвижимости.
Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется путем составления документа, подписанного обеими сторонами
До подписания такого документа (акта передачи) договор не считается исполненным.
Уклонение одной из сторон от его подписания или передачи имущества рассматривается как односторонний отказ от договора.
2.2 Особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений
1) Купля-продажа приватизированных квартир
Купля-продажа приватизированных квартир несколько отличается от купли-продажи иных жилых помещений. В частности различаются даже нормативно-правовые акты регулирующие данные правоотношения о которых речь пойдет ниже.
Если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи. Но ГК РФ предусматривает в качестве объекта - лишь "жилой дом, находящийся в личной собственности граждан".
С принятием законов "О собственности в РФ", "О приватизации жилищного фонда в РФ" появилась правовая база для развития рынка жилья, поскольку при завершении процесса приватизации граждане становятся собственниками жилых помещений и, следовательно, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.
Вопрос о форме совершения сделок по купле-продаже "приватизированного жилья" должен решаться в соответствии с ГК РФ[55].
Несмотря на различия, свойственные правовым формам договоров отчуждения жилых помещений, все они при нотариальном оформлении имеют много общего, поэтому значительно удобнее в основу изложения нотариальной функции положить договор купли-продажи как наиболее распространенный вид договора; при рассмотрении договора мены выявить особенности его оформления.
В соответствии со ст. 56 Основ законодательства о нотариате место удостоверения договора купли-продажи "приватизированного" жилого помещения определяется по месту нахождения указанного жилого помещения. Место нахождения указанного жилого помещения определяется адресом. Адрес определяется в свою очередь указанием на город, село, иной населенный пункт, наименованием улицы, номера дома, квартиры. Все эти сведения, безусловно, должны содержаться в правоустанавливающем документе.
В нотариальной практике при удостоверении договора купли-продажи "приватизированного жилья" в качестве правоустанавливающих документов чаще фигурируют либо сам договор, либо регистрационное удостоверение, выданное бюро технической инвентаризации администрации города на основании договора о передаче квартиры в собственность[56].
Кроме правоустанавливающего документа, при удостоверении договора купли-продажи приватизированного жилого помещения необходимо представить справку на продажу бюро технической инвентаризации соответствующей администрации. Эта справка должна содержать сведения о собственнике и местоположении квартиры, о размере (общей и жилой площади), подробную характеристику квартиры, подсобных помещений, инвентаризационную оценку.
При совершении сделок, направленных на отчуждение имущества несовершеннолетних, требуется согласие органов опеки и попечительства.
Так, Старостина с двумя несовершеннолетними детьми – одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июле 1993 г. умерла.
Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований Семейного кодекса РФ органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.
Решением Измайловского межмуниципального народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры, признан недействительным, Кукушкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея – опекуну Приказчикову – квартиру, а Приказчиков – вернуть Кукушкиной 5288 руб.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое разбирательство по мотиву неполного исследования обстоятельств дела.
Судебная коллегия 6 января 1995 г. протест удовлетворила частично по следующим основаниям.
Как видно из дел, Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры с Кукушкиной вопреки требованиям Семейного кодекса без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной.
В связи с этим суд обоснованно, руководствуясь ГК РФ, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и правильно постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.
Вместе с тем, решая вопрос о возврате Кукушкиной уплаченной ею по договору суммы 5288 руб., суд не учел, что на день рассмотрения дела эта сумма в связи с инфляцией значительно обесценилась и поэтому следовало применить к ней индексацию.
С учетом изложенного решение суда в части взыскания с Приказчикова в пользу Кукушкиной 5288 руб. нельзя признать законным, и поэтому в этой части оно подлежит отмене с направлением на новое судебное рассмотрение[57].
Поэтому родители или иные лица, действующие в качестве опекунов, должны представить нотариусу разрешение органов опеки и попечительства, которыми являются соответствующие отделы администраций районов города, в сельской местности - непосредственно администрация. Практика выдачи таких разрешений как администрацией, так и отделами (народного образования, здравоохранения) правомерна.
Между тем несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей жилой собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен и усыновителями несовершеннолетних только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
В связи с этим при нотариальном оформлении договора купли-продажи приватизированного жилья, если в правоустанавливающем документе содержится информация о наличии детей, нотариус обязательно требует согласия органов опеки и попечительства на отчуждение приватизированной квартиры[58].
Рассмотрим другой пример. Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, оставила решение суда первой инстанции без изменения. В кассационном определении указала следующее: родители несовершеннолетних были лишены родительских прав.
Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. Их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д.
С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителями несовершеннолетних прежнему нанимателю, т.е. Д.
При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в детские учреждения, последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних.
Согласно Семейному кодексу РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
