аmin – минимальное значение ряда полученных итоговых скорректированных цен;
При проверке ряда полученных итоговых скорректированных цен продаж необходимо ряда проверяемых значений проранжировать и учесть, что:
- если kр ≤ 1,3, это означает что все полученные значения достоверны и могут участвовать в определении среднего значения скорректированной цены продажи;
- если 1,3 ≤ kр ≤ 2, то проверку и очистку ряда значений стоимости необходимо проводить по методу определения крайних (граничных) значений по формулам:
(4)
(5)
где аmax – наибольшая величина в ряду значений итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов;
аmin – наименьшая величина в ряду значений итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов;
lim аmax, lim amin – расчетные предельные максимальное и минимальное значение стоимости сопоставимых объектов недвижимости;
åаi – сумма всех значений ряда итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости;
n – количество значений в ряду полученных цен аналогов;
k – коэффициент, зависящий от количества значений в проверяемом ряду (для числа значений от 7 до 8 принимается равным 1,1);
аn-1 – предпоследнее значение ранжированного ряда полученных итоговых скорректированных цен аналогов;
а2 – второе значение ранжированного ряда полученных итоговых скорректированных цен аналогов.
Kр=
717,03
=
1,89
378,78
a max ≤ lim a max =
4848.50-717.03
+1.1*(614.61+378.78)
=
1609.159
9-1
a min ≤ lim a min=
4848.50-378.78
-1.2*(717.03-525.05)
=
387.537
9-1
Условие выполняется, поэтому все значения полученных итоговых скорректированных цен аналогов могут быть приняты для определения среднего значения оценочной стоимости объекта недвижимости.
Ср.цена=
574,63+525,05+561,64+378,78+393,53+434+717,03+614,61+648,84
=
538,72
9
Местоположение в значительной мере определяет величину эксплутационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии, наконец элементом удобства для покупателей. Поэтому местоположение значительно влияет на стоимость недвижимости, так же немаловажное значение имеет состояние объекта.
Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом оценки недвижимости
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, который гласит: типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Затратный подход основан на определении стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости земельного участка, на котором он расположен, и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
Для расчета оценочной стоимости объекта недвижимости использована формула (7):
(7)
где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. тенге;
Сз - стоимость земли, тыс.тенге;
Снс - стоимость нового строительства улучшений, тыс. тенге;
И - накопленный строением износ, тыс. тенге.
Стоимость участка земли определяется по формуле:
(8)
где Sз - площадь земельного участка, м2;
Pз - цена земли за 1м2, тыс. тенге.
Площадь земельного участка определена схематично с добавлением по 2 метра от кромки здания по периметру. Цена земли в контрольной работе принимается равной 146 тенге за 1м2.
Sз = 12 * 21 =252 м2
Сз = 252 м2 * 0,146 тыс.тг. = 36,792 тыс.тг.
Накопленный оцениваемым объектом износ складывается из величины физического, внешнего и функционального износов и определяется по формуле:
(9)
где Иф- физический износ нежилого помещения, тыс. тенге;
Ифн - функциональный износ нежилого помещения, тыс. тенге;
Ив- внешний износ нежилого помещения, тыс. тенге.
При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. При этом средняя величина предпринимательской прибыли подрядчика принимается равной 30 %. Строительные затраты на возведение аналогичных оцениваемому объекту нежилых помещений составляют - 3256 тенге/м2
Снс = 190 м2 * 3,256 тыс.тг/м2 = 618,64 тыс.тг
Данные о физическом износе представлены в таблице 4.
Таблица 4 – Информация о физическом износе конструктивных элементов здания
Конструктивные элементы здания
Удельный вес, %
Износ, %
1
2
3
Фундамент
7
6
Стены и перегородки
26
9
Перекрытия
12
5
Кровля
5
10
Полы
9
12
Проемы
11
10
Отделочные работы
7
8
Инженерное оборудование
15
9
Прочие работы
8
6
ИТОГО:
100
-
Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со Сборником 32 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий.
Таблица 5 - Расчет физического износа оцениваемого нежилого помещения
Конструктивные элементы здания
Удельный вес, %
Снс, тыс. тг.
Износ, %
износ, тыс.тг
Фундамент
7
43,30
6
2,60
Стены и перегородки
26
160,85
9
14,48
Перекрытия
12
74,24
5
3,71
Кровля
5
30,93
10
3,09
Полы
9
55,68
12
6,68
Проемы
11
68,05
