Многолетние насаждения
Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные, и озеленительные насаждения всех видов.
Незавершенное строительство
К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства.
1.2 Признаки классификации объектов недвижимости.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.
1. Происхождение
1.1 Естественные (природные) объекты.
1.2 Искусственные объекты(постройки).
2. Назначение
1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)
1.1.2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.
1.2. ПОСТРОЙКИ
1.2.1 Для жилья.
1.2.2 Для офиса.
1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.
1.2.4 Для промышленности.
1.2.5 Прочие.
3. Масштаб
1.1.1.1 Земельные массивы.
1.1.1.2 Отдельные земельные участки.
1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений.
1.2.1.2 Жилой дом многоквартирный.
1.2.1.3 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
1.2.1.4 Секция (подъезд).
1.2.1.5 Этаж в секции.
1.2.1.6 Квартира.
1.2.1.7 Комната.
1.2.1.8 Летняя дача.
1.2.2.1 Комплекс административных зданий.
1.2.2.2 Здание.
1.2.2.3 Помещение или части зданий (секции, этажи).
4. Готовность к использованию
1). Готовые объекты.
2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.
3). Требующие завершения строительства.
Целями оценки недвижимости являются:
- Повышение эффективности управления предприятием;
- Разработка плана развития (бизнес-план);
- Реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т.д.);
- Определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;
- Определение стоимости ценных бумаг предприятия, паев, долей в его капитале в случаях проведения различного рода операций с ними;
- Определение кредитоспособности предприятия и величины стоимости залога при кредитовании;
- Определение рыночной стоимости имущества при проведении страховых операций;
- Налогообложение предприятия (при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);
- Переоценка активов предприятия для целей бухгалтерского учета;
- Внесение в уставной капитал имущественных вкладов учредителей;
- Выкуп акций у акционеров;
- Обжалование судебного решения об изъятии собственности;
- Определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;
- Эмиссии ценных бумаг;
- Разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов.
Отчет об оценке поможет в следующем:
- Застраховать имущество.
- Привлечь инвестиции для развития бизнеса, получить кредит под залог имущества.
- Приватизировать имущество, передать его в доверительное управление или аренду.
- Совершить сделки купли-продажи, лизинга.
-Оптимизировать налогооблагаемую базу, избежать начисления дополнительных налогов на Ваш бизнес.
Внести в уставный фонд (капитал предприятия) долю в виде оцененного имущества.
Определить сумму возмещения ущерба от пожара, залива, ДТП, произвести раздел имущества, разрешить иные имущественные споры.
В практике оценки имущества используют следующие подходы – затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.
Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.
Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
2 Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
Объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимости. Выбор подходов к оценке зависит от классификации объекта, от его возможностей выступать в качестве доходной недвижимости и постановки задания на оценку.
Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.
2.1 Цели оценки объектов недвижимости
Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:
- для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации,
- при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию,
- при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства, при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство),
- при покупке или продажи объекта незавершенного строительства,
- для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.
2.2 методы оценки недвижимости незавершенного строительства
Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся к первой группе, использует, в основном затратный подход. Оценка незавершённого строительства в виде объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода. Оценка незавершённого строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж.
Таблица 1
Использование возможных подходов оценки объектов недвижимости, не завершенных строительством
|
Объект |
Подход |
|
1-я группа. Специализированные здания и сооружения 2-я группа. Здания с универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями |
Затратный подход Затратный и доходный подходы |
При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости
рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода (С), включает
стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими
нормативными документами, базисными территориальными или федеральными
единичными расценками, укрупненными показателями стоимости строительства, а
также региональными индексами цен в строительстве, сопутствующие затраты
(оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на
проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на
маркетинг, рекламу, содержание компании – девелопера, стоимость пивлекаемых
кредитных ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом износа и
определяется по формуле
С= Сстр + Зсопутст + П – И,
где Сстр - стоимость строительства;
Зсопутст – сопутствующие затраты;
П – предпринимательская прибыль;
И – величина совокупного износа.
