2.5 Влияние факторов окружающей среды на стоимость.
Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.
Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общем случае следующие категории:
· природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;
· техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;
· факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей;
· факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.
Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам.
В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.
Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:
· можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;
· если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период;
· есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;
· что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования;
В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующих расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.
III Практическая часть.
3.1 Практическое применение метода сравнительных продаж.
В конце 2000 года в Подольском районе началось коттеджное строительство. Малоэтажные жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами. Слово «кондоминиум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша – свой двор», в российском обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хаус».
Всё же, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.
Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка – 1000 кв.м.
Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.
Таблица №1.
|
|
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
Объект №4 |
Объект №5 |
||
Цена продажи |
65000 |
78000 |
56000 |
70000 |
54000 |
||
Право собственности |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
||
Условия фи-нансирования |
нерыночные,цена завышена на 3000 |
нерыночные,цена завышена на 8000 |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
||
Условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
||
Условия рынка (время) |
2 недели |
6 недель |
1 год |
1 год |
1 год |
||
Площадь дома |
120 кв.м. |
145 кв.м. |
120 кв.м. |
145 кв.м. |
120 кв.м. |
||
Площадь участка |
10000 кв.м |
12000 кв.м |
10000 кв.м |
12000 кв.м |
10000 кв.м |
||
Кол-во комнат |
6 |
7 |
6 |
7 |
6 |
||
Кол-во спален |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
||
Ванна |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
||
Душ |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
||
Подвал |
не закончен |
не закончен |
не закончен |
не закончен |
закончен |
||
Гараж |
есть |
есть |
есть |
есть |
нет |
||
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи
объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:
( 62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.
Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:
70000 – 62000 = 8000.
Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:
61600 – 59400 = 2200.
Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:
77000 – 70000 = 7000.
Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2
Таблица № 2.
|
|
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
Объект №4 |
Объект№5 |
Цена продажи |
65000 |
78000 |
56000 |
70000 |
54000 |
|
Передача права собст- венности |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
|
Корректировка правоспос. |
65000 |
78000 |
56000 |
70000 |
54000 |
|
Условия финансиров. |
не рыночные |
не рыночные |
не рыночные |
не рыночные |
рыночные |
|
Корректир-ка на условия финансиров. |
- 3000 |
- 8000 |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена |
62000 |
70000 |
56000 |
70000 |
54000 |
|
Условия сделки |
коммерческие |
коммерческие |
коммерческие |
коммерческие |
коммерческие |
|
Корректир-ка на условиях сделки |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена в условиях рынка |
2 недели |
6недель |
1 год |
1 год |
1 год |
|
Корректировка на условиях рынка |
+10 % |
+10 % |
+10 % |
+10 % |
+10 % |
|
Скорректир-ая цена |
62000 |
70000 |
61600 |
77000 |
59400 |
|
Местоположение |
аналогичное |
аналогичное |
аналогичное |
аналогичное |
аналогичное |
Размер |
120кв.м. |
145кв.м. |
120кв.м. |
145кв.м. |
120кв.м. |
|
Корректир-ка на размер |
0 |
- 8000 |
0 |
- 8000 |
0 |
Гараж |
есть |
есть |
есть |
есть |
нет |
|
Коррект-ка на наличие гаража |
- 2200 |
- 2200 |
- 2200 |
- 2200 |
0 |
|
Законченный подвал |
нет |
нет |
нет |
да |
нет |
|
Корректир-ка на подвал |
+ 7000 |
+ 7000 |
+ 7000 |
0 |
+ 7000 |
|
Скорректир-ая цена |
66800 |
66800 |
66400 |
66800 |
66400 |
|
Общая чистая коррекция |
1800 |
11200 |
10400 |
3200 |
12400 |
То же в % |
3 |
14 |
19 |
5 |
23 |
|
От цены продажи общая валовая коррекция |
11200 |
25200 |
14800 |
17200 |
12400 |
|
От цены продажи |
19 |
32 |
26 |
25 |
23 |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
