Совершенствование методов оценки недвижимости

2.5 Влияние факторов окружающей среды на стоимость.

     Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.

Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общем случае следующие категории:

·        природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;

·        техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;

·        факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей;

·        факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.

Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам.

В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.

Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:

·        можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;

·        если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период;

·        есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;

·        что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования;

В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующих расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.






















III Практическая часть.

3.1 Практическое применение  метода сравнительных продаж.

В конце 2000 года в Подольском районе началось коттеджное строительство. Малоэтажные жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами. Слово «кондоминиум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно.  Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша – свой двор», в российском обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хаус».

          Всё же, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.

   Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка – 1000 кв.м.

   Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.




Таблица №1. 



Объект   №1

Объект  №2

Объект  №3

Объект  №4

Объект  №5

Цена продажи

65000

78000

56000

70000

54000

Право собственности

полное

полное

полное

полное

полное

Условия  фи-

нансирования

нерыночные,цена завышена на 3000

нерыночные,цена завышена на 8000

рыночные

рыночные

рыночные

 Условия продажи

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Условия рынка  (время)

2 недели

6 недель

1 год

1 год

1 год

Площадь дома

 120 кв.м.

145 кв.м.

120 кв.м.

145 кв.м.

120 кв.м.

Площадь участка

10000 кв.м

12000 кв.м

10000 кв.м

12000 кв.м

10000 кв.м

Кол-во комнат

6

7

6

7

6

Кол-во спален

3

3

3

3

3

Ванна

1

1

1

1

1

Душ

1

1

1

1

1

Подвал

не закончен

не закончен

не закончен

не закончен

закончен

Гараж

есть

есть

есть

есть

нет

   Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

   Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.

   Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи

объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

( 62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.

   Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

   В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:

70000 – 62000 = 8000.

 Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:

61600 – 59400 = 2200.

 Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:

77000 – 70000 = 7000.

   Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2

Таблица № 2. 



Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Объект№5

Цена продажи

65000

78000

56000

70000

54000

Передача права собст-

венности

полное

полное

полное

полное

полное

Корректировка правоспос.

65000

78000

56000

70000

54000

Условия финансиров.

не рыночные

не рыночные

не рыночные

не рыночные

 рыночные

Корректир-ка на условия финансиров.

- 3000

- 8000

0

0

0

Скорректированная цена

62000

70000

56000

70000

54000

Условия сделки

коммерческие

коммерческие

коммерческие

коммерческие

коммерческие

Корректир-ка на условиях сделки

0

0

0

0

0

Скорректированная цена в условиях рынка

2 недели

6недель

1 год

1 год

1 год

Корректировка на условиях рынка

+10 %

+10 %

+10 %

+10 %

+10 %

Скорректир-ая цена

62000

70000

61600

77000

59400

Местоположение

аналогичное

аналогичное

аналогичное

аналогичное

аналогичное

Размер

120кв.м.

145кв.м.

120кв.м.

145кв.м.

120кв.м.

Корректир-ка на размер

0

- 8000

0

- 8000

0

Гараж

есть

есть

есть

есть

нет

Коррект-ка на наличие гаража

- 2200

- 2200

- 2200

- 2200

0

Законченный подвал

нет

нет

нет

да

нет

Корректир-ка на подвал

+ 7000

+ 7000

+ 7000

0

+ 7000

Скорректир-ая цена

66800

66800

66400

66800

66400

Общая чистая коррекция

1800

11200

10400

3200

12400

То же в %

3

14

19

5

23

От цены продажи общая валовая коррекция

11200

25200

14800

17200

12400

От цены продажи

19

32

26

25

23

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8



Реклама
В соцсетях
рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать