Одной из причин роста цен на квартиры является "выброс" на рынок крупных сумм, выделяемых государством на покупку жилья, речь идет, прежде всего, о федеральных программах, таких как государственные жилищные сертификаты, "Молодой семье - доступное жилье" и ипотека для военных.
Все программы правительства на данный момент направлены на стимулирование спроса на жилье, а не увеличение предложения, и более того, даже не предусматривают этого. А это ведет только к одному: к увеличению стоимости квадратного метра на рынке жилья.
Также рост цен может быть обусловлен искусственного сдерживания предложения монополистами, административных барьеров, сложного доступа к строительству и дефицита земельных участков.
Подавляющая часть жилищного строительства финансируется за счет инвестиций граждан. Все еще слабо развиты институты долгосрочного кредитования граждан на приобретение и строительство жилья, а также кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.
Сегодня лишь 9% российских семей имеют реальную возможность приобрести жилье за счет собственных накоплений или с помощью жилищных кредитов.
По данным статистики ежегодно приобретают новое жилье только около 1,5 % российских семей.
1.3. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 квартал
2006 года.
Последние три месяца на рынке недвижимости не происходит никаких изменений. Цена как спроса, так и предложения остановилась на уровне декабря прошлого года, это 25,2 тыс. руб. Весь прошлый год демонстрировал неготовность населения платить предложенную продавцами цену. Большую часть сделок на рынке недвижимости составляли так называемые «альтернативные» сделки, когда люди уже имея какое-нибудь жилье, улучшали свои жилищные условия. Если и покупались, то только жилье по адекватным ценам. И то это чаще всего происходило с помощью различного рода кредитных продуктов. Так по данным ГУ Центробанка России по красноярскому краю объем кредитования физических лиц за 2005 год увеличился на 78%. В планах банкиров увеличивать объем кредитования населения и далее, но остается еще вопросом - готовы ли люди вкладывать эти деньги в недвижимость по столь высоким ценам. Потолок цены предложения в городе определяется ценами предложения в более привлекательных регионах. Так, например, в Санкт-Петербурге типовые дома в спальных районах стоят так же как и недвижимость Красноярска. По данным аналитиков, ситуация на рынке Санкт-Петербурга схожа с нами и дальнейшего резкого удорожания они не прогнозируют. Да и ипотека слабый повод для серьезного повышения цены. Например, в Москве при всех их возможностях и огромном неудовлетворенном спросе за 2005 год было выдано 4600 кредитов (по данным Госрегистрации). Поэтому говорить о том, что региональный рынок ипотеки опередит Московский на столько, что повысится платежеспособный спрос, влияющий на ценовую ситуацию, преждевременно и необоснованно с экономической точки зрения. Еще одним механизмом сдерживания цен станет объем предложения. Например, с лета прошлого года объем предложения на вторичном рынке снизился на 30%. Это говорит о том, что продавцы не найдя своего покупателя, заняли выжидательную позицию, следя за происходящим на рынке. При повышении платежеспособного спроса, соответственно, у вторичного рынка есть потенциал. Еще одна тенденция последнего времени, люди все чаще решая свой квартирный вопрос, обращаются на первичный рынок, где благодаря усилиям краевых властей и строителей, дефицита жилья тоже не предвидится. Однако стоит заметить, что недвижимость это такой же товар, как и остальные и поэтому при неизменной законодательной и экономической ситуации в сфере недвижимости, можно спрогнозировать повышение цен на недвижимость в пределах инфляции, т.е. на 12-15% в год.
Глава 2.
2.1. Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития
рынка доступного жилья.
С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше — не в два, а в четыре раза.
Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам.
Что мешает применять в России давно известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения его доступности для населения у нас практически не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста цен на рынке жилья. Почему жилье в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного бизнеса, инвесторы и конечные потребители жилья по-разному отвечают на этот вопрос.
Выступающим от стороны застройщиков можно считать генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что в Москве и других крупных городах пора в корне менять экономическую политику участников строительного бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специфика жилищного строительства состоит в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и представители территориальных администраций. Каждый из участников этого бизнеса преследует свои цели: администрация территории (города) заинтересована в получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключения инвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте).
По мнению главы ИК ВНЛ, который представляет интересы застройщиков, сложившаяся на сегодня практика нарушает баланс взаимоотношений застройщиков, инвесторов и территорий. Начинать строительство приходится застройщикам, которые обычно не имеют достаточных свободных средств и вынуждены занимать их на очень жестких условиях: закладывать банку фактически нечего, поэтому банк оценивает риски высоко, и ставка по кредитам может достигать 50-60% годовых в валюте, а то и больше. Все это приводит к тому, что еще до начала строительства затраты на него уже достигают 40-50% затрат.
Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение средств частных инвесторов до момента получения разрешения на строительство. Значит, отношения застройщиков и инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены. И все же остановить рост цен на новое жилье можно:
- предоставив застройщикам рассрочку в выплате доли города на весь период строительства;
- комбинируя долю города в натуральном (по площади) и стоимости выражении;
- кредитуя за счет государственных целевых программ предприятия строительной индустрии, а не инвесторов – покупателей жилья, что увеличит предложение на рынке жилья, а не спрос на него;
- упростив и четко регламентировав саму достроительную стадию: инвесторы должны быть хорошо информированы обо всех её этапах, о лицах, ответственных за решение возникающих в ходе проекта проблем.
Президент строительного концерна «Сибирь» видит иные причины сложившейся ситуации с безудержным ростом цен на новое жилье. Он приводит следующие цифры: «За последние семь лет рост себестоимости по основным 50 позициям – от стоимости цемента до размера зарплаты рабочих – не опускались ниже 32%. Около 47% стоимости составляют пресловутые сборы – право аренды, подключение к коммуникациям и т.д., которые оплачивает покупатель. Раз жилье дорогое, значит, и спрос на него ниже; ниже спрос – нет смысла строить много. А раз строится немного, то и цены выше, поскольку издержки строительной компании делятся не на 10 домов, а на 1-2. Получается замкнутый круг».
Высокую стоимость строящегося жилья можно объяснить, в частности, следующим: стоимость строительства внутриквартальных электросетей и трансформаторных подстанций, теплотрасс и тепловых узлов учитывается при застройке кварталов. Такой практики в цивилизованном мире нет, там застройщик покупает площадку, где уже решены вопросы энергообеспечения. У нас иное, в итоге допроектовые затраты значительно превышают цену недвижимости.
Будущие новоселы – дольщики, или «соинвесторы строительства», права которых на своевременное получение жилья в России практически повсеместно нарушаются, видят основную причину неукротимого роста цен на строящееся жилье в недобросовестности застройщиков. В октябре 2005 года волна акций протеста обманутых дольщиков прокатилась по Москве и Подмосковью, Ставрополью, Санкт-Петербургу, Новосибирску и другим городам. По вине руководства инвестиционных компаний в Москве и Подмосковье без жилья и без денег осталось более 10 тысяч семей. В Новосибирске в анабиозе находится более 30 строящихся домов. Наверняка, волнуют те же проблемы несостоявшихся новоселов и в других городах.
Первый вице-спикер Госдумы Олег Морозов считает, что цены на рынке жилья в России вообще являются не рыночными.
Он отмечает, что стоимость жилья в два раза превышает свою нормальную цену. "До 50% стоимости жилья - это стоимость, которая является спекулятивной".
Строительные компании обвиняют банки, прекратившие прошлым летом кредитование. Эксперты полагают, что это вполне адекватная реакция на пакет законов о жилье, который начала принимать Госдума. Риск за строительство, не доведенное до конца, перенесен с плеч покупателей будущих квартир на плечи банков и застройщиков. Если строительство не доведено до конца в установленные сроки, новое законодательство обязывает банки, кредитовавшие застройщика, вернуть пайщику не только его вклад, но и штраф за нарушение сроков ввода жилья.
