Очевидно, что банкам и застройщикам такие правила не нравятся. Поскольку за масштабные проекты часто берутся застройщики, не имеющие ни серьезных средств, ни объектов для залога, банки закрыли для них кредиты. Средства покупателей квартир также не могут привлекаться в качестве инвестиций на этапе строительства новых объектов.
Чтобы изменить положение дел в сфере строительства жилья, следует направить средства покупателей жилья на первичный рынок, сделав ипотеку доступной широким слоям населения за счет предоставления поддержки заемщикам по ипотеке из бюджетов разного уровня.
К тому же альтернативой дорогим банковским кредитам могут стать такие инструменты, как кредиты стройсберкасс и жилищных накопительных кооперативов, при условии, что федеральный закон, регулирующий деятельность этих институтов будет серьезно доработан.
2.2. Стройсберкассы.
Широко распространенные в мире строительно-сберегательные кассы являются традиционной формой жилищно-накопительных систем. Именно эта форма лежит в основе жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов. В жилищно-накопительных системах происходит целевое аккумулирование денежных средств и размещение их с целью решения жилищных проблем своих участников. Это – закрытая система с ограниченным кругом участников, но время существования её неограниченно. Её значимыми принципами являются отказ от внешних инвестиций, внутренняя сбалансированность активов и пассивов на любой момент времени, а также строго выверенное соотношение между периодами накопления средств и погашения ссуды.
До июня 2005 года, пока не было специального законодательства, регулирующего деятельность жилищно-накопительных кооперативов, институт стройсберкасс в России играл незначительную роль из-за следующих недостатков: короткий срок предоставления займа, низкая защищенность от высоких темпов инфляции, необходимость ожидания в период накопления. Но опыт стран Восточной Европы показывает, что ипотечное кредитование доступно лишь для состоятельных граждан, а поддержка государством участников жилищно-накопительных систем расширяет возможности населения с невысокими доходами по решению жилищных проблем.
Как показывает практика, в периоды реформ институт стройсберкасс эффективнее ипотеки.
Немаловажно, что стройсберкассы служат источником «длинных денег», отсутствие которых составляет проблему всех переходных экономик и порождает серьезные проблемы для развития ипотеки. Значительную часть сбережений населения, не задействованную в кредитно-финансовой сфере, могут привлечь стройсберкассы, поскольку их клиентами могут стать граждане со средними и даже невысокими доходами.
В условиях сегодняшней российской экономики стройсберкассы обладают рядом преимуществ по сравнению с классической ипотекой, такими как сосредоточенность финансовых потоков в рамках одного экономического субъекта, замкнутость системы и возможность функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка, что позволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимальном уровне, удорожание приобретаемой квартиры за счет процента по ссуде минимально, нет необходимости в поручителях по кредиту, простота финансового и правового механизма стройсберкасс позволяет им адаптироваться к условиям рынка без создания сложной инфраструктуры и дополнительных затрат. Кроме того развитие стройсберкасс не препятствует становлению других институтов жилищного накопления, обслуживающих группы населения с иными доходами.
Российский сравнительно небольшой опыт функционирования стройсберкасс (жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы) породил следующие стандарты строительно-сберегательного контракта, несколько отличающиеся от мировых: процентные ставки по депозитам (на вклады) и по кредитам (ссуды) обычно равны нулю; небольшие отчисления (не превышают 3-5% годовых от размера кредита) в период пользования ссудой идут на покрытие административных расходов; премии на накопление отсутствуют; право на получение ссуды обычно предусматривает доведение предварительного пая до 55-60% от стоимости приобретаемого жилья; досрочное изъятие вклада сопряжено с дополнительными издержками; до полного погашения ссуды пайщиком жилье находится на балансе кооператива, то есть юридически принадлежит коллективу пайщиков.
Эффективность экономического механизма стройсбережения в России снижается из-за обгоняющего и без того высокую инфляцию темпа роста цен на жилье, что обуславливает следующее последствия.
Платежеспособный спрос городского населения с невысоким и средним доходом ориентирован на квартиры в многоквартирных домах, однако средний по масштабам жилищно-накопительный кооператив с участием строительства не в состоянии профинансировать строительство даже одного такого дома и вынужден идти на долевое участие. Таким образом, утрачивается серьезное преимущество стройсберкасс: финансовые потоки не удается сосредоточить в рамках одного экономического субъекта, в результате чего повышаются риски участников ссудосберегательной системы.
Поскольку жилищно-накопительный кооператив оказывается не единственным участником строительства, то нарушается принцип замкнутости системы стройсбережений, и это влечет за собой ограничение независимости кооператива от внешнего финансового рынка. И это не позволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимальном уровне.
Из-за высокой стоимости жилья период накопления и погашения кредита растягивается на сравнительно длительный срок (4-6 лет), в течении которого цена приобретаемой квартиры продолжает расти (на этапе накопления, который в соответствии с принятым законом не может быть меньше двух лет), следовательно растет и «порог» накопления, необходимый для получения кредита. Это означает, что темп пополнения пая должен быть выше темпа роста стоимости квартиры; такой размер ежемесячного платежа пайшика доступен далеко не всем представителям среднего класса.
Российские жилищно-накопительные кооперативы не начисляют проценты на растущие паи, т.е. не «помогают» своим пайщикам на этапе накопления. А отчисления на покрытие административных расходов взимаются с пайщиков в течении полного срока действия договора. Начисление хотя бы невысокого процента могло бы смягчить тяжелый период накопления, сократив размер либо ежемесячного взноса, либо срок накопления, даже при необходимости уплаты процента по кредиту в период рассрочки.
2.3 Ипотека.
Одним из главных инструментов выполнения программы рынка доступного жилья является ипотечное кредитование. Правительством принят целый пакет законов относительно развития ипотеки.
Однако, не смотря на предпринятые законодателями меры по развитию ипотеки, решены не все существующие проблемы сегодня. В стране отсутствует нормальный финансовый рынок, на котором могли бы обращаться ценные ипотечные бумаги. Закон о ценных ипотечных бумагах был принят в ноябре 2003 года, однако ни одна бумага до сих пор не была выпущена в связи с отсутствием соответствующих нормативных актов. На данный момент только обсуждаются поправки в закон об ипотечных ценных бумагах.
Условия получения ипотечного кредита весьма жесткие. По сравнению с США и Европой, где процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются в пределах от 3 до 7%, российскую ипотеку дешевой не назовешь. Даже не смотря на то, что с осени прошлого года ставки на рынке начали снижаться. Об их снижении объявили многие банки, даже АИЖК нарушило свои собственные, анонсированные ранее планы, по которым предполагалось, что ставка будет снижаться ежегодно на 1%. В начале 2006 года агентство ввело дифференцированную ставку по кредитам, и теперь при наличии 50-процентного первоначального взноса потребитель может взять ссуду на срок до 15 лет уже под 12%. Тем не менее, ипотечные кредиты по-прежнему недоступны абсолютному большинству граждан из-за низкого уровня доходов.
Практика показывает, что к услугам ипотеки в основном прибегают состоятельные люди, для которых покупка квартиры и без кредита не проблема. Просто эти граждане не хотят изымать средства из бизнеса, им удобнее выплачивать сумму частями. А единицы из категории наемных рабочих со средними зарплатами, решившиеся на ипотеку, зачастую создают потом и себе, и банку проблемы, так как начинаются нерегулярные выплаты.
Реально сегодня ипотеку могут позволить себе, пожалуй, лишь сотрудники крупных компаний с зарплатой от 1 тысячи долларов.
При этом приобретатель квартиры обязан застраховать свое жилье и жизнь, а также оплатить все сборы за проведение сделки, что приводит к удорожанию квартиры.
Но, тем не менее, на данный момент ипотека в России развивается.
Процентные ставки постепенно преодолевают десятипроцентный рубеж, а сроки кредитования некоторых банков перевалили за четверть века.
По данным Центробанка на 1 января 2006 г., объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год в 2,3 раза до 125,7 млрд руб. Объем непосредственно ипотечных кредитов вырос еще больше — почти в три раза с 17,8 млрд руб. до 52,8 млрд руб.
В минувшем году значительно усилилась конкуренция на рынке ипотеки.
Сегодня отсутствие в ассортименте крупного банка ипотечной программы уже становится редкостью. За 2005 год состав ипотечных кредиторов увеличился почти на два десятка. Теперь на рынке жилищного кредитования, по данным аналитиков, предлагается около двух сотен различных программ. Правда, в их число попадают не только ипотечные продукты в классическом определении (то есть займы под залог приобретаемой недвижимости), но и другие варианты кредитования жилья. Например, программа Сбербанка, по которой залог является лишь одним из дополнительных способов обеспечения. Кредиты здесь могут быть выданы под поручительство третьих лиц без залога.
Требования банков к заемщику постоянно смягчаются. Так, все кредиторы, за исключением Сбербанка, сегодня принимают к рассмотрению «серый» доход заемщика. Форма его подтверждения варьируется от справки за подписью руководителя до простого расчета средних зарплат в той отрасли, в которой работает претендент на кредит.
Наличие поручителей, бывшее на рынке нормой два года назад, практически ушло в прошлое. Единственным исключением является Сбербанк. Зато здесь наиболее лояльные требования по отношению к уровню дохода заемщика. В среднем на $1 тыс. «белого» дохода Сбербанк может выдать кредит в размере около $48 тыс. В большинстве коммерческих банков при таком доходе можно получить не более $30 тыс.
Прописка и регистрация заемщика сейчас не играют никакой роли, хотя род занятий по-прежнему имеет значение.
Меньше всего за прошедший год изменилось такое условие ипотеки, как обязательный первоначальный взнос. Правда, некоторые банки понизили его минимальный размер, и теперь он составляет от 10 до 30%. Во многих банках он непосредственно влияет на уровень процентной ставки: чем больше стартовый взнос, тем ниже ставка.
Большая часть отечественной ипотеки — это кредитование покупки жилья на вторичном рынке. Ипотека новостроек, как говорят эксперты, хотя и набирает популярность среди потребителей, по-прежнему вызывает у банков настороженное отношение. Причины этого — непрозрачность строительной отрасли, а также норма 214-го ФЗ о солидарной ответственности банков и застройщиков перед дольщиками. «Банки дают кредиты, как правило, только на тот объект, строительство которого они сами финансируют, — утверждает руководитель клиентского управления ипотечной компании «Мой дом» Юлия Пузакова. — В остальных случаях применяется очень избирательный подход». Своего рода компромиссом между потребностью заемщиков в новом жилье и нежеланием банков рисковать стали так называемые ломбардные программы, количество которых за прошлый год почти удвоилось. По ним можно оформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости. Профессионалы объясняют это законодательными нововведениями, благодаря которым упростилась схема оформления залога на земельный участок с недостроенным домом.
Одной из главных проблем ипотеки на сегодняшний день грозит стать то, что ипотечные кредиты не успевают за ценами. Количество заявок на выдачу ипотечных кредитов растет. Увеличивается и число одобренных банками заявок. Зато падает количество реально выданных кредитов. Именно так описывают ситуацию, сложившуюся сегодня на ипотечном рынке, его участники и объясняют в это парадокс слишком большой разницей между суммой, на которую рассчитывает заемщик (покрывающей стоимость квартиры), и суммой, которую ему готов выдать банк. Из-за повышения уровня доступности ипотечных кредитов действительно доступная недвижимость была быстро вымыта с рынка.
Поэтому есть опасность, что при нынешнем дефиците жилья развитие ипотеки только разогреет спрос и подхлестнет рост цен на квартиры.
3. Заключение.
Основными проблемами современного рынка жилья России являются, таким образом, проблемы связанные с недоступностью жилья основной массе населения. Это такие факторы как:
- дефицит платежеспособного спроса населения;
- высокие кредитные ставки;
- административные барьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями;
- недостаточные объемы строительства жилья;
- дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и др.
Для успешного развития рынка жилья необходимо привести в порядок законодательную базу, . Прагматичной политикой государства должно стать создание условий для повышения платежеспособности населения.
Мировая практика обеспечения жильем строится на трех «китах»:
- Накопление сбережений граждан через ссудосберегательные кассы под 4% годовых.
- Ипотечное жилищное кредитование под 4-5% на 15-35 лет.
- Государственная поддержка создания благоприятных условий для жилищного строительства и доступа к долгосрочным рынкам кредитования.
В нашей стране рынок жилья находится в развитии.
Его перспективы лежат в развитии
Приложение
1. О концепции приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России».
Главным организационно-финансовым механизмом реализации концепции национального проекта является федерально-целевая программа «Жилище» и входящие в ее состав фактически четыре новых подпрограммы. С точки зрения федеральной поддержки и стимулирования не только спроса, но и предложения на рынке жилья особенностью новой программы является ее сбалансированность.
Первая подпрограмма - обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Она осуществляется за счет средств федерального бюджета, за счет государственной гарантии на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и субсидирования процентов по банковским кредитам. Вторая подпрограмма - модернизация объектов коммунальной инфраструктуры. Она осуществляется с привлечением средств уже частных инвесторов с целью совершенствования коммунальной инфраструктуры населенных пунктов.
Третья подпрограмма - обеспечение жильем молодых семей, молодых специалистов на селе. Она будет осуществляться в форме предоставления бюджетных субсидий молодым семьям, молодым специалистам на селе на погашение первого взноса при получении жилищного ипотечного кредита. На гос. поддержку молодых семей в бюджете 2006-го года предусматривается 2,1 миллиарда рублей, в бюджете 2007-го года 5,3 миллиарда рублей, в том числе 4,3 миллиарда на субсидирование молодым семьям и 1 миллиард рублей на страхование ипотечных кредитов для молодых семей. На гос. поддержку молодых специалистов на селе в бюджете 2006-го года предусматривается 1,4 миллиарда рублей, в бюджете 2007-го года 1,7 миллиарда рублей. Общее число молодых специалистов, которые будут обеспечены жильем в рамках этой подпрограммы в 2006-2007 году, должно составить более 24 тысяч человек. И всего за период 2006-2010-го года в рамках этой подпрограммы смогут улучшить жилищные условия более 70-ти тысяч молодых специалистов на селе.
Четвертая подпрограмма - выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Эти мероприятия будут разработаны с учетом уже действующей сегодня программы «Государственные жилищные сертификаты» для военнослужащих, увольняемых с военной службы, граждан, уволенных с военной службы и приравненных к ним лиц, граждан, выезжающих из районов крайнего севера и приравненной к ним местности, граждан РФ, постоянно работающих на комплексе Байконур и подлежащих отселению, вынужденных переселенцев, ветеранов и инвалидов, граждан, принимавших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской атомной станции, а также на производственном объединении «Маяк»; ветеранов подразделений особого риска. Субсидии будут предоставляться за счет федерального бюджета и будут определяться исходя из среднерыночной стоимости жилья в соответствующих субъектах, и в зависимости от категорий средней стоимости жилья, общей на территории РФ. На реализацию данной программы в федеральном бюджете 2006-го года предусмотрено 20,9 миллиардов рублей, в том числе 3,2 миллиарда для ветеранов и инвалидов. В целом за период 2006-2010 года по этой программе будет обеспечено 211 тысяч семей отдельных категорий граждан.
Это четыре основных подпрограммы, которые находятся в проекте концепции и в проекте программы «Жилище». В рамках всей целой программы будет осуществляться мероприятия по реализации концепции «Развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов России». Эта программа одобрена Правительством РФ. Здесь наиболее важным является разработка и принятие нормативно-правовых документов в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечение средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг, страхование ипотечных кредитов, деятельность бюро кредитных историй, жилищно-накопительные кооперативы, совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также защита прав добросовестного приобретателя жилой недвижимости. В рамках этой программы предусмотрены меры по оказанию бюджетной поддержки развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов через содействие Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Это позволит обеспечить условия для привлечения долгосрочных ресурсов и для увеличения объемов предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению. Расходы федерального бюджета в 2006-2007-м году на эти цели составят 30 миллиардов рублей, в том числе и увеличение уставного капитала АИЖК на сумму 8,2 миллиарда рублей. Таким образом, за период 2006-2007 года 446 тысяч семей воспользуются ипотечными кредитами, а до 2010 года их будет более 1,5 миллионов семей. В 2007-м году объем выданных ипотечных кредитов составит более 150-ти миллиардов рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004-м годом, а к 2010-му году их число увеличится более чем в 20 раз. Таким образом, в проекте программы «Жилище» предусматривается общий объем финансирования более 640 миллиардов рублей, что в 6 раз больше, чем действующая программа «Жилище». Посчитано, что будет более 28 новых законопроектов и более 60 новых постановлений Правительства. Разработка, согласование и предоставление в Правительство РФ проектов новой федерально-целевой программы «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм, подготовка нормативных правовых и методических документов требует слаженной совместной работы Министерства регионального развития, Федерального агентства «Росстрой» в тесном взаимодействии с Правительством, с Администрацией Президента, членами Государственной Думы.
