Так, к середине 80-х, когда использование этого метода было уже достаточно распространено, но начался кризис перепроизводства доходной недвижимости
(особенно офисной), приведший к разбалансированию рынка и непредсказуемости доходов и цен, инвесторы практически отказались от этого метода и начали основывать решения на старом подходе принятия во внимание только имеющихся на момент принятия решения доходов от объекта, то есть вернулись к методу капитализации доходов. Какой представляется применимость этой техники в сегодняшней России? Во-первых, кажется методически ошибочным выбирать ставки дисконтирования без учета того, доступны ли для данного клиента- инвестора те типы инвестиций, которые положены в основу сравнения и оценки.
Например, если оценщик берет в качестве очищенной от риска нормы дохода среднюю доходность по долгосрочным правительственным облигациям в европейских странах, то это имеет смысл только для клиентов, действительно имеющих возможность и намерение инвестировать в европейские ценные бумаги.
Но если клиент является "маленьким инвестором", то не только европейские облигации, но и отечественные ГКО ему могут быть недоступны, и реальными альтернативами для него могут быть или ценные бумаги, представленные на данном локальном рынке, или банковский депозит. В силу фрагментарности российского рынка инвестиций, кажется правильным выделить несколько групп инвесторов, каждая из которых имеет свой набор инвестиционных возможностей, альтернативных инвестициям в недвижимость, и затем внимательно отслеживать, как меняются эти инвестиционные возможности по мере развития финансовых рынков. Каждый конкретный клиент может быть классифицирован по принадлежности к той или иной группе.
Следующая проблема состоит в том, что доходность альтернативных инвестиций, рассматриваемых при выборе ставки дисконтирования, должна быть с достаточной уверенностью известна на срок не меньший, чем срок жизни рассматриваемого инвестиционного проекта. Если, к примеру, оценщик намерен проанализировать ДПН для инвестиционного проекта строительства некоего объекта на продажу, то срок жизни такого проекта 2-3 года, и во многих регионах существуют альтернативы с сопоставимым сроком (облигации муниципальных займов, например). Но если кто-то собирается анализировать 10- летний период владения доходной недвижимостью, то он не будет иметь практически никаких точек отсчета, так как подавляющее большинство инвестиционных инструментов с известной доходностью рассчитаны на более короткие сроки.
3. Возможность получать с помощью анализа ДПН заключения, вызывающие доверие, основана на предсказуемости динамики доходов и расходов в рассматриваемом инвестиционном проекте. В ранний период введения данного метода в практику инвестиций в недвижимость, многие в США считали возможным строить прогноз на 20 лет вперед. Похоже, что сейчас никто не станет прогнозировать более, чем на 10 лет, а многие серьезные специалисты полагают, что в принципе не следует использовать данную технику для более чем 5-летних прогнозов даже в стабильной ситуации.
В России, непредсказуемость изменений во времени многих (если не всех) показателей, формирующих потоки наличности, общеизвестна. Поэтому следовало бы задаться честным вопросом: повышаем ли мы точность результатов, используя данную технику, или разброс результатов (то есть разброс NPV и
IRR) настолько велик, что нет никаких преимуществ по сравнению с оценкой традиционных одномоментных характеристик, таких как ожидаемая прибыль от проекта застройки или стоимость объекта недвижимости, полученная методом капитализации годового дохода. Представляется, что формализация этой проблемы и ее аккуратное исследование должны быть одним из основных приоритетов в исследовательской программе РОО. Более широкая задача состоит в исследовании устойчивости результатов, полученных с помощью ДПН, к колебаниям входных параметров.
4. В одном из традиционно наиболее распространенных случаев использования
ДПН рассматривается ситуация, когда инвестор покупает здание, использует его как доходное в течение какого-то количества лет, а затем продает. В этой задаче возникает необходимость оценить рыночную стоимость здания в момент его конечной продажи инвестором, используя капитализацию дохода последнего года владения зданием. Понятно, что выбор нормы капитализации в этом случае будет комбинировать в себе все обсуждавшиеся выше проблемы оценки этого показателя и все проблемы, связанные с временной непредсказуемостью многих характеристик, которые влияют на рыночные нормы капитализации в будущем.
Предварительная гипотеза относительно применимости ДПН в нынешних российских условиях (основанная, в частности, на исследовании автором данной статьи осмысленности использования ДПН в конкретной задаче оценки инвестиционной стоимости незастроенных участков) состоит в том, что в целом российский рынок еще слишком фрагментарен и неустойчив для применения данной техники.
Вместо заключения
Что поражает при чтении отчетов хороших американских оценщиков, это абсолютная ясность и простота изложения: десятилетия ориентации профессии на интересы клиентов отточили стиль, когда достаточно сложные вещи излагаются без профанации, но внятно. Российским оценщикам есть чему учиться в этом отношении. Во-первых, многие из нас имеют научное прошлое, и смена стиля изложения наших результатов дается не так просто. Во-вторых, есть, видимо, более глубокий слой причин. С одной стороны, советской культуре, в которой мы выращены, была абсолютна чужда идея создания и донесения до индивидуальных потребителей удобных для них продуктов. С другой стороны, идея "научной обоснованности" любых принимаемых решений была одной из центральных парадигм "развитого социализма", поэтому сознание тех из нас, кто успел поработать до перестройки, так или иначе отравлено наукообразием любых текстов, выполнявших функцию обоснований.
Широкая пропаганда примеров хорошего стиля писания отчетов по оценке недвижимости была бы очень полезна для становления профессии и ее утверждения в глазах клиентов. Не учредить ли РОО ежегодную премию за самый
"стильный" отчет?
Член РОО и Американского Общества Консультантов по Недвижимости (CRE), к. ф.-м. н.
О.З.Каганова
[pic]
|[pic] |Российское общество |
| |оценщиков © |
| |All Rights Reserved |
| |mrsa@dol.ru |
СТАНДАРТ
РОССИЙСКОГО ОБЩЕСТВА ОЦЕНЩИКОВ
СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ОБЛАСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА
Основные положения
СТО РОО 21-01-95
Предисловие
1. Принят и введен в действие постановлением Правления Российского общества оценщиков 24 ноября 1995 года, г. Москва.
2. Введен впервые.
3. В настоящем стандарте реализованы принципы, используемые Международным комитетом по стандартам оценки имущества (The International Assete
Valuation Standards Committee).
4. Стандарт полностью соответствует Уставу Российского общества оценщиков, зарегистрированному Минюстом РФ 01 сентября 1995г.
(свидетельство о регистрации N 3054).
5. Информация о стандарте направлена в Федеральный фонд стандартов
Госстандарта Российской Федерации.
Настоящий стандарт не может быть полностью или частично воспроизведен,
тиражирован и распространен в качестве официального издания без разрешения
Правления Российского общества оценщиков.
Введение
В настоящем стандарте изложено:
. цели, задачи, требования, предъявляемые к членам Российского общества оценщиков (РОО) при выполнении ими профессиональной деятельности по оценке недвижимого имущества;
. толкование терминов. используемых в тексте стандарта;
. обязанности члена РОО при выполнении работ по оценке имущества;
. требования к информации, необходимые для проведения оценки, и к содержанию отчета о результатах оценки;
. формы контроля за выполнением стандарта членами РОО и виды их ответственности за нарушение требований стандартов.
Содержание
1. Статус документа
2. Терминология
3. Обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности по оценке недвижимости
4. Методика оценки недвижимого имущества
5. Требования к информации, используемой при проведении оценки
6. Требования к отчету об оценке
7. Контроль за выполнением требований стандартов
8. Ответственность за нарушение членом РОО требований стандартов профессиональной деятельности. Взыскания, порядок наложения взысканий
1. Статус документа
Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого
имущества (далее Стандарты) разработаны как основной документ,
регламентирующий профессиональные требования к работе оценщика - члена
Российского общества оценщиков.
Стандарты регламентируют обязанности члена РОО в части профессиональной
деятельности, определяют профессиональную терминологию в области оценки
недвижимости, определяют методику оценки недвижимого имущества, требования
к качеству информации, используемой оценщиком при проведении оценки, а
также устанавливают требования к отчету об оценке.
Стандарты призваны служить руководством для членов РОО в осуществлении их
профессиональной деятельности, а также информировать всех лиц, пользующихся
услугами оценщиков, о том, какая деятельность в области оценки недвижимости
является профессиональной с точки зрения РОО.
Нормы профессиональной деятельности, определяемые Стандартами, являются
обязательными для члена РОО в его практической работе. Они разработаны в
соответствии с Уставом Общества и соответствуют международному
профессиональному уровню. Они соответствуют требованиям сертификации членов
РОО. Их выполнение призвано поддерживать высокую профессиональную репутацию
членов РОО в гражданском обществе.
Стандарты определяют также процесс контроля за выполнением членами РОО
профессиональных норм, определяют ответственность члена РОО за их
нарушение, а также меры взыскания и порядок наложения взысканий.
Настоящие стандарты являются открытым документом, доступным для свободного
ознакомления с ним всех желающих.
В интересах РОО положения стандартов широко рекламируются как нормы,
способствующие предоставлению качественных услуг потребителю со стороны
высококвалифицированных профессионалов-оценщиков, членов РОО.
2. Терминология
Ниже приводятся толкования наиболее важных использованных в тексте
Стандартов терминов, которые могут по тем или иным причинам быть понятыми
неоднозначно.
Аренда - юридически оформленное право пользования чужой собственностью на
определенных условиях.
Арендатор - лицо, законно пользующееся чужим имуществом на определенных
условиях.
Арендная плата - плата за право пользования чужим имуществом. Величина и
периодичность арендной платы устанавливается договором между арендодателем
и арендатором.
Арендодатель - юридическое или физическое лицо, имеющее право сдачи в
аренду некоторого имущества, возможно, не собственного.
Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости
объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра
оценщиком объекта оценки.
Дисконтирование - преобразование в текущую стоимость будущих денежных
потоков (доходов и расходов).
Земельный участок - часть недвижимости в виде участка территории земли с
границами, определенными в документах, выдаваемых государственными по
земельным ресурсам и землеустройству.
Заказчик (клиент) - лицо, по заказу которого производится работа по оценке.
Здания - один из видов сооружений. Входят в состав недвижимости.
Земля -
