Гражданское право представляет собой совокупность юридических (то есть установленных государством и защищаемых его принудительной силой) норм, закрепляющих правовое положение частных лиц (физических и юридических), государственных и муниципальных образований в предпринимательском и гражданском обороте, регулирующих имущественные и личные неимущественные отношения между ними, охраняющих их права и законные интересы. Гражданское право относится к исключительному ведению Российской Федерации. Гражданское право выражено в основном в актах гражданского законодательства. В настоящее время гражданское законодательство Российской Федерации состоит из Гражданского кодекса РФ, части 1 и 2, Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. (на территории РФ применяется Раздел VII. Правоспособность иностранных граждан и юридических лиц. Применение гражданских законов иностранных государств и международных договоров), Гражданского кодекса РСФСР (действует Раздел VII Наследственное право) и других федеральных законов (например, закон РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ” 1991 г., федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и другие).
Под предпринимательским оборотом понимается совокупность совершаемых сделок в процессе предпринимательской деятельности коммерческими организациями или гражданами, зарегистрированными в качестве предпринимателей. Гражданским оборотом признается совокупность совершаемых сделок не связанных с целями предпринимательской деятельности; то есть если граждане приобретают жилье для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются субъектами (участниками) гражданского оборота. Главный нормативно-правовой акт (источник) гражданского права Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) в ст. 2 так определяет предпринимательскую деятельность: это “самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными” в качестве предпринимателей. Легко понять, что основная масса сделок, совершаемых с жильем не преследует со стороны граждан целей предпринимательской деятельности и соответственно, на эти сделки не распространяются многочисленные жесткие правила, установленные правом (повышенная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, высокие ставки налогов и т.п.). На гражданское право приходится подавляющее количество правовых норм, регулирующих отношения участников сделок с жильем. Это и понятно, ведь без норм гражданского права невозможно понять, кто вправе совершать сделки с жильем, как приобретается право собственности на жилище, что дает право собственности на жилище, каковы основания утраты права собственности на жилище, как правильно заключить договор и грамотно выполнить по нему свои обязанности и многое другое.
Жилищное право представляет собой совокупность юридических норм,
закрепляющих права физических и юридических лиц на жилые помещения,
регулирующих порядок пользования жилыми помещениями и охраняющих права и
законные интересы собственников, иных законных владельцев жилья. Жилищное
право относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Жилищное право выражено в законах РФ и законах субъектов РФ и иных
нормативно-правовых актах, главным образом постановлениях российского
Правительства и правительств субъектов Федерации. В настоящее время
жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса РСФСР 1983 г.,
других федеральных законов (например, закон РФ “Об основах федеральной
жилищной политики 1992 г.), законов субъектов РФ (Постановление от 25
ноября 1999 г. N 652 ЗС Вологодской области "О программе ипотечного
жилищного кредитования Вологодской обалсти"), постановлений Правительства
РФ (например, Постановление Правительства РФ от 03.08.96 г. № 937 “О
предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении
жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение
жилья”), постановлений городской Думы (Постановление Череповецкой городской
думы от 29 июня 1999 г. N 89 "О положении о порядке
перевода жилых помещений в нежилые"), актов некоторых других органов
государственной власти (например, Распоряжение Департамента муниципального
жилья Правительства Москвы от 09.04.96 г. № 74 “Об утверждении Временного
положения о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве).
Кроме этого, необходимо отметить, что функционирование жилищного права
непосредственно связано и с другими видами права. Административное право –
совокупность юридических норм, закрепляющих правовое положение органов
государственной власти как субъектов государственного управления,
регулирующих порядок осуществления властных полномочий субъектами
государственного управления и охраняющих общественные отношения в сфере
государственного управления.
Налоговое право как подотрасль финансового права представляет собой
совокупность юридических норм, закрепляющих правовое положение налоговых
органов, налоговых агентов и налогоплательщиков, регулирующих порядок
уплаты обязательных платежей (налогов и сборов) в доход государства
(Российской Федерации и ее субъектов) и муниципальных образований,
охраняющих права и законные интересы субъектов налоговых правоотношений.
Уголовное право – это совокупность юридических норм, закрепляющих понятие и
признаки деяний (преступлений), которые общество и государство считают
преступными и причиняющими вред, а также устанавливающих систему уголовных
наказаний за совершение преступлений. Гражданское право выражено в одном
единственном акте уголовного законодательства – Уголовном Кодексе
Российской Федерации 1996 г. Для тех, кто намерен провести сделку с жильем
интерес представят например, ст. 159 УК РФ (Мошенничество), ст. 163 УК РФ
(Вымогательство), ст. 179 УК РФ (Принуждение к совершению сделки или к
отказу от ее совершения) ст. 198 УК РФ (Уклонение гражданина от уплаты
налогов) и некоторые другие.
3. Российский рынок недвижимости: возникновение, развитие, правовые аспекты
С развитием предпринимательской деятельности в России появляется много новых понятий и определений. Одно из них - “риэлтер”. Это понятие означает лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью, осуществляя различные сделки с землей, зданиями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и т.п., т. е. с недвижимым имуществом.
Рынок недвижимости в России, или как его еще называют риэлтерский (от английского real estate, дословно “реальная недвижимость”), переживает сейчас определенные трудности, которые типичны для развития различных сегментов российского рынка, имеющих не только не мало отличий, но и много общего. В развитии данного рынка можно выделить три этапа:
Первый, который можно условно назвать “младенческим”, наиболее бурный период развития пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир, и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.
На втором этапе (“юношеском”) появляются первые нормативные акты, регулирующие этот вид деятельности. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.
Третий этап - “зрелый” -, который и переживает в настоящее время российский рынок недвижимости, когда предложение значительно опережает спрос, ужесточается законодательная база, острая конкуренция на рынке приводит к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание.”
Само понятие недвижимости в отечественном законодательстве до недавнего времени отсутствовало. Появилось оно несколько лет назад с принятием в 1991 году Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик.
В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части
ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу,
недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в
том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к
недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в
предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей
российского права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РФ.
В нем дается определение недвижимости, в основном определяются правовое
положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления
права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные
обязательства, т.е. даются отправные точки для осуществления
предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с
недвижимостью. В месте с тем ГК не единственный нормативный акт,
регулирующий сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере. К актам,
регулирующим организационно-правовые формы, относится Закон РФ “Об
акционерных обществах”. В Жилищном Кодексе и Законе “Об основах федеральной
жилищной политики” подробно регулируются вопросы, связанные со
специфическим видом недвижимости - жилыми помещениями.
