4.1. Предпосылки приватизации
Приватизация жилья - новое явление в нашей общественной жизни, это
часть жилищной реформы. Закон о приватизации жилищного фонда, принятый
04.07.1991, открыл путь к принятию Закона РФ от 24.12.1992 года « Об
основах Федеральной жилищной политики», который регулирует отношения в
процессе эксплуатации и ремонта жилого дома, возникшие с появлением в
жилищном фонде множества субъектов собственности и ее различных форм.
Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» объясняет цели и принципы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов.
Целью закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.
Экономической основой системы удовлетворения потребностей граждан в жилье до переходного периода была государственная собственность на жилье, которая преобладала над другими формами собственности. Государство брало на себя социальную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях найма.
Невысокая плата за пользование квартирой и коммунальными услугами позволяла малоимущем слоям населения иметь благоустроенное жилье, качество которого не зависело от материального положения семьи, но такие благоприятные условия поддерживались многомиллиардными затратами Советского государства на их содержание.
Система удовлетворения потребности граждан в жилье преимущественно из жилищного фонда, принадлежащего государству, функционировала как затратный механизм. Она финансировалась из государственного бюджета и за счет средств хозяйствующих субъектов, отражаясь на себестоимости производимых ими продукции, работах, услугах. Государство само определило для себя монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника в жилищном строительстве и эксплуатируемом жилищном фонде.
Средства, которые государство выделяло на жилищное строительство, создавались за счет низкой оплаты труда граждан. По подсчетам экономистов, в 70-х годах стоимость площади 2-х комнатной квартиры окупалась работой одного члена семьи в течении 4,4 года.
Из года в год росла задолженность государства перед семьями, признанным по самым низким критериям нуждающимися в жилье. Сроки ожидания для многих очередников переваливали за 10- 15 лет.
Признание неэффективности действующей системы удовлетворения жилищных потребностей граждан привело к осознанию необходимости перехода на рынок жилья. Этот переход принципиально меняет экономическую, социальную и юридическую роль государства: оно постепенно перестанет быть главным инструментом в решении жилищной проблемы.
Цель перехода - сбалансировать спрос на жилье и его предложение, уйти от хронического дефицита свободного жилья, нехватки средств на эксплуатацию и ремонт домов, выйти на более высокий уровень технического и санитарного обслуживания проживающих.
Переход к принципиально новой системе решения жилищных вопросов
нуждался в юридическом закреплении. Первым шагом на пути осуществления
жилищной реформы стал Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в
РСФСР», принятый 04.07.1991 года, цель которого декларирована в его тексте:
«…Создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор
способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение
использования и сохранности жилищного фонда», но эта цель не может быть
достигнута на основе использования только этого Закона, так как все его
содержание направлено на решение лишь части проблем, связанных с
осуществлением жилищной реформы.
Его основная задача - заменить нанимателя жилого помещения на собственника, что позволит гражданам иметь больше правовых возможностей для решения своих личных жилищных вопросов.
Вторым шагом было принятие 24.12.1992 года Верховным Советом РСФСР
Закона « Об основах Федеральной жилищной политики» - который и определил
основы новой системы удовлетворения жилищных потребностей граждан,
предусматривающей сосуществование двух взаимодополняющих механизмов решения
проблемы - планово распорядительного и рыночного.
4.2. Общие положения закона о приватизации, основные условия его применения
Рынок жилья создают собственники жилья. Приватизация - один из путей
возникновения множества таких собственников. Статья 2 Закона о приватизации
в ее первоначальной редакции, дает определение понятия приватизации: «
Приватизация жилья- бесплатная передача или продажа в собственность граждан
на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и
муниципальном фонде».
Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всей территории
Российской Федерации - ее новый принцип, действующей с 1993 года. Эта
перемена ускорила темпы приватизации, 1993 год по статистическим данным
стал рекордным по количеству приватизированных квартир.
Другой принцип, положенный в основу Закона, не менялся, и его суть в ненасильственности. Приватизация осуществляется исключительно добровольно, при взаимной согласованности всех постоянно проживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь. Следует отметить и демократичность этого принципа, ведь желание освободиться от обременительной для государства обузы могло подтолкнуть к введению принудительной приватизации, однако добровольность сохранена в Законе как обязательное условие. Решение о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и материальных последствий для каждого проживающего (необходимо нести повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности).
Определение понятия приватизации важно для того, чтобы не смешивать ее с продажей свободных квартир в домах тех же жилых фондов. Закон характеризует приватизацию жилья как передачу в собственность граждан только занимаемых ими жилых помещений в домах двух видов жилищного фонда: государственном и муниципальном.
Под жилым помещением понимается не только отдельная квартира, но и коммунальная, хотя приватизация такой квартиры рассматривается законом как исключение из правил.
Субъекты приватизации
Правом на приватизацию жилья обладают наниматель, члены его семьи, а также лица, переставшее быть ими, но продолжающее проживать в занимаемом жилом помещении.
К членами семьи относятся супруг нанимателя, их дети и родители.
Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях
и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они с ним
проживают совместно и ведут общее хозяйство. Лица, не оформившее в свое
время прописку в жилом помещении, но постоянно или преимущественно в нем
проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в
административном или судебном порядке о признании за ними права на данную
жилую площадь. Возрастные ограничения для несовершеннолетних касаются
только осуществления ими этих прав, но не их объема.
Принятие и действие Закона о приватизации жилищного фонда привело к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, возникших в результате приватизации жилья. Так, на смену распределения ранее в административном порядке жилых помещений пришел процесс передача жилья в собственность граждан. Жилые помещения, которые перешли в собственность граждан, стали объектом гражданско-правовых сделок, а, значит, предметом гражданского права, но между предметом гражданского права существует жесткая связь с методом правового регулирования, который предопределяется особенностями этого предмета. Для правильного использования норм гражданско-правовых отношений применяются принципы гражданского права:
1. Принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования. Его значение очень велико. Рыночная экономика может успешно развиваться только в том случае, если субъекты гражданского права обладают необходимой свободой, проявляют предприимчивость, инициативу и иную активность в сфере гражданского оборота. Нормы права в гражданском законодательстве сформулированы на базе общего правила: « разрешено все то, что не запрещено законом». В соответствии с этим правилом субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом.
2. Принцип равенства правового режима для всех субъектов гражданского права. Этот принцип означает, что ни один субъект в гражданском праве не обладает каким-либо преимуществом перед другими субъектами. Если в ранее действовавшем законодательстве предусматривалось два срока исковой давности: три года для отношений с участием граждан и один год для отношений между организациями, то ныне действующее нормы имеют единый для всех субъектов гражданского права трехгодичный срок исковой давности.
3. Принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.
Этот принцип означает, что органы государственной власти и местного
самоуправления и любые иные лица не вправе вмешиваться в частные дела
субъектов гражданского права, если они осуществляют свою деятельность в
соответствии с требованиями закона.
4. Принцип неприкосновенности собственности. Он закладывает основы имущественного порядка в экономике. В соответствии с ним нормы гражданского права обеспечивают собственникам возможность стабильного осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, без чего невозможно функционирование любой (не только рыночной) экономики. Ни один субъект не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Нормы гражданского права защищают собственность всех субъектов гражданских правоотношений от посягательств со стороны любых лиц, включая органы государственной власти и местного самоуправления.
5. Принцип - свобода договора. Закрепляя этот принцип, ГК РФ предусмотрена свобода усмотрения субъектов гражданских прав как в выборе партнера по договору, так и в выборе вида договора и условий, на которых он будет заключен, и этот принцип означает отказ от понуждения к заключению договора на основе обязательных для сторон административных актов.
4.3. Распоряжение приватизированным жильем.
Закрепляя принцип свободной реализации, принадлежащих гражданам субъективных прав, действующее законодательство одновременно предъявляет определенные требования, которые должны соблюдаться при их осуществлении.
Содержание этих требований сводится прежде всего к тому, что осуществление гражданских прав не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.
Из содержания ст. 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в
РСФСР» вытекает право граждан «...продать, завещать, сдавать в аренду жилые
помещения, которые перешли им в собственность, а также совершать с ними
иные сделки, не противоречащие закону».
