2.1.1. Определение стоимости недвижимости затратным методом.
Для определения стоимости недвижимости необходимо рассчитать общую площадь предприятия. В нашем случае площадь ЗАО «Прогмат» будет определяться суммированием следующих площадей:
Таблица 2.
Расчет объемов зданий и фактических площадей застройки .
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Высота, м |
Объем, м |
|
Здание 1 |
3126 |
16,2 |
50641 |
|
Здание 2 |
996 |
16,4 |
16334 |
|
Здание 3 |
109 |
4,3 |
468 |
|
Здание 4 |
679 |
15,8 |
10731 |
Таблица 3.
Сводная таблица определения рыночной стоимости зданий.
|
1. Общие сведения |
||||
|
Наименование объекта |
Здание 1 |
Здание 2 |
Здание 3 |
Здание 4 |
|
Назначение |
Служебное |
Служебное |
Служебное |
Служебное. |
|
Год постройки |
1964 |
1973 |
1973 |
1983 |
|
2. Определение восстановительной стоимости |
||||
|
Единица измерения |
куб. м |
куб. м |
куб. м |
куб. м |
|
Стоимость ед. измерения, руб. |
27 |
23 |
20 |
24 |
|
Объем (площадь) |
50641 |
16334 |
468 |
10731 |
|
Коэффициент пересчета в цены 1984г. |
1,21 |
1,21 |
1,21 |
1,21 |
|
Коэффициент пересчета в текущие цены |
9,75 |
9,75 |
9,75 |
9,75 |
|
Полная восстановительная стоимость, руб. |
12546181 |
4433047 |
110448 |
3039019 |
|
Сети канализации |
73008 |
|||
|
23794759 |
||||
|
3. Определение остаточной восстановительной стоимости |
||||
|
Физический износ, % |
50 |
51 |
56 |
53 |
|
Потеря стоимости из-за физического износа, руб. |
8067716 |
2261408 |
62326 |
1611671 |
|
Остаточная восстановительная стоимость |
8067716 |
2172724 |
48971 |
1429218 |
|
4. Определение рыночной стоимости |
||||
|
Функциональный износ, % |
6 |
6 |
6 |
6 |
|
Внешний износ, % |
6 |
6 |
6 |
6 |
|
Рыночная стоимость (без НДС), руб. |
7099590 |
1911998 |
43094 |
1257711 |
|
Всего |
10312394 |
|||
На основе данных таблицы 3. Рыночная стоимость, определенная затратным методом составляет 10312394 руб.
2.1.2. Определение стоимости недвижимости методом капитализации дохода.
Метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Потоки дохода в период владения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимости с помощью коэффициента капитализации. Таким образом, формула для расчета стоимости имущества на дату оценки имеет вид:
С = ЧОД / Коэффициент капитализации.
Процедура расчетов имеет следующую последовательность:
1. Рассчитываем (ПВД), представляющий собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов.
Проведём анализ доходов предприятия. Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Размер рыночной арендной ставки, найденной в результате исследования рынка (корректировка методом относительного сравнительного анализа) составляет 155 руб. за квадратный метр в месяц с учетом коммунальных платежей. Следовательно, годовой размер арендной платы составляет 1860 руб. Других доходов, которые могут быть получены в процессе владения имуществом, у предприятия нет.
Таким образом, ПВД объекта площадью 12348 кв. м составит:
ПВД = 15311520 руб.
2. Полученный расчетным путём потенциальный валовый доход может быть изменён из-за предполагаемых потерь, связанных с незагруженностью помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы – оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течении прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. В нашем случае средняя загрузка составляет 40%, поэтому потери от недозагрузки составляют:
ПН = 13780368 руб.
Установим допуск «на вакансии и недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит:
П = 2296728 руб.
Таким образом, величина действительного валового дохода составит:
ДВД = 6890184 руб.
3. Для получения чистого операционного дохода (ЧОД) оценщик проводит анализ расходов.
Анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы: постоянные (фиксированные) расходы, не зависящие от степени загруженности объектов собственности; операционные (эксплуатационные) расходы – расходы на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода; резерв на замещение (при оценке учитывается). Таким образом, общий список расходов состоит из следующих основных статей:
Налог на имущество (2 %) – 459346 руб.
Коммунальные платежи (5 руб. за кв. м. в месяц) – 655740 руб.
Страховые платежи (2 %) – 459346 руб.
Резервы на капитальный ремонт (1,2 %) – 275608 руб.
Резервы на текущий ремонт (1,1 %) – 252640 руб.
Расходы на управление объектом (10 %) – 2296728 руб.
ЧОД = 741828 руб.
4. Определяем ставку капитализации.
В данной курсовой работе для расчета ставки капитализации используется метод кумулятивного построения, исходя из которого процентная ставка может быть разбита на четыре составляющие:
· Безрисковая составляющая – 12%,
· Компенсация за риск – 5%,
· Компенсация за низкую ликвидность – 3%,
· Компенсация за управление инвестициями – не учитываем,
· Суммарное значение ставки капитализации – 20%.
Формула для расчета стоимости имущества на дату оценки имеет вид:
С = ЧОД/СК
Таблица 4.
Расчет стоимости недвижимости методом прямой капитализации.
|
Потенциальный валовый доход |
22967280 руб. |
|
Действительный валовый доход |
6890184 руб. |
|
Эксплуатационные расходы |
3940061 руб. |
|
Чистый операционный доход |
2950123,2руб. |
|
Ставка капитализации |
20 % |
|
Стоимость объекта |
14750616 руб. |
