Vrem = 189 585,25 тыс.руб. –31054,05 тыс. руб. = 158531,20 тыс. руб.
Таблица 1. Расчет физического износа оцениваемого здания
Наименование
конструктивных элементов
здания
Доля в восстановительной стоимости всего здания, %
Восстановительная
стоимость элемента, тыс.
руб.
Фактический срок эксплуатации, лет
Нормативный срок эксплуатации, лет
Коэффициент износа (гр.4/гр.5)
Сумма износа, тыс. руб. (гр.З *гр.6)
1
2
3
4
5
6
7
Фундамент
7
13270,96
7
100
0,07
928,97
Наружные стены
16
30333,64
7
100
0,07
2123,35
Перекрытия
14
26541,93
7
100
0,07
1857,94
Кровля
8
15166,82
7
50
0,14
2123,35
Перегородки
8
15166,82
7
80
0,09
1365,01
Внутренняя отделка
6
11375,12
2
5
0,4
4550,05
Наружная отделка
3
5687,56
7
30
0,23
1308,14
Система
водоснабжения и канализации
10
18958,53
7
50
0,14
2654,19
Система электроснабжения
7
13270,97
7
40
0,18
2388,77
Система отопления
9
17062,67
7
50
0,14
2388,77
Система вентиляции
2
3791,71
7
40
0,18
682,51
Система пожаротушения
3
5687,55
7
50
0,14
796,26
Система телефонизации
2
3791,71
7
40
0,18
682,51
Лифты
5
9479,26
7
30
0,23
2180,23
Всего
100
189 585,25
7
26030,05
3.4. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом Vсa определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)
Vca = Vrem + VL (6)
VCA = 158531,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 165620,10 тыс. руб.
4. Оценка объекта рыночным подходом
4.1. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В, Г. Цены объектов, полезная площадь, время продажи, местоположение и состояние приведены в таблице 2.
Таблица 2. Характеристики сопоставимых объектов аналогов
Показатели
Сопоставимые объекты
А
Б
В
Г
Цена продажи, тыс. руб.
47250
19820
35960
21730
Полезная площадь здания, кв. м.
3566
2066
3266
1866
Время продажи, месяцы
3
3
1
1
Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог)
аналог
хуже
хуже
хуже
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)
лучше
аналог
аналог
лучше
4.2. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого объекта либо увеличивается, либо уменьшается в зависимости от того, хуже или лучше сопоставляемый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.
1. Корректировка по времени продаж:
Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Б и В: 11,01 - 9,59 = 1,42
Т.е. за два месяца цена продажи 1 м недвижимости данного типа выросла на 1,42. Отсюда рост цена за 1 месяц составит: 1,42/ 2 = 0,71.
Проведем корректировку цены продажи 1 м :
по объекту А: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;
по объекту Б: 0,71 * (4 мес. - 1 мес.) = 2,13 тыс. руб./м ;
по объекту В: 0,71 * (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;
по объекту Г: 0,71* (4 мес. - 3 мес.) = 0,71 тыс. руб./м ;
2. Корректировка по местоположению:
Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект А и Г: 15,38 - 12,35 = 3,03 тыс. руб./м ;
3. Корректировка по состоянию объекта:
Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Г и Б: 15,38 - 14,74 = 0,64 тыс. руб./м ;
Результаты расчетов приводятся в таблице 3.
Таблица 3. Характеристика объектов аналогов
Показатели
Сопоставимые объекты
А
Б
В
Г
