R = (Чистый операционный доход от аренды / Цену продажи)
Таблица 4. Объекты-аналоги.
Показатели
Объекты
А
Б
В
Г
Цена продажи, тыс. руб.
47250
19820
35960
21730
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.
6960
5950
12200
6950
R=0,28
PVR = 4719,19/0,28=16854,25 тыс. руб.
5.9. Текущая стоимость здания
Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле
, (19)
где: – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.
PVB = - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.
Результаты расчетов представляют в таблице 5.
5.10.Стоимость объекта недвижимости
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле
VDI=PVB+VL, (20)
Стоимость земельного участка (VL) определена ранее по формуле (1).
VDI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.
Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом
Наименование показателей
Значение показателей по годам
1 год
2 год
3 год
4 год
5 год
Полезная площадь здания, кв.м.
3516
3516
3516
3516
3516
Полезная площадь подвала, кв.м.
666
666
666
666
666
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.
0,37
0,41
0,45
0,49
0,54
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, руб.
0,22
0,24
0,26
0,29
0,32
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.
11708,28
17298,72
18986,40
20674,08
22783,68
Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб.
1318,68
1918,08
2077,92
2317,68
2557,44
Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб.
13026,96
19216,80
21064,32
22991,76
25341,12
Коэффициент заполняемости
0,6
0,85
1
1
1
Действительный валовой доход тыс.руб.
7816,18
16069,68
20773,80
22851,60
25136,88
Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб.
540,00
756,00
793,80
833,49
875,16
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб.
145,80
204,12
214,33
225,04
236,29
Плата за коммунальные услуги, тыс.руб.
2215,08
3174,95
3413,07
3669,05
3944,23
Прочие расходы, тыс.руб.
1423,98
2041,04
2194,16
2358,67
2535,57
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.
1895,85
1895,85
1895,85
1895,85
1895,85
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.
6220,71
8071,96
8511,21
8982,10
9487,10
Остаточная стоимость здания, тыс.руб.
158531,20
156635,35
154739,50
152843,65
150947,800
Налог на имущество, тыс.руб.
1585,31
1566,35
1547,39
1528,43
1509,47
Налог на прибыль, тыс.руб.
2,44
1543,53
2571,65
2961,86
3393,67
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб.
1903,57
6783,69
10039,40
11275,06
12642,49
Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб.
360,59
552,91
635,85
731,23
840,91
Реальный денежный поток, тыс.руб.
2264,16
7336,60
10672,25
12006,29
13483,40
Ставка дисконтирования, % 1
19,0
22,0
24,0
25,0
25,0
Коэффициент дисконтирования
0,84
0,69
0,55
0,44
0,35
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб.
2265
5062,25
5869,74
5282,77
4719,19
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб.
2466
0
0
0
0
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб.
16 854,25
Текущая стоимость здания, тыс. руб.
38 135,38
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.
44 676,10
6. Согласование результатов оценки
Проведем анализ полученных тремя подходами значений стоимости объекта недвижимости:
1. В затратном методе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства. Затратный метод полезен для оценки уникальных по своему виду и назначению объектов с небольшим физическим износом.
2. Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов.
3. Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.
Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.
(21)
где , , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.
Получим:
V = 0,2 * 165620,10 тыс. руб. + 0,3 * 58914,74 тыс. руб. + 0,5 * 44676,10 тыс. руб. =95 475,04 тыс. руб.
Таким образом, рыночная стоимость здания составляет 95 475,04 тыс. руб.
Заключение
В данной работе представлена оценка объекта недвижимости тремя методами: затратным, рыночным и подходным. Выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся нам в нашей будущей профессиональной деятельности.
Библиография литературы
1. Сысоев О.Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений затратным методом: Учебное пособие. - М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004. - 120с.
2. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие - М: изд-во АСВ, 1998. - 214 с.
3. Д. В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136 с.
4. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учебник - Челябинск, ЭКСМО, 2007
5. http://www.lcmc.ru/reports/chelyabinsk be 2007 for site.pdf
