Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания, тыс. руб.
13,25
9,59
11,01
11,64
Величина корректировки по времени продаж
+2,13
+2,13
+0,71
+0,71
Скорректированная по времени продажи цена
15,38
11,71
11,72
12,35
Величина корректировки по местоположению
0
+3,03
+3,03
+3,03
Скорректированная по местоположению цена
15,38
14,74
14,75
15,38
Величина корректировки по состоянию объекта
-0,64
0
-0,01
-0,64
Скорректированная по всем показателям цена
14,74
14,74
14,74
14,74
В итоге расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта: 14,74 тыс. руб./м ;
Стоимость оцениваемого здания VB определяется по формуле
VB = Рс * SB, (7)
где: Рс - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;
SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.
Получим: VB = 14,74 * 3516 = 51 825,84 тыс. руб.
4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).
Vsc = VB + VL (8)
Получим: Vsc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб.
5. Оценка объекта доходным подходом
Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.
Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.
5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания
Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле
PGI = (rB*SB + rb*Sb)*m, (9)
где:
гв - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.; Sb - полезная площадь здания, кв. м.;
rb- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.; Sb - полезная площадь подвала, кв.м.;
m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.
При этом учитываем ежегодное повышение арендной платы на 10,0 %
PGI1 = ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тыс. руб.
PGI2 = ((402,6/1000) * 3516 + (237,6/1000) * 666) * 12 = 18905,50 тыс. руб.
PGI3 = ((442,86/1000) * 3516 + (261,36/1000) * 666) * 12 = 20773,80 тыс. руб.
PGI4 = ((487,15/1000) * 3516 + (287,50/1000) * 666) * 12 = 22851,60 тыс. руб.
PGI5 = ((535,87/1000) * 3516 + (316,25/1000) * 666) * 12 = 25136,88тыс. руб.
5.2. Действительный валовой доход от аренды здания
Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле
EGI = PGI*k, (10)
где: к - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).
EGI1 = 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тыс. руб.
EGI2 = 18905,50 * 0,85 = 16069,68 тыс. руб.
EGI3 = 20773,80 * 1 = 20773,80 тыс. руб.
EGI4 = 22851,60 * 1 = 22851,60 тыс. руб.
EGI5 = 25387,80 * 1 = 25387,80 тыс. руб.
5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:
- фонда оплаты труда персонала (при этом учитываем ежегодное повышение на 5,0 %);
- отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);
- платежей за коммунальные услуги (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);
- прочих расходов (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);
- амортизационных отчислений на полное восстановление здания.
При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.
СОЕ1 = 540 + 145,8 + 2215,08 + 1423,98 + 1895,85 = 6220,71 тыс. руб.
СОЕ2 = 756 + 204,12 + 3174,95 + 2041,04 + 1895,85 = 8071,96 тыс. руб.
СОЕ3 = 793,8 + 214,33 + 3413,07 + 2194,16 + 1895,85 = 8511,21 тыс. руб.
СОЕ4 = 833,49 + 225,04 + 3669,05 + 2358,67 + 1895,85 = 8982,10 тыс. руб.
СОЕ5= 875,16 + 236,29 + 3944,23 + 2535,57 + 1895,85 = 9487,10 тыс. руб.
Остаточная стоимость здания в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле
(11)
где: – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;
– амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.
Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).
= 158531,20 тыс. руб.
=158531,20– 1895,85 = 156635,35 тыс. руб.
= 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тыс. руб.
= 154739,50 - 1895,85 = 152843,65 тыс. руб.
= 152843,65 - 1895,85 = 150947,80 тыс. руб.
Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году
(12)
NI1 = 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тыс. руб.
NI2 = 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тыс. руб.
NI3 = 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тыс. руб.
NI4 = 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тыс. руб.
NI5 = 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тыс. руб.
Налог на прибыль NU определяется по формуле:
(13)
NU1 = (7816,18 - 6220,71 -1585,31 ) * 0,24 = 2,44 тыс. руб.
NU2 = (16069,68 - 8071,96 - 1566,35 ) * 0,24 = 1543,53 тыс. руб.
NU3 = (20773,80 - 8511,21 – 1547,39 ) * 0,24 = 2571,65 тыс. руб.
NU4 = (22851,60 -8982,10 -1528,43 ) * 0,24 =2961,86 тыс. руб.
NU5 = (25387,88 - 9487,10 -1509,47 ) * 0,24 = 3393,67 тыс. руб.
5.4. Чистый операционный доход от аренды здания
Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI3 определяется по формуле
NOI3 = (EGI-COE)-NI-NU + A (14)
NOI3= (7816,18 - 6220,71) – 1585,31 – 2,44 + 1895,85= 1903,57 тыс. руб.
NOI3 =(16069,68-8071,96) –1566,35 – 1543,53 +1895,85= 6783,69 тыс. руб.
NOI3=(20773,80-8511,21)-1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тыс. руб.
NOI3=(22851,60 -8982,10) – 1528,43 – 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тыс. руб.
NOI3=(25387,88 -9487,10) –1509,47 -3393,67 +1895,85= 12642,49 тыс. руб.
5.5.Реальный денежный поток
Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе
CF = NOI3 + NOIK, (15)
где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.
CF1 = 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тыс. руб.
CF2 = 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тыс. руб.
CF3 = 10039,40+ 635,85 = 10672,25 тыс. руб.
CF4 = 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тыс. руб.
CF5 =12642,49 + 840,91 = 13483,40 тыс. руб.
5.6. Коэффициент дисконтирования
Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле:
(16)
где ik - ставка дисконтирования в k-ом
году эксплуатации здания.
kdnl = 1: (1
+ 0,19) = 0,84
kdn2 = 0,84 * 1: (1 + 0,22) = 0,69
kdn3 = 0,69 * 1: (1 + 0,24) = 0,55
kdn4 = 0,55 * 1: (1 + 0,25) = 0,44
kdn5 = 0,44* 1: (1+0,25) = 0,35
5.7. Дисконтированный денежный поток
Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле
DCF = CF*kdn (17)
DCF1 = 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.
DCF2 = 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тыс. руб.
DCF3 = 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тыс. руб.
DCF4 = 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тыс. руб.
DCF5 = 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тыс. руб.
Σ DCF= 2265+5062,25+5869,74+5282,77+4719,19 = 23198,95 тыс. руб.
5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PVR определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:
где:
- дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;
R - коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым:
