Таблица 1.1. Потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения
Источники ресурсов |
Виды ресурсов |
Способы привлечения |
Население |
Денежные средства |
Накопительные счета. Жилищные облигации и сертификаты |
Прежнее жилье |
Зачет стоимости прежнего жилья |
|
Предприятия |
Незавершенное строительство |
Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья |
Финансовые ресурсы |
Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком |
|
Федеральные и местные власти |
Незавершенное строительство |
Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья |
Финансовые ресурсы |
Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком |
|
Субсидии |
Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком |
|
Средства местных бюджетов |
Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком |
|
Финансовые инвесторы |
Финансовые ресурсы |
Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком |
Рассматривая источники финансовых ресурсов, необходимо учитывать, что они неоднородны по своему составу. Поэтому при их анализе следует выделять в особую группу те виды ресурсов, в которых представлена социальная составляющая, поскольку такого рода финансы изначально ориентированы на то, чтобы их вложение происходило с наименьшим риском и преимущественно в социальную сферу посредством ипотечного жилищного кредитования. Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций. В таблице 1.2 приведен анализ основных моделей ипотечно-жилищного кредитования и дана их социально-экономическая оценка. ·
Таблица 1.2 Основные модели ипотечно-жилищного кредитования и их социально-экономическая оценка
Модели |
Участники |
Сроки |
Риски |
Финансирование |
Залог |
Особенности модели |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Долевое строительство |
Застройщик, гражданин |
Время строительства жилогодома |
Затягивание строительства, недострой, удорожание в ходе строительства |
Финансирование за счет граждан |
Залога нет, возможна ипотека после оформления жилья в собственность гражданина |
Право собственности оформляется на гражданина после строительства дома и полной оплаты жилья, модель выгодна для застройщика, нашла широкое применение Отсутствие ипотеки будущего жилья уменьшает возможности финансирования строительства |
Продажа жилья в рассрочку |
Застройщик, гражданин |
Рассрочка на 1 -2 года |
Право собственности на жилье во время рассрочки находится у застройщика |
Рассрочка на 30 - 50% стоимости жилья |
Залога нет |
Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья. Модель выгодна для застройщика, носит локальный характер |
Жилищные сберегательные программы |
Организация, не имеющая банковской лицензии, гражданин |
Накопление от 1 до 3 лет , на 2 -5 лет рассрочка |
Инфляция, нет гарантий сохранности вкладов, все риски, связанные с финансированием строительства, риск нецелевого и неэффективного использования собранных денег |
Накопления 50%, рассрочка 50% |
Залога нет |
Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья, модель выгодна для организации, носит локальный характер. |
Муниципальные жилищные облигации |
Органы власти муниципального образования, банки, население |
Срок обращения облигаций до 10 лет |
Все риски, связанные с ценными бумагами |
Цена облигации по себестоимости строительства |
Залога нет |
Накопление оплаченных метров путем покупки облигаций, отсутствие выбора квартиры, модель выгодна для продающих облигации, носит локальный характер |
Предоставление предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья |
Предприятия, работники предприятия |
Длительные сроки от 10 - 15 лет |
Риски, связанные с предоставлением займов |
Займ - 70 - 80%, собственные средства — 20 - 30%, займ без процентов или льготные проценты |
Займ может выдаваться под обеспечением залога недвижимости |
Модель носит локальный характер, выгодна работникам предприятий |
Усеченно-открытая модель |
Банк, заемщик |
Сроки с учетом специфики кредитной ситуации |
Риски, связанные с предоставлением кредита |
За счет средств банка, выдача кредита индивидуально |
Кредит предоставляется под обеспечение залогом приобретаемого жилья |
Простота модели, невыгодна заемщику из-за высокого процента по займам, распространена |
Продажа жилья через некоммерческие организации в рассрочку |
Внебюджетный фонд поддержки жилищного строительства, гражданин |
7 - 15 лет |
Риски несет фонд |
Большой объем оборотных средств на строительство дома |
Жилье может продаваться под обеспечение залога недвижимости |
Фонд - застройщик и продавец, продажа жилья в рассрочку, Саровская модель, нашла распространение в некоторых регионах, выгодна гражданам |
С участием муниципалитетов |
Органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, внебюджетные фонды поддержки жилищного строительства, население |
До 20 лет |
Риски несут органы власти |
Комбинированные источники - сбережения граждан, банковские кредиты, субсидии, средства местных бюджетов, кредит до 70% стоимости жилья, ежемесячный платеж — 20 - 30% совокупного месячного дохода семьи |
Под обеспечение залога недвижимости |
Цель - улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства, перспективная модель, выгодна как органам власти, так и населению |
Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции.
Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, но в наибольшей степени он не реализуется в жилищной сфере, хотя именно они являются тем действенным средством, позволяющим решить ряд насущных задач:
1) обеспечения долговременной и прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка;
2) обеспечения щадящего режима приобретения жилья гражданами;
3) повышения инвестиционной активности в капитальном строительстве. У муниципалитетов в связи с хроническим дефицитом бюджетов резко ограничены возможности строительства «бесплатного» жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на государственные субсидии. Напряженность ситуации может быть снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и комбинирования источников привлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий и т. д.). С этой же целью возможно использование механизма социальной аренды, т. е. предоставление права проживания в квартирах без передачи их в собственность с дифференцированной оплатой в зависимости от дохода семьи.
Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий: стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий; смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан; рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан. Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14