520 - 22
*190
=
505,99
187
Цкх3=
545 - 18
*190
=
541,24
185
Цкх4=
465 - 25
*190
=
430,93
194
Цкх5=
443 - 0
*190
=
447,71
188
Цкх6=
530 - 15
*190
=
494,19
198
Цкх7=
655 - 23
*190
=
652,61
184
Цкх8=
580 - 0
*190
=
559,39
197
Цкх9=
605 - 30
*190
=
590,54
185
Практика применения сравнительного метода оценки недвижимости показывает, что различия в ценах сопоставимых нежилых помещений за счет местоположения составляют:
- между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности – 15%;
- между расположенными в центре города и районе средней отдаленности – 10%.
Для определения поправок по другим параметрам (материалу стен и состоянию помещения) в данной контрольной работе применен метод сопоставимых пар.
Поправка в долях по материалу стен получена следующим образом:
Для района с/о:
553,77
=
1,02
541,24
Для района о:
494,19
=
1,15
430,93
Для центра:
652,61
=
1,11
590,54
Общая поправка по городу определена как средняя арифметическая величина по всем районам:
1,02+1,15+1,11
=
1,09
3
Поправка в долях по состоянию помещения получена следующим образом:
Для района с/о:
553,77
=
1,09
505,99
Для района о:
494,19
=
1,1
447,71
Для центра:
652,61
=
1,17
559,39
Общая поправка по городу определена как средняя арифметическая величина по всем районам:
1,09+1,1+1,17
=
1,12
3
В таблицу 3 занесены итоговые величины корректирующих коэффициентов.
Итоговая скорректированная цена i-го аналога (гр.12, табл.3) определяются как произведение величины цены продажи i-го аналога, скорректированной по количественным характеристиками (Цкхi) и общих поправок по местоположению, материалу стен и состоянию помещения.
Итоговая скорректированная цена 1-го аналога:
553,77*0,85*1,09*1,12=574,63
цена 2-го аналога: 505,99*0,85*1,09*1,12=525,05
цена 3-го аналога: 541,24*0,85*1,09*1,12=561,64
цена 4-го аналога: 430,93*0,72*1,09*1,12=378,78
цена 5-го аналога: 447,71*0,72*1,09*1,12=393,53
цена 6-го аналога: 494,19*0,72*1,09*1,12=434,38
цена 7-го аналога: 652,61*0,9*1,09*1,12=717,03
цена 8-го аналога: 559,39*0,9*1,09*1,12=614,61
цена 9-го аналога: 590,54*0,9*1,09*1,12=648,84
Теперь проводим согласование полученных итоговых скорректированных цен аналогов с целью исключения случайных величин. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.
Для получения результата оценки на основе сравнительного метода оценки недвижимости (Ссмо) согласование скорректированных цен аналогов проводим в соответствии с имеющимися отличиями сопоставимых объектов от оцениваемого нежилого помещения. Для согласования данных используваныся статистические методы, экспертные оценки и математические методы в комплексе с мнением оценщика.
Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей:
- среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж;
- модального значения;
- медианного значения;
- скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.
Чтобы избежать искажения расчетных данных проверим полученный ряд значений (итоговых скорректированных цен) на устойчивость. Для этого используется показатель коэффициента разбросанности ряда (kр):
(3)
где аmax – максимальное значение ряда полученных итоговых скорректированных цен.
