Федерации.
Эти конституционные принципы обладают высшей юридической силой и служат основой для российских законов и подзаконных актов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости.
Российское законодательство претерпело качественные изменения. Важным
шагом в реформе законодательной системы стало принятие Государственной
Думой РФ первой и второй части Гражданского кодекса РФ. Первая часть нового
Гражданского кодекса РФ включает три ведущих раздела; общие положения,
право собственности и общую часть обязательственного права, Вторая часть
Гражданского кодекса РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в
сфере недвижимости: 'отдельные виды обязательств, в том числе купля-продажа
недвижимости, мена, дарение, рента, аренда, подряд, заем и кредит.
Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
При совершении операций с недвижимостью широкое применение находят
нормы Гражданского кодекса из разделов «Право собственности»,
«Обязательственное право» и «Наследственное право».
В Гражданском кодексе содержатся те основы гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости, которым должны соответствовать подзаконные акты министерств и ведомств, решения федеральных и местных исполнительных органов власти.
Конституция РФ закрепляет в качестве одной из форм собственности муниципальную собственность и устанавливает, что право управления муниципальной собственностью принадлежит органам местного самоуправления городских и сельских поселений.
Порядок образования, владения, пользования и распоряжения
муниципальной собственностью определен Гражданским кодексом РФ, законом РФ
«О местном самоуправлении». Федеральным законом РФ «Об общих принципах
организации местного самоуправления» и другими правовыми актами.
Органы местного самоуправления принимают программы развития территории, а также плановые акты, касающиеся сферы недвижимости; местные программы приватизации, генеральные планы и планы земельно-хозяйственного устройства, проекты планировки и застройки населенных пунктов.
Сделки с земельными участками регулируются гражданским
законодательством с учетом норм земельного, лесного, природоохранительного
законодательства, законодательства о недрах, а также Указа Президента РФ от
27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии
аграрной реформы в России».
Законом РФ «Об основах жилищной политики» от 24 декабря 1992 года в целях обеспечения прав граждан на жилище за органами местного самоуправления закреплены следующие обязанности; учет жилищного фонда, распределение и предоставление жилых помещений по договорам найма, аренда, а также их продажа, жилищное строительство и так далее.
Земля имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений.
Владение, пользование и распоряжение земельными участками в той мере, в какой их рыночный оборот допускается законом, осуществляется их собственниками свободно если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Согласно Закону РФ от 23. декабря 1992 г N 4196-3 «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» и Указу Президента РФ от 27 октября 1993г N1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием,
«Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных
участков», утвержденный постановлением Правительства РФ предусматривает,
что купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров и иных,
установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки,
при совершении сделки нельзя изменить целевое назначение участка и режим
использования земель (должно быть сохранено право проезда по участку,
технического обслуживания и ремонта зданий, сооружений, надземных и
подземных коммуникаций и другие условия).
Типовой договор купли-продажи земельного участка - купчая утвержден
приказом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству.
Согласно Указу Президента РФ от 7 декабря 1993 г «О налогообложении
продажи земельных участков и других операций с землей» при совершении
сделки купли-продажи граждане, продающие земельный участок или земельную
долю, уплачивают налог в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с
физических лиц» а юридические лица — в соответствии с Законом РФ «О налоге
на прибыль предприятий и организаций» При наследовании или дарении
земельного участка налогообложение осуществляется применительно к Закону РФ
«О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».
Порядок налогообложения сделок такого рода регулируется «Инструкцией о
налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей»,
утвержденной Государственной налоговой службой.
Аренда земельных участков представляет собой для землепользователей менее защищенную и выгодную с экономической точки зрения форму владения, чем собственность, Приобретение земельных участков в собственность для состоятельных землепользователей и инвесторов обойдется в большинстве случаев дешевле. Чем аренда, при наличии достаточно серьезных гарантий со стороны государства в случае выкупа участка для государственных и муниципальных нужд, а также наличия права распоряжения участком.
Это обстоятельство существенно уменьшает правовую защищенность арендатора, так как при отсутствии детального законодательства об аренде земли органы власти могут включать в договор любые условия по своему усмотрению.
Порядок заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения утвержден постановлением Правительства РФ «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности, договора аренды и договора временного пользования землей».
Российские регионы приступили к формированию собственной нормативной базы в сфере земельных отношений на основе провозглашенного Конституцией РФ права частной собственности на землю.
Закон РФ «О плате за землю» и Инструкция Государственной налоговой службы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» определяют объекты обложения земельным налогом, устанавливают ставки и льготы по взиманию платы за землю.
Нормативная цена земли применяется при передаче земли в собственность,
установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче ее по
наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного
участка. Порядок определения нормативной цены земли установлен
постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены
земли». Нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки
земельного налога на единицу площади земельного участка. В зависимости от
уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения органы
исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению
комитетов по земельным ресурсам и землеустройству устанавливают по
оценочным зонам земель на подведомственной территории повышающие
коэффициенты к нормативной цене земли. При этом размер нормативной цены
земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки.
Местная администрация вправе повышать или понижать установленную
нормативную цену земли, но не более чем на 25%.
При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения нормативной цены, предусмотренных действующим законодательством, районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о нормативной цене конкретного земельного участка.
Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г., установил основы правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Развивая положения законодательства о собственности, этот закон определил существенные нововведения.
Частная собственность на жилье, которая становится все более важным фактором общественных отношений, теперь не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.
Закон устанавливает, что граждане имеют право на приобретение жилья в
частную собственность путем;
1. приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся
в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении
учреждений (ведомственном жилом фонде)
2. жилищного строительства, в том числе жилищного строительства
товариществами индивидуальных застройщиков
3. участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах
4. купли-продажи жилья , в том числе через биржи, аукционы, а также
приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям. Наряду
с максимальным облегчением порядка обмена жилья в законе (ст, 20) оговорена
возможность передачи с согласия собственника жилищного фонда прав и
обязанностей по договору найма или аренды соответствующего жилого помещения
собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права
собственности на жилой дом (или помещение).
Законом определены и основные принципы регулирования земельных отношений при жилищном строительстве, в том числе права застройщика на получение или приобретение земельных участков, на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда.
Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
определил правовые, экономические и социальные основы преобразования
отношений собственности на жилье и заложил материальную основу для
становления рынка жилья.
Гражданский кодекс включает как специальные правовые нормы о залоге (
статьи 334-358 ), так и основные положения о сделках, договорах,
обязательствах и их исполнении, гражданах и юридических лицах, которые
регламентируют залоговые отношения. Залог по Гражданскому законодательству
является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, наряду с
неустойкой, удержанием имущества должника, поручительством и другими
способами предусмотренными законом или договором, Основные наиболее важные
нормы о залоге содержатся в Законе РФ « О залоге». Кроме того, залоговые
отношения регулируются различными по форме и уровню принятия нормативными
актами, а именно: Законами РФ, Указами Президента РФ, постановления
Правительства РФ, решениями местных органов власти.
В настоящее время схема российского законодательства о залоге окончательно не сформирована , в частности, на повестке дня стоит принятие закона об ипотеке, который должен упорядочить и конкретизировать формы залоговых отношений в сфере недвижимости.
Залоговые отношения существуют, если имеется обеспечиваемое ими основное обязательство в виде договора купли-продажи недвижимости, договора дарения и тому подобное.
Особо оговорена в законе ипотека как разновидность залога с оставлением имущества у залогодателя.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Предметом залога могут быть такие имущественные права, как права арендатора, включающие правомочия владения и пользования, и права арендодателя, содержащие правомочия владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Вся недвижимость в России подлежит государственной регистрации, соответственно договору о залоге недвижимости подлежат государственной регистрации в органах уполномоченных осуществлять регистрацию.
Защита прав собственности на недвижимость базируется на гарантированном ст. 52 Конституцией РФ праве частной собственности для всех граждан и праве предпринимательской деятельности для юридических и физических лиц.
Любое заинтересованное лицо вправе обратиться за защитой нарушенного или оспариваемого права, связанного с недвижимостью, в суд, так как это гарантируется ст. 63 Конституции РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
В последнее время большой интерес для многих стал представлять российский
рынок недвижимости. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для
покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции,
которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и
возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства
привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению
самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.
Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью:
риэлторские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки,
оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между
собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии
рынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области.
Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и
инвентаризацией недвижимости, и т.д.
На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка
недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились
новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и
т.д.
Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно
на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не
только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный
интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому
необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно
осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции,
осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура
росла, необходимо создание прочной правовой базы.
Библиографический список:
1. Конституция РФ
2. Гражданский Кодекс РФ
3. Волочков Н.Г. «Справочник по недвижимости»
4. Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России»
5. Смирнов В.В., Лукина З.П. «Менеджер по операциям с недвижимостью»
6. Крашенинников П.В. «Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
7. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
