Кроме того, не регистрируются права на недвижимое имущество,
вытекающие из договора безвозмездного пользования, и договор аренды зданий
и сооружений, заключенный на срок менее года.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной
регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своих прав.
Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о
государственной регистрации перехода права.
При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена
будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление
сделок с недвижимостью? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал
обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли
регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без
нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?
При ответе на данные, весьма серьезные вопросы, прежде всего следует обратить внимание на следующие обстоятельства.
В соответствии с п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской
Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях,
указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон.
В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на
обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты, а также ипотечного договора. Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании недвижимости).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу существующих
соглашений, считаем возможным называть производным. К нему следует отнести
два вида соглашений:
- договор залога движимого имущества или прав, если обязательство,
обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
- уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в
нотариальной форме. В обоих случаях недвижимость не выступает объектом
договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
Регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
Анализ норм Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа:
1. Единая процедура государственной регистрации независимо от объекта регистрации и независимо от региона.
2. Единые регистрирующие органы - учреждения юстиции по регистрации прав.
3. Единый государственный реестр прав на недвижимость. Первоначально такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований, затем - субъектов Российской Федерации, и впоследствии - России в целом.
4. Открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с
Федеральным законом и в некоторой части - Правилами ведения Единого
государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а учреждения юстиции, соответственно, принимают документы, необходимые для государственной регистрации, и квитанцию об оплате регистрации. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
ГЛАВА II.
Анализ рынка недвижимости.
Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов
Рынок — это механизм или институт осуществления контактов между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.
Различают рынки труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие, Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.
Изменение спроса зависит от таких факторов, как:
- потребительские вкусы или предпочтения покупателей
- количество покупателей
- уровень денежных доходов покупателей
- цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)
- потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.
Законом предложения является прямая связь между количеством
предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно
возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение.
Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее
готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара
по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в
предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций;
технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений
цен производителей, продавцов; числа продавцов.
Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Таких секторов будет всего три: товар в виде конкретных объектов недвижимости, работы, т.е. строительство, реконструкция; услуги — посредничество, оценка, маркетинг и т.д. . Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли- продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так сектор недвижимости как товара подразделяется на жилье и нежилые помещения, в свою очередь, жилье делится на городское и загородное, а нежилые помещения бывают офисные (административные), торговые, производственные, вспомогательные, складские и т.д. Городское жилье, в свою очередь, дробится на более мелкие секторы - на приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.
Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных. Иногда они характеризуются географией размещения, иногда демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары), иногда принадлежностью к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства, малообеспеченные слои).
При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится много частей, каждая из которых будет характеризоваться принадлежностью к какому- то товарному сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с одинаковыми запросами.
По функциональному назначению объектов рынок не движимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.
Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.
Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.
На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.
Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права
владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими
видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью
затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от
огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому
приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней
(дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными
процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных
органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя
общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и
регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения
своей фискальной функции в части налогообложения.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
