- первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости
- вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).
Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.
На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.
Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.
Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.
На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.
Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.
Все перечисленные особенности недвижимости, проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости, и детальный учет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.
Начало формирования рынка земли связано со снятием ограничений на
индивидуальное загородное строительство и появлением строительных,
производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для
создания рынка послужили Закон о собственности, Земельный кодекс, другие
законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 г Конституции
Российской Федерации они обрели новое звучание в связи с усилением права
частной собственности на землю. В результате формы владения, пользования и
распоряжения землей должны соответствовать нормам гражданского права, то
есть собственность, имущественный найм (пользование) и аренда. Земля
переводится из-под административно-государственного регулирования под
гражданско-правовое ведение по договорам купли-продажи, залога,
наследования, аренды, мены и т.д.
Сохранены серьезные ограничения по использованию природоохранных зон, исторических памятников, сельскохозяйственных угодий, лесов и территорий вокруг водоемов. Органы представительной власти не имеют право утверждать порядок представления и изъятия земель, включая возможность бесплатного предоставления земли в собственность, а сами полномочия по распоряжению землями, находящимися на их территории, находится у органов исполнительной власти на местах. Введена плата за землю и начался процесс перераспределения земель. Активнее пошло наделение земельными участками граждан, предприятий и организаций.
Покупателям и продавцам земельных участков важно представлять и реально оценивать тот факт, что на каждой территории, в каждом районе существуют и действуют местные правила. При этом вырабатывается система коэффициентов и зон, определяющих нормативную цену земли. Порядок нормативных цен сопоставим с рыночными ценами, что позволяет использовать их как основу для сделок с земельными участками.
На начальном этапе создания земельного рынка колхозы, совхозы и другие сельскохозяйственные предприятия, располагавшие значительными земельными массивами, приняли участие в выделении земель под застройку, зачастую под видом долгосрочной аренды и без соответствующих процедур по оформлению прав собственности на законной основе.
Для продолжения земельной реформы большое значение имеет создание земельного кадастра, который призван уточнить распределение границ земельных участков и их законных владельцев или пользователей. Эта задача возложена на Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его подразделения на местах.
Согласно действующему законодательству собственник земельного участка имеет право распорядиться им по своему усмотрению, то есть продать, подарить, заложить, завещать и т.д.
При этом сохраняется ряд ограничении гражданско-правового характера, а
именно: собственник земельного участка не может единолично распорядиться
собственностью, нажитой при совместной жизни супругов. Нарушение этой нормы
при совершении сделок с недвижимостью может стать причиной судебного спора,
при купле-продаже земельных участков сначала (или одновременно) должен быть
решен вопрос об отчуждении строений и насаждений, расположенных на участке.
Право собственности на земельный участок не означает автоматически права
собственности на недвижимое имущество, которое на нем находится.
Для покупателей земельных участков и загородных домов важно учитывать
циклический характер динамики цен на этом секторе рынка недвижимости,
который носит ярко выраженный сезонный характер. Цены и спрос начинают
расти во второй половине февраля и достигают сезонного пика в мае-июне,
затем следует период относительного равновесия и в августе-сентябре спрос
снижается до минимума, так как покупателям не представляет особого интереса
приобретать недвижимость в осенний период. Цены в это время как бы
застывают до середины февраля, до ясной, морозной погоды, когда можно
увидеть все достоинства и недостатки предлагаемого участка и его окружение.
Однако следует отметить характерную особенность рынка земли - если на
квартирном рынке сезонное снижение спроса ведет к падению цен, то, как
показали 4-летние наблюдения, цены на земельные участки в конце лета
стабилизируются и как бы замирают, а затем начинается следующий период их
роста. На земельном рынке отмечается сезонный рост спроса в начале весны,
начало которого может смещаться в пределах полутора месяцев, начиная с
первых чисел апреля.
Сезонный пик спроса на земельные участки зависит от действия многих факторов, и том числе от наличия ясной погоды.
Существует значительная разница в ценах необустроенных и обустроенных земельных участков. Отдельные фирмы-застройщики специализируются на приобретении многогектарных земельных массивов, которые они расчищают, планируют и подводят к ним инженерные сети. Эти обустроенные участки стоят дороже, но индивидуальным застройщикам выполнить такие работы в одиночку практически не под силу. Подведение таких необходимых коммуникаций, как электричество, газ, водопровод, телефон, обходится в зависимости от удаления точек присоединения к централизованным инженерным сетям в 200-700$ из расчета на 1 сотку. В результате в Подмосковье цена обустроенных земельных участков находится в пределах от 300 до 1000$ за 1 сотку.
Агентства недвижимости, работающие на земельном рынке, на основании статистики цен предложения и спроса выявили зависимость стоимости участков от их назначения (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства и т.д.), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.
Цены на участки для жилой застройки практически везде выше цен садоводческих участков не менее чем на 20 %, а в отдельных, особо престижных местах эта разница доходит до 500%.
Участки под крестьянское (фермерское) хозяйство стоят дешевле других видов участков и на них можно осуществлять без ограничений возведение жилых и хозяйственных построек.
Разброс цен для участков, расположенных в одной местности, но имеющих различные характеристики степени разработки, подводки коммуникаций, подъездных дорог, лежит в пределах 10 %.
Перспективы создания современной инфраструктуры (канализация, газификация, телефонизация, охрана, сервисное и торговое обслуживание, спортивные сооружения и т.д.) в будущем существенно увеличивают цену земельного участка, особенно если они подкреплены договором с владельцем земельного массива.
Удаленность от городской черты сильно влияет на цену земельного участка. Земельные участки, расположенные далее 50 км от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), отличаются плохой ликвидностью и цена их в 2-3 раза ниже участков в пределах 20 км от МКАД, а цена участков на расстоянии более 70 км от МКАД падает в 2-3 раза.
Престижность направления и особенности местности могут изменять цену участка почти в 4 раза на равном удалении от города.
По оценкам риэлтеров, цены предложения превышают цены спроса в среднем на 20-40 %, но в целом по мере роста информированности и числа участников земельного рынка прослеживается тенденция к выравниванию цен на участки в каждой конкретной местности.
Особо следует отметить, что вложение средств в земельные участки является привлекательным и доступным, по крайней мере, для среднего класса, способом инвестирования в недвижимость. При этом ценовая планка, которую необходимо преодолеть покупателям земельного участка, гораздо ниже, чем у тех, кто приобретает в собственность квартиру или загородный дом.
Рынок земли в России с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.
Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий, В России налицо острый дефицит жилья.
Для очередников улучшение жилищных условий по месту жительства
осуществляется за счет:
- предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования
- продажи жилья с предоставлением субсидий в размере до 70% стоимости
строительства
- предоставления жилья в домах ЖСК с частичной компенсацией удорожания
стоимости строительства
- продажи жилья по себестоимости с оплатой в рассрочку
- продажи жилья по льготным ценам.
Жилищный фонд социального использования в первую очередь направляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин-участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующим законодательством - демобилизованных офицеров, народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, туберкулезных больных и др.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
