3.2 Основные направления активизации процесса создания товариществ собственников жилья в РФ и РБ.
В настоящее время в России и в Республике Башкортостан практически весь многоквартирный городской жилищный фонд можно считать кондоминиумами. Проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового регулирования отношений между сособственниками общего имущества является на сегодня актуальной для всех российских городов. Эту задачу предполагалось решить путем создания гражданами товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Сегодня идея организации управления жильем на основе ТСЖ активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК и образованных ТСЖ. На основе положительного опыта деятельности ТСЖ, которым удалось добиться реализации предусмотренных законодательством правомочий. Имеется мощная общественная поддержка действий органов власти в тех регионах Российской Федерации, где местные власти способствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.
В общей сложности, по данным Госкомстата России в настоящее время насчитывается более 4.5 тыс. товариществ собственников жилья, большая часть из которых пока формируется на базе жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в новом строительстве. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собственников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда
Таким образом, следует констатировать, что процесс создания кондоминиумов в большинстве регионов и городов России идет медленными темпами. В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, управляемых ТСЖ, составляет менее одного процента в общем объеме жилищного фонда, и более того, не все ТСЖ взяли на себя бремя управления принадлежащей им собственностью. Как правило, эти функции по договору передаются тем же ЖЭКам, трестам, МУПам, несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижении затрат на ее обслуживание и повышения качества представляемых коммунальных услуг.
Серьезной причиной, сдерживающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома, опасение возможного увеличения коммунальных платежей для членов ТСЖ и других факторов, основанных на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обществе.
В то же время, с правовой точки зрения никаких серьезных препятствий для развития ТСЖ нет. Принятый 15 июня 1996 г. федеральный закон № 72-ФЗ[28] определяет порядок регистрации товариществ, гарантирует им право на бюджетные доящий, а малообеспеченным членам ТСЖ также и право на жилищные субсидии. Но на практике процедура регистрации ТСЖ, определяемая подзаконными правовыми актами местного значения, часто оказывается весьма сложной и длительной. Бюджетные дотации не всегда и не в полном объеме доходят до товариществ. Возникают проблемы с передачей на баланс ТСЖ жилых зданий и нежилых помещений и даже с бесплатным порядком оформления земельных участков, входящих в состав кондоминиумов, гарантированным этим законом.
Так, например, чтобы зарегистрировать ТСЖ в г. Москве требуется согласовать вопрос в 22 городских комитетах и ведомствах, заполнить около 150 различных форм и документов. В результате вместо определенного законом месячного срока (со дня подачи документов на регистрацию) реальный срок всей процедуры составляет 7-9 месяцев. Обязательным условием при этом является наличие поэтажного плана здания, услуга по составлению которого в БТИ обходится порядка 10 тысяч рублей. И таких документов в процессе оформления оказывается великое множество.
Многочисленные проблемы возникают и после регистрации товариществ. На практике получается, что органы санэпидемконтроля, пожарного надзора и другие инспекционные службы, как правило, оставаясь равнодушными к нарушениям в домах муниципального жилищного фонда, сразу же начинают проявлять принципиальность в отношении вновь созданных ТСЖ. В результате, после образования товарищества, оснащение бывшего муниципального дома в соответствии с предъявляемыми органами надзора и контроля требованиями, необходимыми на основании действующих норм и правил технической эксплуатации зданий обходится членам товариществ в значительную сумму.
Товарищества могут оказаться в тяжелом положении в случае аварии или других непредвиденных расходов, так как, в отличие от ЖЭКов, жилищных трестов они не располагают ни резервными средствами, ни возможностями для их маневрирования. А в условиях отсутствия системы страхования жилых зданий любая серьезная авария может привести к финансовому краху ТСЖ.
Таким образом, создание и организация деятельности товарищества собственников жилья являются для граждан в настоящее время предприятием рискованным и дорогостоящим. Поэтому без поддержки муниципальных властей программа широкомасштабного развития ТСЖ успеха иметь не будет.
Существенным фактором в активизации создания ТСЖ является незаинтересованность работников жилищно-коммунальных органов местной администрации в создании товариществ собственников жилья в связи с тем, что в этом случае они лишаются возможностей контроля за жилым фондом и распоряжения бюджетными дотациями по своему усмотрению, а также создают себе конкурентов, способных наглядно доказать неэффективность централизованной системы управления жилищным фондом. В этих условиях существует и другая крайность, когда товариществам собственников жилья пытаются спихнуть управление ветхим или старым жильем. Естественно, что добровольно в управление такие дома никто из жителей никогда не возьмет. Государство, со своей стороны, должно обеспечить право любого из жителей сохранить свой статус нанимателя муниципального жилья.
Причинами, сдерживающими развитие товариществ собственников жилья в России и в Республике Башкортостан, таким образом, можно назвать противодействие бюрократических структур; малочисленность положительных примеров; недостаточную информированность населения и низкую активность на вторичном рынке жилья.
Вместе с тем собственникам приватизированных квартир, пожелавшим объединиться в товарищества, должны быть предоставлены вес предусмотренные законом возможности, вне зависимости от интересов тех или иных должностных лиц.
В числе причин низких темпов развития товариществ собственников жилья и передачи жилищного фонда в управление товариществам сегодня можно отнести:
1. Несовершенство нормативной базы и недостаточная поддержка со стороны администраций.
Далеко не все вопросы, затрагивающие интересы жителей кондоминиумов, нашли постановку и разрешение в рамках закона № 72-ФЗ[28]. Это относится, прежде всего, к проблемам определения границ земельных участков, регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества в государственном реестре, бюджетного финансирования создания и деятельности товариществ собственников жилья.
Решение этих принципиальных вопросов, требующих единого подхода, было отдано на откуп органов власти на местах. Однако на уровне многих субъектов Российской Федерации и муниципальных образований нет достаточной нормативной базы для организации деятельности ТСЖ. Есть примеры, когда положения, касающиеся предоставления товариществам прав на получение дотаций, собственности на землю и нежилые помещения, остаются бумажными обещаниями и не выполняются на деле. В некоторых городах администрации под различными предлогами заставляют товарищества собственников жилья заключать договоры на техническое обслуживание все с теми же муниципальными организациями, лишая товарищества права выбора. Зачастую органы власти, не осознав перспективность создания товариществ, пускают этот процесс на самотек и вообще не оказывают товариществам никакой поддержки. Часто препятствием к широкому становлению ТСЖ служит приравнивание тарифов на жилищно-коммунальные услуги для товариществ к промышленным предприятиям (юридическим лицам), которые в 3-4 раза выше тарифов для населения в муниципальном жилищном фонде.
2. Тормозит процесс создания товариществ и плохая информированность населения.
Как показали результаты опроса, проведенного в ряде регионов России, большинство жильцов обычных домов ничего или почти ничего не знают о товариществах. 90% не знают, как создать товарищество и кто может помочь с регистрацией. Это свидетельствует как о пассивности людей в восприятии информации о жилищной реформе, так и о низкой степени освещения этого вопроса средствами массовой информации.
3. Одной из существенных проблем, мешающих образованию ТСЖ. является низкий уровень доходов граждан.
Низкие доходы заставляют людей "экономить" на расходах на жилье и коммунальные услуги, оплата которых не представляется очевидной необходимостью, а неоплата не влечет не медленных санкций. Это в настоящий момент является проблемой практически всего жилищного фонда и сдерживает, не только темпы развития товариществ, но и реформы в целом. В таких условиях люди просто не хотят принимать на себя ответственность за управление жильем из-за боязни увеличения платежей за квартиру. Перейти на самоуправление мешают опасения, что местная администрация лишит их дотаций, а также положенных льгот в качестве "наказания" за проявляемую самостоятельность.
4. Негативное влияние, сдерживающее ход образования ТСЖ сложностью процедур и высокой стоимости оформления товариществ и регистрации недвижимого имущества в кондоминиумах в едином государственном реестре.
Закон № 72-ФЗ[28] обязал домовладельцев в кондоминиумах проводить регистрацию кондоминиума как комплекса недвижимого имущества, однако ее порядок до сих пор не проработан. Процедура регистрации прав на различные формы совместной и смешанной собственности представляет значительную трудность для местных регистрирующих органов. Кроме того, Закон предусматривает, что регистрация кондоминиума должна предшествовать регистрации ТСЖ как юридического лица однако, если товарищество не зарегистрировано, никто не заинтересован в регистрации кондоминиума — образуется некий порочный круг. В ряде городов принят временный порядок регистрации кондоминиумов, однако, обычно эта процедура представляет собой прохождение цепочки из многих организации, и прохождение этой процедуры требует подготовки большого числа документов, затрат времени и значительных средств.
5. Нерешенность вопросов собственности и управления нежилыми помещениями и земельными участками — еще один сдерживающий фактор.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
