Оплата за содержание жилья зависит от общей площади квартиры, а за отопление, как правило, зависит на 50% от площади квартиры и 50% от показаний счетчиков на батареях.
Если брать отопление только по показаниям счетчиков, то одинаковые квартиры, но расположенные в разных местах (верхний или нижний этаж, северная сторона и др.), для поддержания одинаково комфортных условий будут потреблять разное количество тепла. Поэтому в целях справедливого распределения потребленного тепла и введена система дифференцированной оплаты по двум параметрам:
— 50% тепла, потребленного всем домом, распределяется в зависимости от площади квартиры;
— 50% от количества тепла, потребленного жителем по счетчику в квартире.
За тепло, за горячую воду потребители платят:
— 70% по счетчику;
30% по площади из-за циркуляции воды и потерь тепла.
За холодную воду платят согласно показаниям счетчика.
Если жилец в течение двух месяцев не оплачивает стоимость жилья и коммунальных услуг, то его можно выселить в судебном порядке. Такая процедура может длиться около года.
В среднем общая задолженность предприятию по оплате жилищно-коммунальных услуг составляет 1 %.
В результате реконструкции домов оплата жилья повышается из-за необходимости погашения кредита взятого для реконструкции, а также вследствие предоставления более качественных услуг.
Жилищные компании выполняют роль управляющих компаний, которые заключают с подрядными организациями договоры на выполнение работ.
Аварийные работы выполняются специальной фирмой, оплата которых производится ежемесячно постоянной суммой, исходя из среднестатистических данных затрат за предыдущий год. А поскольку затраты в разные годы бывают разными, то понятно, что эта величина не может быть постоянной.
Изучение зарубежного опыта управления жилым фондом, на примере Германии, показало, что полностью перенятие этого опыта невозможно по ряду причин: во-первых, частная собственность в европейских странах складывалась веками, а в России только недавно начался переход к частной собственности; во-вторых, в Германии имеется пустующее жилье (примерно 10%) и поэтому жители имеют возможность более свободно выбирать где им жить; в-третьих, большинство жителей не являются собственниками, а арендуют жилье.
Но в то же время некоторые аспекты зарубежного опыта можно применить в Российской действительности:
- введение конкуренции в области обслуживания жилого фонда;
- введение жесткого контроля за предприятиями - естественными монополистами (газ, вода, электроэнергия, и т.д.);
Глава II. Функционирование ТСЖ в РФ и РБ
2.1 Истоки зарождения ТСЖ в России.
Экономические преобразования в России 90-х гг., приватизация недвижимости вызвали новые процессы, происходящие в жилищной сфере. Появился отсутствующий ранее класс собственников жилья. Во многих городах и поселках собственников сейчас большинство в общей массе жителей. Но вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла и необходимость преобразований в жилищной сфере.
Жилищная реформа, проводимая, в РФ предполагает, что в ближайшие годы население будет полностью оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги. За последние годы коммунальные платежи действительно выросли во много раз, а качество обслуживания не улучшилось. Всем известно все ухудшающееся состояние жилищного фонда. Люди и сами не по-хозяйски относятся к своему дому, юридически став собственниками, фактически не лелеют и не приумножают свою собственность.
Наиболее перспективной схемой управления многоквартирными домами и регулирования правовых отношений между владельцами общего имущества можно считать товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ позволяет объединить домовладельцев для управления, эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
В реформе ЖКХ именно товарищество предусматривалось в качестве основной организационно-правовой формы управления жилым домом, в котором большинство квартир оказалось в частной собственности.
Слабая поддержка, а подчас и противодействие местной администрации; боязнь хлопот и крупных расходов по регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья; не информированность населения, неимение наглядных положительных примеров; отсутствие профессионалов в области домовладения, всегда готовых прийти на выручку; плачевное состояние дома - все это отпугивает людей от идеи создания товарищества собственников жилья. Между тем, мы надеемся на лучшее. Ждем, что именно наш дом станет объектом пристального внимания местных коммунальных служб, и именно на него они обрушат свою любовь и заботу. А надежды так ими и остаются. Собственники, по большому счету, сами должны заботиться о своем имуществе, лишь тогда управление жилищным фондом будет эффективным. Это показывает исторический опыт управления в жилищной сфере, зарубежная практика, а также опыт деятельности первых отечественных товариществ собственников жилья.
Жилищная проблема возникла давно и имеет множество вариантов решения. В ситуации двадцатых, как и сегодняшней, была налицо хозяйственная разруха и стремление к восстановлению разрушенного. Результаты мер и мероприятий проводимых тогда, оказались успешными и помогли восстановить и даже нарастить жилищный потенциал страны. Современные попытки пока не столь эффективны.
А начиналось все после голода и разрухи гражданской войны, когда говорить о каком-либо качестве бытовых услуг казалось просто нелепо. Средств на строительство нового жилья не было, поэтому первоочередной задачей стало сохранение и восстановление существующего жилья. На первый план выхолили амортизация, ремонтные работы и грамотная эксплуатация жилого фонда.
Домовое хозяйство «проявило» неэффективность государственного централизованного управления, при котором невозможно было учесть обстоятельства и потребности конкретного дома. То, что качественная домовая работа есть работа штучная, наглядно доказал краткий период военного коммунизма. Изменение жилищной политики произошло в последующий период НЭПа. Несмотря на многие ограничения именно тогда был восстановлен жилищный фонд за счет высвобождения инициативы людей из-под гнета государства.
НЭП сурово ограничивал величину частного капитала и собственности. Не допускалась передача в частные руки бывших доходных многоквартирных домов, которые оставались в собственности местной власти, (муниципализированные жилые дома) Управлялись эти дома централизованно и, при отсутствии интереса к управлению, находились в удручающем состоянии.
Однако выход был найден в создании жилищных товариществ, коллективных арендаторов муниципальной собственности, поскольку передать в управление жильцам многоквартирные здания можно было только на условиях аренды. Для того чтобы передача домового хозяйства в руки коллективов жильцов оказалась эффективной, необходимо было восстановить платность жилья и коммунальных услуг, отмененные после революции, в период военного коммунизма. Проблемой стала «утрата» населением привычки платить за жилье и коммунальные услуги. Реальной опорой на первых шагах стал сохранившийся средний класс и т.н. «нетрудовые элементы» (частные собственники имущества). Возврат привычки оказался растянутым на десятилетия. Тем не менее, передача в аренду жилых домов позволила на первых порах изыскать так необходимые средства на восстановление жилья.
Восстановление платности жилья, в необходимом объеме еще не означало решение проблемы (как это представляется современным реформаторам). Для децентрализации домового хозяйства население должно было осознанно взять на себя бремя забот, а для этого необходимо было создать некоторые привилегии и привлекательные условия. Было отменено административное выселение из домов жилищных товариществ, позволено «самоуплотнение» излишков площади, дано право членам товариществ на первоочередное получение площади в кооперативе, право сдачи свободных помещений в субаренду и др. Кроме того, товариществам разрешено было коммерческое использование нежилых помещений и получение кредитов банка. И все это открывало перспективу выкупа здания в собственность.
Наконец, полагая ведение домового хозяйства в условиях дефицита средств достаточно сложным делом, коммунальщики усмотрели необходимость в подготовке специальных хозяйственных кадров, работающих в товариществах жилищно-арендной кооперации (ЖАКТах) на основе найма. Подготовка управдомов осуществлялась на паевых началах ассоциациями тех же ЖАКТов. Все эти мероприятия способствовали массовому созданию товариществ.
Ситуация в современной России требует возрождения чувства Хозяина а Доме, бережного отношения к нашему многострадальному жилищу. Опыт НЭПа убеждает нас в том, что это возможно. На новом историческом этапе массовая приватизация жилья в России превратила огромное число квартиросъемщиков в собственников жилья и привела к изменению отношений собственности в пределах многоквартирного жилого дома. Остается обратить себе в пользу новые отношения собственности. Следует приумножать свой капитал в виде имеющихся у нас жилых помещений, выбрать наиболее эффективную организационно-правовую форму объединения собственников.
В России, на федеральном уровне и на уровне субъектов федерации, уже создастся необходимая законодательная основа правового оформления кондоминиумов (совместной собственности) и товариществ собственников жилья как формы управления совместной собственностью, т.е. домом и придомовой территорией. Принят и действует Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», администрациями городов и районов принимаются программы, предусматривающие организационно-правовые и экономические меры по поддержке товариществ. Формируется положительный опыт деятельности ТСЖ, которым удалось добиться осуществления предусмотренных законодательством прав.
2.2 Опыт муниципальных образований РФ в управление жильем.
Томск.
В марте 1999 г. при поддержке отдела местного и территориального общественного самоуправления администрации г. Томска было создано Томское некоммерческое партнерство "Центр содействия защите прав и законных интересов объединений собственников жилья", объединившее более сотни ЖСК и ТСЖ города, которое поставило перед собой цели координации деятельности товариществ собственников жилья, обеспечения их правовой защиты, осуществления взаимодействия объединений собственников жилья с органами власти всех уровней, развития форм общественного самоуправления ЖСК и ТСЖ в рамках партнерства.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
