Кф = 1 - --------
100%
Моральний знос враховує невідповідність споживчих властивостей будівлі
сучасним вимогам по таким параметрам, як планування, висота поверху,
інженерне обладнання.
Визначення коефіцієнта морального зносу (Км) носить експертний характер.
Діапазон зміни коефіцієнта морального зносу такий, як і коефіцієнта
функціонального зносу (Кф) і знаходиться в межах від 0,99 до 0,6.
Залишкова вартість (Со) визначається за формулою:
Со = Св х Кг де:
Со - залишкова вартість;
Св - відновна вартість;
Кг - коефіцієнт годності.
Коефіцієнт годності в свою чергу визначається за формулою:
Кг = Км х Кф
Ця методика дає об'єктивну оцінку вартості самих будівель, але не враховує
їх місцезнаходження, не враховує можливість використання цих споруд в
майбутньому, тобто не коригує вартість в залежності від майбутньої її
доходності. До того ж в цій методиці багато суб'єтивних сторін: відновна
вартість визначається експертами, моральний, функціональний, фізичний знос
- також експертами, що відкриває можливість для суб'єктивної корекції
оцінки споруди.
Крім витратного підходу та підходу, який базується на аналогах існує ще й
ринковий підхід до визначення вартості об'єктів. Ринковий підхід
грунтується на оцінці основних активів. В основі цього методу лежить
вартість, яку можна одержати за рахунок поступової (по частинах) ліквідації
активів фірми. Вартість активу компанії у поточних цінах визначається як
найвірогідніша ціна, за яку це майно буде продано на ринку конкурентних
продавців за усіма умовами, необхідними для чесної торгівлі - тобто,
наявність продавця та покупця, які добре проінформовані про справу,
керуються своїми власними інтересами і жоден з них не перебуває під
неправомірним тиском. Ринкова ціна не співпадає з балансовою вартістю
майна. Вона може бути змінена на основі прогнозованих прибутків, темпів
інфляції, інноваційного процесу, на основі розподілу дивідентів, поточних
збитків та інших причин.
Ринкові ціни на складові елементи вартості майна в ринкових умовах
фіксуються в спеціальних бюлетнях, які ведуться на біржах і відображають
результати біржових торгів. Таким чином можна встановити ціни на запаси
товарно-матеріальних цінностей, стандартне устаткування. Щодо
нестандартного устаткувння та незавершеного будівництва, їх вартість
визначається виходячи з вартості подібних об'єктів, що були реалізовані з
аукціону. На мою думку цей підхід до визначення вартості об'єктів, що
приватизуються можна буде використати в Україні лише за умов розвинутого
біржового ринку. До того ж потрібно ввести єдину умову, за якої можливе
буде використання цього підходу - підвищення ефективності. Тобто органам
влади давати дозвіл на продаж частинами цілісного майнового комплексу лише
за умови збільшення ефективності як комплекса в цілому, так і окремих його
частин.
Зараз на території України оцінку майна об'єктів, що приватизуються
здійснюють згідно з Методикою оцінки вартості майна під час приватизації,
затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р.
(надалі Методика оцінки №961. До цього часу діяла Методика оцінки вартості
об'єктів приватизації, затверджена постановою Кабінету Міністрів від 18
січня 1995 року (надалі Методика оцінки №36).
Вищезгадані методики розроблені у відповідності з законами України "Про
приватизацію майна державних підприємств", "Про приватизацію невеликих
державних підприємств ("малу" приватизацію), "Про аренду майна державних
підприємств та організацій" та іншими законодавчими актами.
За допомогою цієї методики здійснюється оцінка майна, яке приватизується,
визначається початкова ціна державного підприємства.
Методикою закріплено, що оцінка може здійснюватися або всього майна
підприємства або його структурних підрозділів. Це положення узгоджене з
Законом України "Про приватизацію державних підприємств", в якому
законодавчо закріплена можливість роз'єднання цілісних майнових комплексів.
Державні органи приватизації перед тим, як приймати рішення про
приватизацію структурних підрозділів майнових комплексів, повинні
прорахувати всі можливі наслідки. Якщо в результаті приватизації
розриваються технологічні процеси, падає рентабельність та ефективність
комплексу в цілому, то заради масштабності приватизації приймати рішення
про приватизацію окремих структурних підрозділів комплексу ні в якому разі
не потрібно.
Оцінка майна цілісних майнових комплексів, малих підприємств, здійснюється
в такій послідовності:
- розробка передаточного балансу;
- проведення масової або експертної оцінки об'єкта приватизації;
- визначення вартості майна, що приватизується;
- складання акта оцінки.
Робота по оцінці вартості об'єктів приватизації починається з створення
комісії по приватизації. Державний орган приватизації затверджує склад
комісії по приватизації об'єкта і встановлює строк подання плану
приватизації. До складу комісії з приватизації входять представники
трудового колективу, особи, що подали заяву на приватизацію, представники
державного органу приватизації та органу державного управління, місцевих
Рад народних депутатів, фінансових органів. За рішенням комісії до її
роботи можуть залучатися експерти, консультанти та інші спеціалісти.
Комісія по приватизації в тижневий термін після її затвердження формує
інвентаризаційну комісію і встановлює строки проведення інвентаризації. До
складу інвентаризаційної комісії обов'язково повинні входити головний
бухгалтер підприємства, що приватизується та представинк органу
приватизації. Інвентаризація здійснюється в порядку, передбаченому
"Положенням про інвентаризацію", затвердженим Кабінетом Міністрів України
від 2 березня 1993 року. Головною метою інвентаризації є визначення
фактичного стану майна об'єкта приватизації, перевірка фактичної наявності
майна з даними бухгалтерського обліку та відображення результатів
інвентаризації у передаточному балансі. Члени комісії несуть
відповідальність за внесення до описів свідомо неправильних даних про стан
об'єкта приватизації. Наявність цінностей при інвентаризації встановлюється
шляхом обов'язкового підрахунку, зважування, обміру. Інвентаризація
проводиться на перше число того місяця, в котрому буде здійснюватися оцінка
вартості майна. Для оцінки вартості майна підприємства, що приватизується
здійснюється інвентаризація основних засобів, нематеріальних активів,
незавершеного будівництва, валютних цінностей, дебіторської та
кредиторської заборгованості.
Інвентаризаційна комісія на основі інвентаризаційних форм складає
протокол про загальні результати приватизації. Матеріали інвентаризації
являються вихідними даними для оцінки майна підприємства, що
приватизується. Облікові дані, в яких знайшли своє відображення результати
інвентаризації, являються основою для складання попереднього та кінцевого
передаточного балансу.
Передаточний баланс розробляється за результатами проведеної інвентаризації
і є підставою для здійснення оцінки вартості майна.
При визначенні вартості майна на Україні використовується затратний підхід,
тобто вартість об'єкта оцінюється у відповідності з вартістю основних
засобів, нематеріальних активів, устаткування, довгострокових фінансових
вкладень, виробничих засобів.
Оцінка вартості майна згідно з Методикою оцінки вартості об'єктів
приватизації, затвердженою Кабінетом Міністрів України від 18 січня 1995
року №36 здійснювалася за такою формулою:
Ц = Оз + На + Вк + Нб х К + Ун х К + Зз (Фа - Кр) + Нж де:
Ц - вартість майна цілісного майнового комплексу;
Оз - залишкова вартість основних засобів;
На - залишкова вартість нематеріальних активів, які відображені у балансі;
Вк - незавершені капітальні вкладнення з вирахуванням вартості
незавершеного будівництва;
Нб - вартість незавершеного будівництва з вирахуванням вартості
незавершеного будівництва житла;
Ун - невстановлене устаткування;
К - усереднені індекси цін на будівництво і промислову продукцію;
Зз - запаси і затрати, які входять у валюту балансу;
Фа - фінансові активи (довгострокові фінансові вкладення, інші
позаоборотні активи, кошти, розрахунки та інші активи);
Кр - кредиторська заборгованість (довгострокові пасиви, резерви
наступних витрат і платежів);
Нж - балансова вартість незавершеного будівництва житла.
За Методикою оцінки вартості майна під час приватизації від 15 серпня 1996
року №961 масова оцінка проводиться за такою формулою:
Вц.м.к. = Оз + На + Вкі + Уні + Вдв + (Зз + Фа - Кр)
де:
Вц.м.к. - вартість цілісного майнового комплексу;
Оз - залишкова вартість основних засобів з урахуванням індексації їх
балансової вартості станом на 1 квітня 1996 року;
На - залишкова вартість нематеріальних активів, відображених у балансі;
Вкі - відновна вартість незавершених капітальних вкладень;
Уні - відновна вартість устаткування (невстановленого);
Вдв - довгострокові фінансові вкладнення;
Зз - запаси і затрати, які включаються у валюту балансу;
Фа - фінансові активи;
Кр - кредиторська заборгованість.
Методика оцінки вартості майна під час приватизації, затверджена Кабінетом
Міністрів від 15 серпня 1996 р. №961 від Методики оцінки вартості об'єктів
приватизації, затвердженої 18 січня 1995 р. №36 відрізняється такими
положеннями:
1) за новою Методикою індексуються всі незавершені капітальні вкладення,
тоді як за Методикою №36 вартість житла не індексувалася;
2) за новою Методикою вартість незавершеного будівництва, що входить до
складу цілісного майнового комплексу, що приватизується, може бути
скоригована з урахуванням коефіцієнта фізичного зносу, що відображає його
технічний стан;
3) вартість устаткування також може бути зменшена на коефіцієнт придатності
устаткування до експлуатації;
4) згідно з діючою методикою користуються послугами експертів при
визначенні вартості об'єктів приватизації, якщо об'єкти передбачається
приватизувати таким способом, як викуп. При виставленні об'єкта
приватизації на аукціон чи на конкурс початкова вартість визначається на
основі Методики оцінки вартості майна під час приватизації №961;
5) для визначення відновної вартості незавершеного будівництва та
устаткування (невстановленого) застосовуються усереднені індекси цін на
будівництво і промислову продукцію згідно з Порядком індексації вартості
окремих видів майна, що затверджується Фондом державного майна,
Мінекономіки, Мінфіном та Мінстатом.
6) вартість майна, розрахована у вищезгаданому порядку, може бути змінена
за рішенням державного органу приватизації, на вартість майна:
- що належить орендарю;
- для кого встановлено пільги;
- на яке поширюється особливий режим приватизації (вилучення об'єктів
незавершеного будівництва, в тому числі незавершеного будівництва житла та
устаткування, що придбане для інженерного забезпечення незавершеного
будівництва житла, за наявності рішення відповідної Ради народних
депутатів.
Оцінка вартості майна за останньою методикою більш реальна за попередню,
відповідає вимогам законодавчої бази України, враховує специфіку
перехідного періоду, але практика її використання показує і суттєві
недоліки. Так, Гурін Е.А. виділяє три причини недоліків в оцінці об'єктів,
що приватизуються:
1) Оцінка вартості майна на основі балансу не відображає реальної вартості
об'єктів, тому що навіть з самого початку в силу суб'єктивної цінової
політики дані балансу не відображали об'єктивної вартості майна.
2) В балансовій звітності залишкова вартість визначається на основі
амортизаційних відрахувань, що не повністю враховує рівень фізичного зносу
і зовсім не враховує моральний знос основних фондів.
3) Розміри індексації вартості майна встановлюються централізовано. В
умовах інфляції вони, як правило, занадто швидко відстають від реальності.
Державна цінова політика в умовах адміністративно-командної політики більше
базувалась на політико-ідеологічній доктрині, ніж на дійсній вартості
матеріальних ресурсів. Періодичні перегляди цін під час реформ 60-х років
не мали системного характеру: в одних галузях вони змінювалися, а в інших-
ні. З думкою автора, що дані балансової звітності з самого початку не
відображали об'єктивної вартості майна, а отже не можуть служити для
визначення залишкової вартості, можна погодитись.
Причину неефективності оцінки вартості об'єктів Гурін Е.А. бачить також в
тому, що рівень зносу об'єктів визначається на основі "Єдиних норм
амортизаційних відрахувань в народному господарстві СРСР", що не враховує
ні індекси росту цін за час експлуатації основних фондів, ні якість
експлуатації, ні позапланові ремонтно-відновні роботи". Він вірно
відмітив, що проведені аукціони та конкурси в Україні свідчать, що на
підприємствах, що були оцінені згідно з діючими методиками стартові ціни
були занижені в сотні разів.
В основу оцінки вартості об'єктів, що приватизуються у відповідності з
Методиками №961 та №36 покладений затратний метод. Вартість об'єкта
визначається на основі балансової вартості основних та оборотних фондів.
Обчислення вартості майна підприємств на основі балансових даних не формує
об'єктивної ціни об'єкта і її недоцільно використовувати при приватизації
об'єктів, особливо неконкурентними способами.
Приватизація незавершеного будівництва згідно з Законом України "Про
приватизацію невеликих державних підприємств ("малу" приватизацію)"
входить до процесу малої приватизації. Проблема незавершеного будівництва
цікавила органи державного управління як зараз, так і за часів
адміністративно-командної системи. Тоді вживали всіх заходів, щоб обсяги
незавершеного будівництва в державі не перевищували нормативні. При цьому
обсяги незавершеного будівництва складали 70-80% від обсягів будівельно-
монтажних робіт. Під час перебудови обсяги незавершеного будівництва почали
зростати. Причинами цього були:
- зменшення інвестиційних спроможностей держави;
- відсутність приватних та іноземних інвестицій.
Починаючи з 1993 року в Україні були прийняті нормативні акти, які можна
вважати основою і початком приватизації об'єктів незавершеного будівництва
(ОНБ). 14 жовтня 1993 року був підписаний Указ Президента України "Про
приватизацію об'єктів незавершеного будівництва". В ньому було записано, що
приватизуються об'єкти незавершеного будівництва (надалі ОНБ), які були
створені за рахунок капітальних вкладень, що складаються з власних коштів
підприємств, централізованих вкладень та коштів місцевих бюджетів. Ці
об'єкти продаються за конкурсом, на аукціоні за відновною вартістю з
урахуванням інфляції.
На думку А.В.Беркути[1.11] (голова урядової комісії з проведення
приватизації об'єктів незавершеного будівництва) разом з цим Указом
потрібно було ввести закон про оподаткування незавершеного будівництва, що
знаходилось на балансі державних підприємств. Але б це було звичайною
економічною санкцією, схожою на командно-адміністративний наказ
приватизувати все незавершене будівництво.
2 червня 1995 року був підписаний Указ Президента, що заявив про докорінну
зміну курсу в питанні приватизації об'єктів незавершених будівництвом.
Згідно з цим Указом об'єкти незавершеного будівництва можна продавати не
тільки за конкурсом або на аукціоні, але й за прямим продажем, тобто одному
покупцеві; їх продаж можна здійснювати в кредит; відновну вартість
об'єктів незавершеного будівництва можна зменшувати на 50%; у випадку, якщо
ніхто не купує ОНБ, то можна створювати господарські товариства на базі
ОНБ, з метою добудови та подальшою ліквідацією.
З 1993р. до березня 1995 року Міністерствами до продажу було
запропоновано 260 ОНБ загальнодержавної власності, а в державі на той час
їх нараховували десь приблизно 12 тис. Багато з них були розпочаті в 50-
х, 60-х роках, а деякі і в кінці 40-х. Ці об'єкти належать головним чином
до вугільної та машинобудівної промисловостей. З них було продано з 1993 до
1995 року близько 80.
Зараз в Україні за словами Беркути А.В. нараховується 2300 об'єктів
незавершеного будівництва. Подальшу долю цих будов повинні вирішити
міністерства та відомства, облдержадміністрації. За перші два місяці 1996
року виставлено на продаж 600 об'єктів.
На мій погляд в процесі приватизації об'єктів незавершеного будівництва є
декілька негативних моментів:
1. Нещодавно прийнято постанову Кабінету Міністрів де записано, що у
випадку, коли директор не виставляє ОНБ на продаж, а на нього є покупці, то
використання майна признається неефективним і це є приводом для того, щоб
розірвати контракт з директором цього підприємства. Ця постанова свідчить
про тиск на директорів підприємств. Єдина мета, що ставиться - це швидкі
темпи приватизації за будь-яку ціну.
2. В усіх регіонах України, крім м.Києва, земля під ОНБ продається власнику
об'єкта. На мою думку, землю ні в якому разі продавати не можна, тому що
разом з продажем землі послідує право на її перепродаж, а там недалеко і до
втрати Україною своєї незалежності.
За перші два місяці 1996 року напрацьовані нові урядові документи стосовно
приватизації об'єктів незавершеного будівництва, відпрацьований критерій
розподілу об'єктів на престижні, непрестижні та звичайні. У випадку
непрестижності об'єкт потрібно продати за мінімальною ціною під
інвестиційні гарантії. Мінімальна ціна - це вартість матеріальних ресурсів,
які можна було б продати після того, як цей об'єкт буде розібраний на
матеріальні ресурси. Зараз діють методичні вказівки по визначенню вартості
об'єктів незавершеного будівництва, розроблені згідно з чинним
законодавством, зокрема Указами Президента України від 14 жовтня 1993 року
№456 "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва" і від 2 червня
1995 року "Про внесення змін і доповнень до Указу Президента України від
14 жовтня 1993 року "Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва"
та виконання постанов Кабінету Міністрів України від 1 листопада 1993 року
"Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва".
Ці вказівки регулюють механізм обчислення відновної вартості незавершених
будівництвом об'єктів, що не входять до складу цілісного майнового
комплексу і приватизуються окремо згідно з методом затрат. Ті об'єкти
незавершеного будівництва, що входять до складу цілісного майнового
комплексу, оцінюються згідно з Методикою оцінки вартості об'єктів
приватизації, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 18
січня 1995 року.
Приватизуються ті об'єкти незавершеного будівництва, фінансування яких
здійснювалося за рахунок державного, республіканського і місцевих бюджетів
всіх рівнів, та коштів державних підприємств. Приватизації підлягають ті
об'єкти, які законсервовані або тимчасово припинені будівництвом,
тривалість будівництва яких перевищує нормативну більш як у 2 рази і рівень
будівельної готовності яких становить менш як 50%, а також при рівні
готовності більше 50%, якщо відсутні джерела їх фінансування і орган, який
уповноважений управляти відповідним державним майном, згодний на
приватизацію.
Однією з найбільших помилок, як на мою думку, в процесі трансформації форм
власності є приватизація землі. Якщо стає можливим купівля-продаж землі в
кризовий для країни час, то можливий той варіант, що земля піде під заставу
для оплати зовнішніх боргів і як наслідок - втрата економічної
незалежності. Що стосується незавершеного будівництва, то є дозвіл на
приватизацію його разом із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться.
При оцінці вартості земельних ділянок або визначені вартості їх аренди
керуються "Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського
призначення", затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23
березня 1995 року.
Оцінка вартості незавершених будівництвом об'єктів, здійснюється за
допомогою методу затрат, визначається з урахуванням їх фактичного стану,
наявності на будівельному майданчику придатних для використання матеріалів,
виробів, конструкцій, устаткування. До того ж їх відновна вартість і ціна
встановлюється на підставі розподілу об'єктів незавершеного виробництва за
групами: перспективні, безперспективні, звичайні окремо для об'єктів
соціально-культурного та побутового призначення та промислових об'єктів.
Об'єкти соціально-культурного призначення та житлові будинки відносяться до
групи - "перспективні" за такими ознаками:
- будівельна готовність понад 60%;
- конструкції не втратили свою несучу спроможність, їх міцністні показники
дають змогу завершити будову;
- розпочаті будівництвом до п'яти років тому;
- будівництво не ведеться більше року, але своєчасно виконано роботи по
його консервації. До групи "безперспективні" - за такими ознаками:
- будівельна готовність менш як 10%;
- розпочаті будівництвом більш як 10 років тому;
- роботи по консервації не виконувались;
- планувальні рішення не відповідають вимогам діючих будівельних норм.
Промислові об'єкти відносяться до групи "перспективні" за такими ознаками: окремо розташовані; будівельна готовність понад 60%; конструкції не
втратили свою несучу спроможність; геометричні параметри будівель
забезпечують можливість організації гнучких технологічних ліній, швидкої
переорієнтації виробничих процесів на випуск нової продукції; розпочаті
будівництвом до шести років тому; хоч будівництво і не ведеться більше
року, але своєчасно виконані роботи по його консервації.
Промислові об'єкти до групи "безперспективні" відносяться за такими
ознаками: розташовані на території підприємств; будівельна готовність
менш як 10%; будуються вже більше 10 років; роботи по консервації не
виконувались.
Цей перелік може доповнюватись експертними комісіями. Експертні комісії
мають право відносити той чи інший об'єкт до групи "перспективних" чи
"безперспективних" в залежності від перерахованих ознак та враховуючи
попит на приватизацію об'єктів незавершеного будівництва.При великому
попиті на той чи інший об'єкт незавершеного будівництва експертні комісії
можуть віднести до групи "перспективні" навіть ті, які за ознаками,
затверженими Методикою оцінки вартості об'єктів незавершеного будівництва,
до них не належать.
За суб'єктом приватизаційного процесу, у власність якого переходить об'єкт
незавершеного будівництва, залишається право добудовувати його на свій
розсуд. Фонд державного майна України ставить умови, щоб житлові будинки
після продажу завершували, використовували тільки за своїм первісним
призначенням. Профіль об'єктів соціальної сфери може змінюватись за
погодженням з органами місцевого самоврядування.
В залежності від рішення власника об'єкта, проектної документації,
кон'юнктури ринку розрізняють три способи оцінки об'єктів приватизації
незавершеного будівництва:
- перший спосіб грунтується на кошторісний вартості незавершеного
будівництвом об'єкту в цінах 1984 року;
- другий спосіб - на основі фактично проведених витрат по об'єкту
приватизації;
- третій спосіб - на основі мінімальної ціни об'єкта приватизації під
інвестиційній гарантії за умови завершення будівництва та подальшого
використання об'єкта новим власником відповідно до договору про
приватизацію.
Перші два способи застосовуються для визначення вартості незавершеного
будівництва, що відносяться до "перспективних", останній спосіб
застосовується для визначення вартості об'єктів, що відносяться до
"неперспективних".
При першому способі приватизації об'єктів незавершеного будівництва
вартість об'єктів визначається за формулою:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
