Итого стоимость
объекта оценки, исчисленная затратным методом
на дату оценки 23 марта 2003 года,
составляет 1 601 300 (один
миллион шестьсот одна тысяча триста рублей).
Стоимость замещения объекта оценки[21] с учетом износа: = 1 601 300 руб
Оценка административно-хозяйственного
здания
в рамках сравнительного подхода.
Произведен расчет сравнительной стоимости административно-хозяйственного здания методом парных сравнений с использованием Компьютерной программы, предоставленной преподавателем Епишиной Э.Д (Пермский Государственный Технический Университет). Математический аппарат расчетов описан в данной работе выше.
Для сравнения использованы следующие кирпичные двухэтажные аналоги:
|
№п/п |
Наименование объекта |
Стоимость предложения о продаже, руб |
Площадь общая,м2 |
Расположение |
|
1 |
Административно-хозяйственное здание со встроенным гаражом под грузовой автомобиль, |
1 800 000 |
532,6 |
окраина города, 3км от центра |
|
2 |
Административно-хозяйственое здание совхоза |
850 000 |
490,00 |
сельский район в 20км от города |
|
3 |
Здание бывшей гостиницы |
2 600 000 |
490,00 |
Центр города |
|
4 |
Объект Оценки |
? |
497,26 |
окраина города, 5км от центра |
В результате расчетов стоимость объекта установлена 1 750 000 руб
ВЫВОД: Стоимость административно-хозяйственного здания, исчисленная в рамках сравнительного подхода, составила 1 750 000 руб
Оценка административно-хозяйственного здания доходным методом не производится, поскольку здание находится в небольшом городе, в районе экономического упадка. Спрос на аналоги и использование аналогов в данном районе практически отсутствует. Получение прибыли без больших вложений капитала проблематично. Прибыль, доход, не являются определяющими факторами при формировании цены объекта.
Анализ
наилучшего и наиболее эффективного использования.
(по
административно-хозяйственному зданию)
В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта.
В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение.
Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений.
Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки):
Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц;
Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц;
Рассмотрим три варианта возможного будущего использования:
Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц.
Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м2. Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц.
Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц.
Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг.
Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:
Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:
|
Тип помещения |
Полезная площадь, м2 |
Рыночная арендная плата, для аналогичного типа недвижимости, руб/м2 в год. |
Потенциальный валовой доход, руб./год |
||||
|
|
|
1 |
2 |
|
1 |
2 |
|
|
1 этаж |
125,26 |
960 |
1200 |
|
120249 |
150312 |
|
|
2 этаж |
171,54 |
960 |
1200 |
|
164678 |
205848 |
|
|
Затраты на ремонт |
|
|
|
|
133560 |
237440 |
|
|
Итого |
|
|
|
151367 |
118720 |
|
|
Для определения ставки капитализации (дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов. Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что:
§ при низком уровне отделки при для зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%;
§ при среднем уровне отделки для зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 17%;
§ здания с высоким уровнем отделки в городе практически отсутствуют.
Далее, пользуясь методами Доходного подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта:
|
Вариант 1 |
Вариант 2 |
Вариант 3 |
|
|
Потенциальный валовой доход, руб. |
151367,00 |
118720,00 |
|
|
Потери от неплатежей арендной платы и не занятости, руб. (~ 15%) |
22705,05 |
17808,00 |
|
|
Итого действительный валовой доход, руб. |
128661,95 |
100912,00 |
|
|
Операционные расходы, %. |
35% |
36% |
|
|
Чистый операционный доход, руб. |
83630,27 |
64583,68 |
|
|
Общий коэффициент капитализации |
22% |
17% |
|
|
Настоящая стоимость будущих доходов, руб. |
380137,58 |
379904,00 |
|
|
Затраты на ремонт, руб. |
133560,00 |
237440,00 |
|
|
Чистая настоящая стоимость проекта, руб |
246577,58 |
142464,00 |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23
