ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА
Пермская область образована 03.10.38г. В состав области входит 1 национальный округ. Территория 160,6 тыс. кв. км. Население по данным 1968 года – 3076 тыс. чел., в том числе городское 2091 тыс. чел, сельское – 985 тыс чел. Расстояние от Москвы до Перми – 1680 км. От Москвы до Нытвы – 1570км[15].
В состав Пермской области входят 12 городов областного подчинения, 12 городов районного подчинения, 56 рабочих поселков, 503 сельсовета.[16]
Город Нытва является районным центром среднего масштаба. Основные отрасли – дерево- и металлообработка. Дата основания города 1756 год на базе Нытвенского медеплавильного завода. Статус города присвоен в 1942 году[17]. Площадь города 2 524 га[18]. Среднестатистическая численность населения Нытвенского района порядка 52 тысяч человек[19], города Нытва – 22 тыс. чел. По состоянию на 2000 г из 52100 чел населения района более 50% состояли на учете в управлении социальной защиты населения. Большую часть рабочих мест обеспечивает градообразующее предприятие – металлургический завод ОАО «Нытва, которое находится на расстоянии 5 км от объекта оценки. В настоящее время на заводе происходит передел собственности между Москвой и Самарой, частичное перепрофилирование завода на выпуск продукции для ОАО АвтоВАЗ, сокращение численности рабочих мест до 20%.
В городе имеются также два мелких мясокомбината, маслозавод, кондитерский цех, три мелких деревообрабатывающих предприятия, Учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых (производит в основном мебельную фурнитуру), Автотранспортное предприятие и одна Станция технического обслуживания автомобилей.
Комбинат Строительных Конструкций, построенный в 1985 году, разрушен, оборудование сдано в металлолом. Остался только главный производственный корпус, в котором частный предприниматель пытается организовать мелкосерийное производство дерево- и металлоконструкций для оборудования нефтяной и газовой промышленности.
Завод «Металлист» (производство овощных контейнеров, шанцевого инструмента) полностью разрушен. Перепрофилирование на производство стеновых утеплителей проведено неудачно.
Город расположен в 5 км от автомобильной трассы «Казань-Екатеринбург». В 12 км от черты города находится развилка федеральной автомобильной дороги по направлению на Москву через Казань и по направлению на Санкт-Петербург через Вологду. Имеется железнодорожная станция с выходом на ст. Чайковская (20км) Свердловской Ж.Д.
Описываемый земельный участок расположен на окраине города, в промышленном районе «Комары», находящемся в настоящее время в состоянии упадка. С южной и юго-восточной стороны участка находятся заболоченные участки местности. Территория объекта оценки в отдельные годы частично подтопляется грунтовыми водами. Источник водоснабжения отсутствует. Оборудование собственного питьевого водоисточника исключено из-за заболачивания участка. Болотную воду можно использовать в технических целях. Ближайшие пункты водоснабжения:
ü колодец типа «журавль» на расстоянии 1000м без оборудованных подъездных путей (вода пригодна для питья);
ü водоразборная колонка на улице на расстоянии 300метров (вода условно пригодна для питья)
ü водонапорная башня на железнодорожной станции на расстоянии 1000м.(вода пригодна для питья)
Окружающая застройка – частные деревянные одноэтажные дома. К участку ранее была подведена железнодорожная ветка длиной 1км от железнодорожной станции. Сети канализации, водо- и газоснабжение отсутствуют. Имеется воздушная линия электропередач на 360в.
В 20 метрах от участка проходит центральная дорога, предназначенная для вьезда и выезда из города грузового автотранспорта.
На расстоянии 1км находится действующее предприятие ООО УПП «Мебельная фурнитура» ВОС, на расстоянии 2,5 км разрушенный Комбинат Строительных Конструкций, на расстоянии 1,5км – останки завода «Металлист» (два производственных корпуса и огороженная территория с железнодорожным тупиком).
Оцениваемый земельный участок относится ко 2-ой зоне градостроительной ценности: Зона примыкающая к территории административного центра, с развитой инфраструктурой. Адрес земельного участка: г. Нытва, ул. Сидорова, 5.
Местоположение здания выгодно подходит для использования в качестве объекта административно-промышленного назначения. При данном, предполагаемом использовании на стоимость оцениваемого объекта положительно влияет хорошая транспортная доступность, неразвитая окружающая застройка, тип существующих улучшений. Использование в качестве магазина розничной торговли или предприятия общественного питания исключено из-за низкой плотности населения в данном районе и низкого уровня доходов населения.
Состояние экологии удовлетворительное, в среднем по городу.
2.3 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.
Общие положения.
Затратный (или имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиков встает задача проведения корректировки баланса предприятия.
Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств, и , наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается сумма всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.
Базовой формулой в затратном подходе является:
|
Собственный капитал = Активы – Обязательства |
Метод стоимости чистых активов.
Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:
1) Оценивается рыночная стоимость зданий, сооружений, машин и оборудования
2) Выявляются и оцениваются нематериальные активы
3)
Определяется
рыночная стоимость финансовых вложений,
как долгосрочных, так и краткосрочных
4) Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость
5) Оценивается дебиторская задолженность
6) Оцениваются расходы будущих периодов
7) Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость
8) Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.
В ходе анализа полученных от заказчика данных и осмотра объекта оценки у оценщика возникли сомнения в соответствии рыночным ценам балансовой стоимости объекта незавершенного строительства – Административно-хозяйственного здания, определяющего значимую стоимость основных средств производства. Поэтому принято решение просчитать стоимость Административно-хозяйственного здания в рамках затратного подхода методом расчета стоимости замещения, а оставшуюся часть основных средств и активов принять по стоимости согласно бухгалтерского баланса.
Оценка
административно-хозяйственного здания
методом расчета стоимости
замещения
Основные характеристики объекта.
|
№ |
Параметры |
Значения параметров |
|
|
Сегмент рынка |
Рынок коммерческой недвижимости |
|
|
Текущее использование |
Офис и производственное помещение |
|
|
Вид данных |
оценка |
|
|
Юридическое описание |
|
|
|
Регион |
Пермская область |
|
|
Район |
Районный центр |
|
|
Адрес, Месторасположение объекта |
617000 г. Нытва, ул. Сидорова,5 |
|
|
Собственник объекта |
ООО «Предприятие А» |
|
|
Состав оцениваемого объекта |
Двухэтажное здание и участок прилегающей территории 800 м2 вокруг здания полосой в 8 метров. |
|
|
Право собственности на здание |
Полное право собственности |
|
|
Право на земельный участок |
Аренда |
|
|
Обременение |
Нет |
|
|
Земельный участок |
|
|
|
Площадь участка |
640 кв. м |
|
|
Зона |
Производственная |
|
|
Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка |
Срочная аренда (до конца срока осталось 5 месяцев) с возможностью последующего выкупа или переоформления договора аренды на новых условиях, определяемых органами местного самоуправления |
|
|
Сервитуты |
Нет |
|
|
Форма |
Прямоугольная |
|
|
Топография |
Ровный |
|
|
Состояние участка |
45% под зданием, 20% не разработан (дерн), 35% забетонированная площадка со стороны входа в здание. Бетонное покрытие имеет многочисленные трещины, выщерблины поверхности, но выдерживает вес легкового автомобиля без заметных деформаций покрытия. |
|
|
Неблагоприятные условия окружающей среды |
Близость грунтовых вод, рядом находится заболоченная местность, возможность частичного подтопления грунтовыми водами |
|
|
Транспортная доступность участка |
Главная автомобильная дорога для движения грузовых автомобилей в городе Имеется разрушенный по длине 500м ж.д. тупик Расстояние до ж.д. станции 1км |
|
|
Качество дорог |
С твердым покрытием, с отдельными участками щебеночного покрытия |
|
|
Состояние дорог |
Требует ремонта, отсутствуют водостоки |
|
|
Расстояние до остановки общественного транспорта |
100м |
|
|
Расписание движения общественного транспорта |
через 40минут; возможны срывы; с 10 до 11-30 и с 14 до 15-30 - перерыв. суббота и воскресенье через 1 час |
|
|
Расстояние до центра города |
5 км |
|
|
Расстояние до областного центра |
85км |
|
|
Расстояние до Москвы |
1570 км |
|
|
Доступные инженерные коммуникации |
|
|
|
Расстояние до городской сети водоснабжения |
300 м |
|
|
Расстояние до городской сети канализации |
300 м |
|
|
Расстояние до воздушной линии электропередач напряжением 6 кВ |
200 м через действующий неэлектрофицированный железнодорожный путь |
|
|
Расстоянние до осветительной воздушной линии электропередач 380в |
подведена к участку |
|
|
Расстояние до телефонного распределительного щита городской телефонной сети |
500м |
|
|
Условия приема телерадиосигнала |
Доступность прямого сигнала только в пределах города. Участок закрыт со стороны областного центра рельефом местности Строится ретрансляционная вышка в 12 км от участка. |
|
|
|
|
|
|
Здание |
|
|
|
Общая характеристика объекта |
Двухэтажное кирпичное здание |
|
|
Адрес, местоположение |
г. Нытва, ул. Сидорова 5 |
|
|
Целевое назначение и разрешенное использование |
Многофункциональное производственно-офисное здание |
|
|
Год постройки |
1993 |
|
|
Площадь застройки по паспорту БТИ |
343,6 м2 |
|
|
Строительный объем по паспорту |
2282 м3 |
|
|
Количество этажей |
2 |
|
|
Площадь общая |
497,26 м2 |
|
|
Полезная площадь общая |
|
|
|
Площадь первого этажа |
248,63 м2 |
|
|
Полезная площадь 1-го этажа |
125,26 |
|
|
Площадь второго этажа |
248,63 м2 |
|
|
Полезная площадь 2-го этажа |
171,54 м2 |
|
|
Фундамент |
Ленточный из блоков ФБС |
|
|
Стены |
кирпичные |
|
|
Внутренние перегородки |
шлакоблочные |
|
|
Колонны и столбы |
Нет |
|
|
Перекрытия |
Железобетонные |
|
|
Кровля |
плоская с гидроизолирующим покрытием |
|
|
Перекрытия |
Сборные железобетонные плиты |
|
|
Крыша |
Совмещенная кровля с мягким гидроизолирующим покрытием |
|
|
Окна |
Двойные створные окрашенные с металлическими решетками в межрамном пространстве. |
|
|
Внутренняя отделка |
Обычная |
|
|
Двери |
Входные простые, внутренние - филёнчатые |
|
|
Стены |
оштукатурены, побелены, окрашены |
|
|
Полы |
Бетонные, покрытые плиткой по коридорам и служебным помещениям; обитые досками и фанерой, покрашенные в комнатах. |
|
|
Потолок |
Побелен |
|
|
Отопление |
Автономное от расположенного в одном из помещений на первом этаже электрокотла мощностью 12кВт |
|
|
Электропроводка |
Закрытая |
|
|
Водоснабжение |
Электропогружной насос N= 0,5кВт для технической воды из собственной скважины. |
|
|
Первоначальная балансовая стоимость |
Неизвестна |
|
|
Год последнего капитального ремонта |
2000г. |
|
|
Наличие обременений (ограничений) |
Нет |
|
|
Техническое состояние |
Хорошее (износ менее 20%) |
|
|
Группа капитальности |
Первая |
|
|
Коммунальные услуги |
|
|
|
Электроснабжение |
за 1 кВт – 1р22к |
|
|
Электрокотел N= 12кВт |
в холодное время года до 97000 руб в месяц |
|
|
Канализация |
Выгребная яма. Вывоз нечистот – 10,8 куб м по 20 руб за куб м без НДС раз в 3 месяца |
|
|
Телефон |
315 руб в месяц без НДС |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23
