· с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
· с переменной арендной ставкой ( пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
· с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы[9].
Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии такой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд):
Кнд = Дп х Тс / Na ;
где Дп – доля единиц объекта недвижимости, в котором в течение года перезаключаются договора;
Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
Nа – число арендных периодов в году.
Коэффициент загрузки
Кзагрузки = 1 – Кнд , желательно поддерживать на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не практически не зависит от уровня загрузки.
Коэффициент потерь при сборе платежей:
Потери при сборе арендных платежей (ПА)
Кп = ------------------------------------------------ ;
ПВД
Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины ДВД:
Па + Пнд
Кндп = -------------------- ;
ПВД
где Кнд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;
Па – потери при сборе арендной платы;
Пнд – потери от недоиспользования площадей;
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).
ЧОД = ДВД – ОР ;
Операционные расходы, это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.[10]
Операционные расходы подразделяются на:
Ø условно-постоянные (не зависимые от степени загрузки)
- налог на имущество;
- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
- заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее.
Ø условно-переменные расходы (зависимые от эксплуатационной загрузки недвижимости)
- коммунальные;
- на содержание территории;
- на текущие ремонтные работы;
- заработная плата обслуживающего персонала;
- налоги на заработную плату;
- расходы по обеспечению безопасности;
- расходы на управление ( обычно в процентах от ДВД)
Ø расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых улучшений)
- кровля
- покрытие пола
- санитарно-техническое оборудование
- электроарматура и т.п.
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
- с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
- метод связанных инвестиций (техника инвестиционной группы);
- метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат:
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) Ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) Нормы возврата капитала, то есть погашения суммы первоначальных вложений. Этот элемент применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + премии за риск + вложения в недвижимость + премии за низкую ликвидность недвижимости + премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска невозврата.
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие. По западной методике она принимается как ставка доходности по долгосрочным (20лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и .т.д.). К ней необходимо добавить компенсацию за риск инвестирования в Россию (страновой риск).
Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще применяется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
Страновые поправки, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, но может рассчитать и оценщик самостоятельно (при этом наблюдается высокая степень субъективизма).
Безрисковые ставки без учета инфляции называются номинальными, а с учетом инфляции – реальными. Зависимость между реальными и номинальными безрисковыми ставками вывел американский экономист и математик И.Фишер в 30-х годах ХХ века.:
Rн = Rр + Jинф. + Rр х Jинф ;
Rн - Jинф
Rр = ---------------- ;
1 + Jинф
где: Jинф - индекс инфляции (годовой темп инфляции);
Rр - реальная ставка;
Rн – номинальная ставка.
При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки – индекса рублевой инфляции.
При использовании номинальных потоков доходов коэфф. капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные необходимо номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.
Метод дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков является новым, ранее редко применявшимся методом в экономических расчетах. Кратко суть его можно изложить так:
Срочный текущий сберегательный депозит, процентный доход по которому регулярно начисляется по определенной ставке (называемой ставкой дисконтирования) и остается на счете после его зачисления, описывается зависимостью:
; откуда ;
где: n – число рассматриваемых периодов начисления процентов;
i- ставка дисконтирования (величина начисляемых процентов)
M0
- начальная сумма вкладываемого капитала = PV –
текущий
денежный поток;
Mn –
сумма получаемого вклада в конце n-периода
с учетом начисленных процентов = CF -
денежный поток
на
конец n-периода;
- коэффициент, называемый ставкой дисконтирования.
Тогда формула примет вид:
Формула 2
Произведем математические преобразования:
Умножим правую и левую часть уравнения на (1+ i )
Формула 3
Теперь из формулы 2 вычтем формулу 3, получим:
или
- формула (4) стоимости единичного аннуитета
Если рассмотреть формулу внимательно и предположить, что число периодов n будет увеличиваться до бесконечности, формула примет вид:
т.е формула принимает вид стоимости денежного потока, выраженного через чистый операционный доход и ставку капитализации:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23
