Недостаток финансирования по-прежнему ощущается на рынке коммерческой недвижимости, поскольку изменения в законодательстве, смягчающие ограничения на вложения в недвижимость инвестиционных фондов, страховых компаний и пенсионных фондов, введены в действие, но вряд ли будут реализовываться на практике в больших объёмах ранее конца 2007г. Рынок коммерческой ипотеки только начинает развиваться, ограниченное участие банков значительно снижает объёмы финансирования.
Общий прогноз. Рынок недвижимости в Московском регионе полностью оправился от рецессии 1998-99 годов. Уровень свободных помещений в настоящее время значительно ниже, чем в Центральной и Восточной Европе, объём нового строительства полностью не удовлетворяет растущий спрос.
В ближайшем будущем ожидается усиление конкуренции за помещения хорошего качества. Большинство зданий будет полностью сдано в аренду до завершения строительства. Компании, которым требуются офисные помещения площадью более 1500 кв.м, будут вынуждены отложить свой переезд до 2007 года. Решающую роль приобретут заблаговременное принятие решения по крупным корпоративным проектам и перспективное планирование. Тенденцией станет строительство зданий для конкретного пользователя, что особенно характерно для складской недвижимости, так как предлагаемые сегодня в аренду складские помещения имеют преимущественно низкий стандарт.
Арендные ставки продолжат рост на 3-5% в год. Ранний выход на рынок крупных офисных объектов повлияет на конкурентоспособность арендных ставок в зданиях более ранней постройки.
Стоимость покупки квадратного метра недвижимости, как офисной, так и складской, будет неуклонно возрастать вне зависимости от сезона в связи с инфляционными макроэкономическими ожиданиями.
Выводы: На основании проведенного на современном фактологическом материале краткого анализа ситуации и тенденций развития современного рынка недвижимости Московского региона установлено, что рынок является растущим и будет развиваться во многом благодаря сектору производственно-складской недвижимости. Это вызывает привлекательность инвестиций и подтверждает возможность (выгоду) реализации инвестиционных проектов. Экономическое обоснование, в свою очередь, для правильной оценки требует разработки и адекватного применения методического аппарата анализа и оценки инвестиционных проектов. Такой аппарат должен: включать в себя методы выявления ключевых показателей, систему мониторинга, быть чувствителен к параметрам среды. Таким образом, для возможного решения актуального вопроса о целесообразности инвестиций необходимо провести маркетинговые исследования и ответить на вопросы:
1). Как и какие источники финансирования инвестиций выбрать? (представляет тему, выходящую за рамки настоящей работы см. Приложение3).
2). Где и на каких условиях размещать складской комплекс? (также не представляется возможным рассмотреть в полном объёме).
3). Какие технологии и оборудование использовать?
4). Как оценить инвестиционный проект?
5). Какова экономическая эффективность инвестиционного проекта?
6). Каковы риски проекта и как их снизить?
7). Каковы наиболее существенные последствия проекта для
состояния компании, в том числе социально-экономический
эффект?
ГЛАВА 2
ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ
2.1. Выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса
Так как при постановке вопроса о реализации инвестиционного проекта сразу же необходимо определить конкретное расположение складского комплекса - где в г.Москве или в области? - проведём выбор и оценку стоимости земельного участка для размещения складского комплекса, учитывая всё вышеизложенное ранее по этому вопросу.
Следует отметить, что обычно используемые методы достаточно эффективны для оценки сравнительно небольших по площади различного функционального назначения с расположенными на них объектами недвижимости земельных участков, по которым существует достаточное количество продаж на целевых рынках. Расположены такие объекты, как правило, в составе селитебных территорий.
Для оценки стоимости и возможности приобретения (аренды) земельного участка воспользуемся результатами вышеприведенных данных по экономическому обоснованию вложений в недвижимость и анализа ситуации на рынке. Известно, что рыночная стоимость сотки земли в г.Москве в 5 и более раз превышает стоимость сотки земли, находящуюся в пределах 30км пригородной зоны столицы. Арендная плата как офисных, так и складских помещений в г.Москве в несколько раз выше, чем в Подмосковье. Стоимость 1кв.м для вновь строящихся объектов также выше на 20% и более [9]. То есть, в прямом денежном выражении затраты на земельный участок под строительство складского комплекса в пределах г.Москвы значительно дороже, чем за городом. Но может ли расположение в г.Москве дать преимущества?
- как выгодное вложение капитала в недвижимость с учётом растущей стоимости недвижимости и имеющихся тенденций роста в настоящее время. Да, может как средство долговременных и надёжных инвестиций. Как известно, при оценке экономической эффективности акцент делается на потенциальную способность инвестиционного проекта сохранить покупательную ценность вложенных средств и обеспечить достаточный темп их прироста (см. ниже и Приложение 3). Это вопрос стратегии развития предприятия, определяемый руководством компании.
- как удобство и улучшение транспортной логистики. На первый взгляд ответ на этот вопрос тоже положительный, так как многие клиенты компании находятся в г.Москве. Однако, по мнению специалистов, как было показано выше, такое расположение (в промзонах на окраине Москвы) сейчас не считается несомненно более выгодным по сравнению с расположением в ближнем Подмосковье. Необходимо учитывать и привязку к аэропортам в силу специфики самого бизнеса и имеющихся объектов недвижимости, территориально расположенных во Внуково и Домодедово.
Можно, учитывая программу Правительства Москвы по выводу за пределы города производственных и складских хозяйств, рассматривать вопрос о местонахождении складского комплекса на территориях, освобождающихся при перепрофилировании объектов промышленности или перебазировании их на другие земельные участки, расположение которых определено зонированием, как правило, на периферии или за пределами городов. Но простой расчёт показывает, что размер необходимых средств на осуществление такого инвестиционного проекта, по меньшей мере, в 2-3 выше, чем при строительстве объекта в области. Например, сумма затрат по оплате перемещения расположенного на данной территории объекта, оплате городу за предоставление имеющейся инфраструктуры (как правило, обязательные условия участия в тендере на право приобретения земельного участка в г.Москве [32]) превосходит затраты на строительство нового объекта за пределами г.Москвы в зависимости от условий в несколько раз[3].
Вероятно, можно рассматривать вопрос о месте расположения комплекса на периферии г.Москвы, если такой вариант реально имеется и можно получить государственную финансовую поддержку для его осуществления.
Таким образом, в общем случае (если нет других оснований или возможностей), основываясь на данных анализа, предпочтительнее рассматривать будущее расположение складского комплекса вне г.Москвы.
Известно, что стоимость сотки земли в ближайшем Подмосковье в Западном (Юго- и Северо-Западном) направлении сопоставима со стоимостью таковой в г.Москве [9]. Несмотря на то, что эти направления удобны с точки зрения транспортной логистики для размещения на их территориях складского комплекса фирм, являющихся участниками ВЭД, также как следующее по приоритетности Северное, по причине высокой цены земельного участка являются невыгодными[4].
Поэтому для решения вопроса о выборе места расположения земельного участка под строительство складского комплекса ограничимся направлениями по Ярославскому, Рязанскому и Каширскому шоссе. В этих направлениях имеется развитая инфраструктура, включая транспортную, свободные земельные участки со сравнительно невысокой рыночной стоимостью.
Оценку стоимости земельного участка в связи с ограниченным объёмом настоящей работы проведём в упрощённом варианте без подробного описания исходных данных местоположения объектов, выбора и расчёта поправочных, корректирующих и дополнительных коэффициентов и прочее. Отметим только, что в выбранных направлениях (районах) размещения земельных участков возможны факторы, снижающие относительную ценность территории и их учёт необходим особенно для незастроенных участков.
Местоположение объекта оценки. Объект оценки представляет собой незастроенный участок торгового назначения. Неосвоенный участок площадью 25 000 кв.м находится в Ленинском районе Московской области в 28км от МКАД по Каширскому шоссе. Подъезд к участку беспрепятственный, осуществляется по грунтовой дороге, расстояние до асфальтированной трассы составляет приблизительно 200м. Участок граничит с лесным массивом, а также с застроенными земельными участками, предназначенными под жилищное строительство, где имеется скважина, подведено электричество 380В, магистральный газ. Участок: генплана ТУ нет, эскизного проекта нет, коммуникаций нет, каких-либо строений, улучшений нет, водоёмов нет, имеются зелёные насаждения в виде кустарника, хвойных деревьев.
Вид права - собственность. Информации по правоустанавливающим документам нет. В соответствии со Стандартами оценки [34] требуется предоставление соответствующих документов для проведения оценки объекта с целью принятия управленческого решения.
В рамках настоящее работы использовался метод сравнения продаж, - по сложившейся практике земельные участки оцениваются с использованием сравнительного подхода в связи с наличием предложений аналогичных объектов на рынке. Исходные данные по сопоставляемым объектам приведены в таблице 2.1. В рамках данного исследования методы доходного подхода не применялись, поскольку достоверных результатов эти методы оценки не дают. Не применялся и затратный подход ввиду того, что земельные участки в рамках данной работы оцениваются как незастроенные.
В таблице 2.2 представлена процедура внесения поправок и приведены результаты оценки стоимости по приобретению в собственность земельного участка, проведённая с использованием кадастровой оценки.
Для рассматриваемых объектов, выбранных как тестовые в границах соответствующих поселений в районах их месторасположения, значения коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости для первых трёх объектов равны и составляют: Ккд = 0,3, для объекта 4 - Ккд = 2,1, для объекта 5 - Ккд = 1,6.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29
