На основании представленного выше описания упрощённого бизнес-плана по строительству складского комплекса с предварительными сметами, рассчитаем суммарную сметную стоимость строительства комплексного холодильного склада и суммарную сметную стоимость холодильного и климатического оборудования.
В связи с тем, что ценообразование в строительстве представляет собой комплекс сложных и разнообразных вопросов огромной информационной насыщенности и требует отдельного рассмотрения, невозможного в рамках настоящей работы, для упрощения необходимо принять допущения, а именно:
- стоимость проектных работ составляет 10% сметной стоимости;
- стоимость 1кв.м офисных и вспомогательных помещений - $1 200;
- размеры и стоимость комплекса уточняются при разработке проекта.
Суммарная сметная стоимость строительства комплексного холодильного склада, включая материалы, комплектующие и СМР составляет (с проектированием):
- склада с крытой рампой $1 614 813 + $16 000 = $1 630 813;
- офисных помещений 230кв.м х $1 200 = $276 000;
- вспомогательных помещений 312кв.м x $1 200 = $374 400.
При выборе и оценке стоимости земельного участка под строительство складского комплекса отмечалось, что для незастроенных участков возможны факторы, снижающие относительную ценность территории.
К инженерно-геологическим условиям строительства и степени подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям, снижающим относительную ценность территории (учитываются со знаком минус) относятся сложный рельеф, слабые грунты, подтопление, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод и так далее. Как показывают расчёты, устранение таких неблагоприятных для строительства условий приводит к удорожанию строительства в среднем на 20% (фактор – 0,2 в таблице №5 СНиП 2.07.01-89*). С учётом этого суммарная сметная стоимость на строительство в данном инвестиционном проекте равна:
(1 630 813 + 276 000 + 374 000 = 2 280 813) х 1,2 = $2 736 976
Итого строительство: $2 736 976
Суммарная сметная стоимость холодильного и климатического оборудования, включая материалы, комплектующие, монтажные и пуско-наладочные работы составляет сумму по соответствующим итоговым позициям таблицы 3.1 и описания:
80 730€+ 52 030€ + 57 660€ + 21 650€ + 212 070€ + 49 900€ = 474 040€ (монтаж) х (1,3 - 1,27) = $616 252 ~ $600 000
При покупке нового холодильного и климатического оборудования ныне имеющееся реализовываться не будет, так как оно сейчас арендуется вместе с помещениями. Предположим, что для снижения единовременных затрат при оснащении складского комплекса новым оборудованием, будет применён лизинг (см. Приложение 3). Тогда предполагаемые общие расходы на основное оборудование в данном инвестиционном проекте составят:
$600 000 + $191 400 (лизинг) = $791 400
Итого оборудование: $791 400
Общая стоимость реализации проекта, с учётом проведения проектных работ, представляет собой сумму стоимости земельного участка под строительство складского комплекса с затратами на освоение неосвоенного участка, суммарной сметной стоимости строительства комплексного холодильного склада и суммарной сметной стоимости холодильного и климатического оборудования:
(1 052 200) + (2 736 976) + (791 400) = $4 580 576
Далее будем исходить из того, что процесс покупки, освоения земельного участка и строительства складского комплекса займёт более 2 лет. Согласно экспертным оценкам, рекомендациям и данным по кредитованию и расчётам в строительстве, с учётом инфляции, возможных изменений ставки налога при оплате земельного участка, выплачиваемых налогов, увеличения накладных расходов, сметной прибыли, СМР, удорожания материалов и ГСМ можно ожидать удорожания строительно-инвестиционной сметы от первоначально планируемых расходов на покупку земельного участка и введение строительных объектов до 40% [9, 20, 28]. Такое удорожание регламентируется как непредвиденные расходы и не должно превышать половины планируемых средств, иначе проект возвращается и подвергается переработке (письмо Минстроя России от 13.11.96 №ВБ-26/12-367).
Если сроки выполнения работ будут соблюдены и последует только запланированное удорожание, то стоимость данного инвестиционного проекта составит не более:
4 580 576 х 1,4 = $6 412 807
Пусть стоимость (цена) авансированного капитала для компании “АБТ Чартер” составляет 35% со сроком погашения 5-6лет. (такие условия предлагали Внешторгбанк, Импексбанк, Внешэкономбанк). Тогда необходимые ресурсы увеличатся:
6 412 807 х 1,35 = $8 657 290
Предынвестиционные затраты - исследование возможностей проекта, предварительные технико-экономические исследования, разработку бизнес-плана (ТЭО самого проекта) и мониторинг обычно оценивают в 3% ($232 000). Тогда окончательная стоимость данного инвестиционного проекта составляет:
$8 657 290 х 1,03 ~ $8 917 000
Оценка предлагаемого проекта и его экономической эффективности.
Компания ОАО ”АБТ Чартер” рассматривает вопрос о возможности реализации инвестиционного проекта по строительству складского комплекса, основные характеристики которого рассмотрены выше и представлены в описании и в табл.3.2. Требуется обосновать целесообразность осуществления проекта на ближайшие 6 лет, в частности:
1. рассчитать и проанализировать критериальные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта;
2. построить финансовый профиль проекта;
3. дать заключение о целесообразности реализации данного проекта при наличии альтернативных вариантов в случае изменения динамики доходов проектов при цене капитала в 20% и 80%.
В связи с тем предполагаемый инвестиционный проект можно отнести к среднесрочному и среднему по масштабу коммерческому проекту, ограничимся требованиями, обычно предъявляемыми к таким проектам [34].
Пусть цена авансированного капитала для компании ОАО ”АБТ Чартер” составляет 35%. Пусть по требованиям компании к реализации может быть принят инвестиционный проект со сроком окупаемости не выше 4 лет.
Рассчитаем аналитические коэффициенты эффективности проекта:
а) чистый дисконтированный доход равен:
ДД = - 232 + 4 229/1,35 + 6 655/(1 + 0,35)2 + 8 611/(1 + 0,35)3 + 10 413/(1 + +0,35)4 + 11 865/(1 + 0,35)5 = 15 834 $.
ЧДД = 15 834 – 8917 = 6 917 $.;
Основные характеристики инвестиционного проекта по строительству складского комплекса.
Табл. 3.2
|
№ |
Наименование показателей |
Значение показателей по годам, $. |
|||||
|
Первоначальное состояние |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
||
|
1 |
Операционная деятельность |
- 232 |
4 229 |
6 655 |
8 611 |
10 413 |
11 865 |
|
2 |
Инвестиционная деятельность |
- 8 917 |
- |
- |
- |
- |
- |
|
3 |
Финансовая деятельность |
8 917 |
- 2 300 |
-1625 |
-1 750 |
-1 800 |
-1 800 |
|
4 |
Излишек средств |
|
1 929 |
5 030 |
6 861 |
8 613 |
10 065 |
|
5 |
Суммарная потребность в средствах |
232 |
- |
- |
- |
- |
- |
|
6 |
Сальдо на конец года |
- 232 |
1 697 |
6 727 |
13 588 |
22 201 |
32 266 |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29
