Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.

Таблица 20.

Показатели

Оцениваемый объект

Объекты - аналоги

№1

№2

№3

ставка арендной платы (руб./ мес.)


13000

10500

10000

Скорректированная цена


12 721 

12 220 

12 588 

валовая корректировка


8

16

24

чистая корректировка


-2

16

24

веса


0,42

0,34

0,25

аренда в месяц

12 519 

5 292 

4 109 

3 118 

стоимость аренды

150 231 




Из таблицы следует, что годовая стоимость аренды оцениваемого объекта составляет 150 231 руб.

 Находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:

150 231 х 17,36 = 2 608 618 рублей

Стоимость объекта оценки (двухкомнатная квартира) в рамках доходного подхода определяется в размере 2 608 618 рублей.

Применение подхода по доходу с использованием МВР для трехкомнатной квартиры.

Объекты-аналоги для трехкомнатной квартиры представлены в таблице 21.

Таблица 21.

Параметры сравнения

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Адрес

ул. Латышская

ул. Мира

ул. Шибанкова

Ставка арендной платы,    

(тыс. руб./мес.)

16500

14000

18000

Площадь общая, кв.м.

63

53

72

Источник

ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»

ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»

ООО «Недвижимость Ипотека Оценка»

 Расчет валового рентного мультипликатора представлен в таблице 22.

Таблица 22.


Приведенная цена продаж

Арендная плата

Валовый рентный мультипликатор

Объект № 1

3 083 425 

198 000 

15,57

Объект № 2

2 761 000 

168 000 

16,43

Объект № 3

3 157 427 

216 000 

14,62

Среднее значение мультипликатора

15,54

Определение рыночной арендной платы представлено в таблице 23 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 24.

Таблица 24.

Показатели

Оцениваемый объект

Объекты - аналоги

№1

№2

№3

ставка арендной платы (руб./ мес.)


16500

14000

18000

Скорректированная цена


16 665 

15 623 

11 798 

валовая корректировка


1

15

44

чистая корректировка


1

11

-32

веса


0,49

0,38

0,13

аренда в месяц

15 633 

8 193 

5 892 

1 548 

стоимость аренды

187 602 




Находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры) на основе доходного подхода:

187 602 х 15,54 = 2 915 651 рубль

Стоимость объекта оценки (трехкомнатная квартира) в рамках доходного подхода определяется в размере 2 915 651 рубль.

Для принятия управленческого решения о рыночной стоимости объекта осуществляется сравнительная характеристика результатов.

Ниже приведены результаты анализа стоимости объекта.

Целью сведения результатов всех используемых подходов яв­ляется определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости опреде­ляется по следующим критериям:

1.   Возможность отразить действительные намерения потенци­ального покупателя или продавца.

2.   Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3.   Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания.

4.   Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Поскольку для определения рыночной стоимости объекта не­движимости можно использовать несколько подходов оценки, были использованы наиболее целесообразные для данного кон­кретного случая с учетом максимального приближения к реаль­ным условиям.

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости пред­полагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.

Проанализировав поставленную цель оценки, характер ис­пользования объекта оценки, степень полноты и достоверности исходной информации, величину погрешности полученных результатов по каждому из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей степени достоверности соответствует результат, полученный в рамках сравнительного подхода, ему присваива­ется показатель удельного веса 0,6. Доход­ному подходу, так как в нем использованы прогнозные величины, присвоен показатель удельного веса 0,4. Обобщение результатов приведено в таблицах 25, 26, 27.

Итоговая стоимость однокомнатной квартиры представлена в таблице 25.

Таблица 25.


Подходы

Показатель стоимости, руб.


Удельный вес

Взвешенная стоимость, руб.

Сравнительный подход

1 749 755

0,6

1 049 853

Доходный подход

1 938 732

0,4

775 493

Затратный подход

Не применялся

0

0

ИТОГО

1 825 346

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16



Реклама
В соцсетях
рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать