Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.

Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.

В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

·     для государственных нужд

·     для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

Факто­ры, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недви­жимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматри­вается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный мо­мент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объек­та недвижимости.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.

Большинство оценщиков делают оценку текущей стои­мости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на оп­ределенную дату в прошлом.

Перспективная оценка недвижимости - это обычно оцен­ка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проек­тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.

Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены  в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве,  ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.

Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.

Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

 Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок , совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).

 Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

 Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.

 Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

 Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

 Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

 Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

 База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

 Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

 Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

 Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

 Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

 Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

 Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

 Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

·    квартиры и комнаты

·    помещения и здания под офисы и магазины

·    пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

·    свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе)

·    складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 5 приводим пример признаков классификации:

Рисунок 5. Признаки классификации.


Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, яв­ляются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность пе­редачи прав на имущество, затраты на создание имущества. Рассмотрим каждый их этих параметров.

Полезность - способность объекта имущества удовлетворять потреб­ности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода вре­мени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима некоторая ограниченность предложения (дефицитность).

Спрос - количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.

Предложение - количество товаров, которое продавцы хотят и способ­ны представить для продажи на рынке.

Дефицитность - недостаток каких-либо товаров, ограниченность предложения. Спрос может создать стоимость только тогда, когда ограни­чено предложение.

Возможность передачи прав на имущество и их разделение между различными субъектами также влияют на стоимость имущества.

Что касается затрат на создание имущества, следует сказать, что сто­имость не равнозначна затратам, поскольку она учитывает значительно iбольшее количество ценообразующих факторов, а не только затраты.

Рынки имущества функционируют под влиянием факторов различных групп, которые необходимо учитывать при оценке имущества. Следует выделить шесть основных групп таких факторов: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические (техногенные).

Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на про­цессы функционирования рынков имущества внутренней и внешней полити­кой. Влияние политического компонента на рынок трудно формализовать, но учитывать его необходимо. К таким факторам можно отнести следующие:

1) социально-экономическую направленность деятельности федераль­ного правительства и региональных властей;

2) проведение предвыборных кампаний и референдумов;

3) возможность военных действий (в зоне межнациональных и религи­озных конфликтов);

4)действия правительства и местных органов власти в области эконо­мики, разработку нормативно-законодательных актов, касающихся сег­ментов рынков имущества (рынок жилья, рынок коммерческих помеще­ний, рынок интеллектуальной собственности, рынок машин, оборудова­ния и приборов, рынок ценных бумаг, фондовый рынок, рынок земли, ры­нок транспортных средств и др.);

5)политику местных (муниципальных) органов власти по функцио­нальному зонированию территорий;

6)государственную политику в области производства - скорость и на­правленность процессов приватизации, национализации и денационали­зации, развитие налоговой системы, способы демонополизации, политику в области распределения доходов, в том числе систему социального обес­печения, политику в области экологии.

Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денеж­ную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы ин­фляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупа­тельную способность населения.

Социально-культурные факторы представлены различными аспекта­ми социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессиональным, социально-потребитель­ским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.

Демографические факторы - численность населения, прирост населе­ния, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.

К природно-географическим факторам следует отнести климат, рель­еф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.

Научно-технические (техногенные) факторы, влияющие на техноло­гию и организацию производства, во многом определяют параметры себе­стоимости и рыночной цены товаров в частности, и объектов имущества вообще при формировании первичного рынка имущества.

Термин «стоимость» применительно к имуществу имеет много различ­ных значений. Наиболее часто в оценочной деятельности употребляются следующие понятия, касающиеся стоимости имущества: рыночная стои­мость; стоимость в пользовании (потребительская стоимость); инвестици­онная стоимость; страховая стоимость; ликви­дационная стоимость; залоговая стоимость имущества; стоимость для целей налогообложения.

Рассмотрим стоимость каждого вида в отдельности:

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект имущества может быть продан (куплен) на основании сделки в ус­ловиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, и на цене сделки не отра­жаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть при соблюде­нии следующих условий:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16



Реклама
В соцсетях
рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать