По данным таблицы следует, что общая площадь и техническое состояние двухкомнатных квартир, влияют на их стоимость.
Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам представлены в таблице 6 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 7.
Таблица 7.
|
Показатели |
Объекты - аналоги |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Цена продажи (тыс.руб.) |
2 146,063 |
2 220,066 |
2 244,733 |
|
Скорректированная цена |
2 035,587 |
1 996,787 |
2 168,715 |
|
кол-во корректировок |
3 |
4 |
6 |
|
валовая корректировка |
15,3 |
12,3 |
37,0 |
|
чистая корректировка |
-4,7 |
-10,3 |
3,0 |
|
веса |
0,38 |
0,40 |
0,21 |
По данным таблицы видно что, весовые характеристики получились соответственно 0,38; 0,40; 0,21.
Скорректированные цены и веса представлены в таблице 8, расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).
Таблица 8.
|
|
цена продажи (тыс. руб.) |
общая площадь (кв.м.) |
цена за кв.м. (тыс. руб.) |
чистая корректировка (%) |
итого за кв.м. (тыс. руб.) |
вес |
стоимость кв.м. оцениваемого объекта (тыс. руб.) |
|
объект №1 |
2 146,063 |
44 |
48,774 |
-4,7 |
46,505 |
0,38 |
46,887
|
|
объект №2 |
2 220,066 |
48 |
46,251 |
-10,3 |
41,465 |
0,40 |
|
|
объект №3 |
2 244,733 |
40 |
56,118 |
3,0 |
57,826 |
0,21 |
Из таблицы следует, что стоимость 1 кв. м. двухкомнатной квартиры составляет 46,887 тыс. руб.
Стоимость оцениваемого объекта (двухкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 156 824 руб.
Также методом сравнительного анализа оценивается трехкомнатная квартира.
Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Латышская. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном кирпичном доме на 4 этаже. Находится в жилом районе, в 10-15 минутах ходьбы находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.
Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 9.
Таблица 9.
|
Параметры сравнения |
г. Наро-Фоминск ул. Ленина |
г. Наро-Фоминск ул. Рижская |
г. Наро-Фоминск ул. Латышская |
|
Цена продажи (руб.) |
2 762 748 |
2 960 086 |
3 058 757 |
|
Общая площадь |
55.2 |
56.5 |
60 |
|
Этажность дома/ этаж квартиры |
5/3 |
5/2 |
5/2 |
|
Техническое состояние |
удовлетворительное |
отличное |
нормальное |
|
Источник |
ООО “Недвижимость Ипотека Оценка” |
ООО “Недвижимость Ипотека Оценка” |
ООО “Недвижимость Ипотека Оценка” |
Из таблицы видно, что цена зависит от общей площади жилья.
Определяем элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам в таблице 10 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 11.
Таблица 11.
|
Показатели |
Объекты - аналоги |
||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|
|
Цена продажи (тыс.руб.) |
2 762,748 |
2 960,086 |
3 058,757 |
|
Скорректированная цена |
3 061,130 |
2 764,302 |
2 751,948 |
|
кол-во корректировок |
6 |
2 |
3 |
|
валовая корректировка |
38,0 |
10,4 |
21,2 |
|
чистая корректировка |
26,0 |
-6,4 |
-9,2 |
|
веса |
0,23 |
0,42 |
0,35 |
По данным таблицы следует, что веса объектов аналогов:
№1 ,= 0,23., №2 ,= 0,42., №3 ,= 0,35.
Скорректированные цены и веса представлены в таблице 12. Расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).
Таблица 12.
|
|
цена продажи (тыс. руб.) |
общая площадь (кв.м.) |
цена за кв.м. (тыс. руб.) |
чистая корректировка (%) |
итого за кв.м. (тыс. руб.) |
вес |
стоимость кв.м. оцениваемого объекта (тыс. руб.) |
|
объект №1 |
2 762,748 |
55,2 |
50,050 |
26,0 |
63,088 |
0,23 |
51,270 |
|
объект №2 |
2 960,088 |
56,5 |
52,391 |
-6,4 |
49,014 |
0,42 |
|
|
объект №3 |
3 058,757 |
60 |
50,979 |
-9,2 |
46,308 |
0,35 |
По данным таблицы следует, что 1 кв. м. трехкомнатной квартиры равен 51,270 тыс. Руб.
Стоимость оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 671 186 руб.
2.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости.
Рассчитываем рыночную арендную плату для однокомнатной квартиры.
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
