Закон определяет статус оценщика. Статус оценщика представляет собой совокупность прав и обязанностей оценщика (статьи 14 и 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»), а также ответственности, которую он несет за совершаемые им профессиональные действия. К основным правам оценщика относятся следующие:
1) самостоятельный выбор метода проведения оценки в соответствии с разработанными и утвержденными Правительством РФ стандартами оценки;
2) право на свободное и беспрепятственное получение всей информации, необходимой для успешного проведения оценки;
3) привлечение на договорной основе к проведению оценки других оценщиков или специалистов;
4) отказ от проведения оценки, если заказчик: а) нарушил условия договора; б) не представил необходимой информации об объекте оценки; в) не обеспечил условия работы, предусмотренные договором.
Обязанности оценщика, предусмотренные Федеральным законом (статья 15), могут быть условно объединены в следующие две группы: обязанности перед государством и обязанности перед заказчиком.
1. Обязанности перед государством:
а) соблюдать требования нормативных правовых актов при осуществлении оценочной деятельности;
б) предоставлять копии хранящихся отчетов
или информацию из них
правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным
органам или органам местного самоуправления по их законному требованию;
в) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.
2. Обязанности перед заказчиком:
а) сообщать о невозможности
своего участия в проведении оценки
вследствие возникновения
обстоятельств, препятствующих проведению
объективной оценки;
б) обеспечивать сохранность
документов, получаемых от заказчика и
третьих лиц в ходе проведения оценки;
в) по первому требованию предоставлять информацию о законодательстве об оценочной деятельности, а также предъявлять документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
г) не разглашать
конфиденциальную информацию, полученную в ходе
проведения оценки;
д) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.
Статус оценщика устанавливается и с помощью правовых принципов, важнейшим из которых является принцип независимости оценщика (статья 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). Этот принцип означает, в частности, что оценщик не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки (в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора), или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Важной гарантией независимости оценщика является запрещение устанавливать зависимость между размером вознаграждения оценщику за проведение оценки объекта имущества и итоговой величиной стоимости объекта оценки.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки. В группу принципов оценки имущества, основанных на представлениях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.
Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимостью только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определенных функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным - удовлетворять потребности пользователя в определенном месте и в течение определенного времени.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: рациональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект имущества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замещения лежит в основе трех основных подходов к оценке стоимости: рыночного (прямого сравнительного), затратного и доходного.
Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесет в будущем. Применительно к трактовке данного принципа термин «ожидание» имеет следующий смысл. Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом. Так как доходы или другие выгоды, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то текущая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимости имущества.
Глава 2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.
2.1. Выбор подходов и методов оценки.
Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.
Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:
1. Затратный метод.
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
3. Доходный метод.
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.
Основные этапы процедуры при данном методе:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
2. расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов получение полной восстановительной стоимости объекта.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.
4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.
5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.
Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.
Доходный метод основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.
Метод мультипликатора валовой ренты.
Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно применять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно либо информация о них полностью отсутствует.
Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).
Основные этапы применения метода:
1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа
продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи
сдавались в аренду.
МВР = Ц/Агод, (1), где
МВР - мультипликатор валовой ренты; Ц - цена продажи сопоставимого объекта; А - годовой рентный доход.
2. На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное значение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальнейших расчетах.
3. Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориентироваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необходимые корректировки.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
