6,8
4,4
Оборачиваемость собственного капитала, раз
14,01
11,16
13,64
Оборачиваемость кредиторской задолженности, раз
18,6
50,96
7,8
Оборачиваемость дебиторской задолженности, раз
78,56
46,75
114,74
Оборачиваемость запасов, раз
44,33
46,96
6,83
Финансовая устойчивость
Коэффициент финансовой зависимости
0,467
0,702
1,6
Коэффициент автономии собственных средств
0,681
0,587
0,38
Обеспеченность запасов собственными оборотными средствами
2,03
2,28
1,16
Индекс постоянного актива
1,07
1,14
0,84
Коэффициент концентрации собственного капитала
0,68
0,58
0,38
Коэффициент концентрации заемного капитала
0,31
0,41
0,61
Коэффициент маневренности собственного капитала
0,39
0,55
1,75
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств
0,46
0,7
1,6
Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств
0
0
0
Коэффициент долгового покрытия активов
0
0
0
Платежеспособность
Коэффициент текущей ликвидности
0,838
0,795
1,097
Коэффициент обеспеченности собственными средствами
-0,193
-0,256
0,089
2.4 Оценка рыночной стоимости ОАО « МЭМЗ» в рамках затратного подхода на основе метода чистых активов
Ø Расчёт рыночной стоимости объектов имущественного комплекса на основе трёх основных подходов к оценке имущества
Группа 1. Недвижимое имущество
Группа 2. Автотранспортные средства
Группа 3. Технологическое оборудование
Группа 4. Универсальное оборудование
Группа 5. Вспомогательное оборудование
Группа 6. Офисная и вычислительная техника
Группа 1. Оценка рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе метода дисконтирования денежных потоков
Возможным источником извлечения дохода от владения объектом недвижимости является сдача помещений в аренду. Чистый текущий доход от перепродажи, с учетом фактора времени и затрат на содержание составит стоимость объекта недвижимости в текущий момент.
Техника дисконтирования применяется для приведения будущих потоков доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока, как стоимости объекта, приносящего доход.
Выбор ставки дисконтирования
Метод цены капитальных вложений (CAРM)
Наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения ГКО-ОФЗ РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет 3-5 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки определена ставка доходности по вложениям в облигации ГКО-ОФЗ РФ со сроком погашения безрисковой ставки (Выпуск ОФЗ-ПД SU25058RMFS7, по 30.04.2008[2]). Условно безрисковая ставка принята 9,5 % .
Таблица 4
Определение ставки дисконтирования
|
Безрисковая ставка |
9,5 % |
|
Коэфф. "БЕТА" |
1,25 |
|
Среднерыночная доходность[3] |
18,40% |
|
Ставка дисконтирования, % |
20,6% |
Коэффициент «БЕТА» определён «экспертным» методом путем анализа факторов риска (Приложение 3).
Расчёт денежного потока ОАО « МЭМЗ» и расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода представлен в Приложении 4.
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного подхода на дату оценки
составляет 20 079 082 рублей.
Оценка недвижимости в рамках затратного подхода
В таблице 2 уже были приведены данные по оцениваемому объекту недвижимости (информация приведена в паспорте БТИ инв. №11101).
Внешний вид и состояние несущих конструкций здания: Обнаружены незначительные трещины в цокольной части здания (ширина раскрытия трещин до 1,5 мм), мелкие трещины и выбоины в стенах (до 1 мм), следов осадки и искривления плоскостей не обнаружено. Состояние внутренней отделки - соответствует нормам.
Состояние оцениваемого здания: Общее техническое состояние в результате натурального обследования оценивается как удовлетворительное.
Анализ технического состояния здания: В Приложении 5 обобщены данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки с определением физического износа, учитывающего удельный вес их стоимости или материалоемкости здания в целом.[4]
Сводные данные для расчёта стоимости здания в рамках затратного подхода приведены в Приложении 5.
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода на дату оценки
составляет 14 097 177,95 рублей.
Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода
На этапе сбора информации о последних предложениях и сделках купли – продажи нежилых помещений было выявлено два предложения, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости. Характеристика объектов сравнения представлена в Приложении 6.
Корректировки вводились экспертным методом и представлены в Приложении 7.
Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки
составляет 18 751 751 рублей.
Согласование результатов рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода
Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет.
Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода
Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода
Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20
