29907
в)водопровод, канализация
68825
г)уборка территории
97236
3. Оплата труда работников, в т.ч.
134070
140023,5
146274,7
152838,4
а)непосредственно зарплата
94500
99225
104186,3
109395,6
б)отчисления с зарплаты
24570
25798,5
27088,43
28442,85
в)представительские расходы и т.д.
15000
15000
15000
15000
4.Охрана
120000
125000
130000
140000
5. Резервный фонд на восстановление
704400
718488
732857,8
747514,9
6.Управление
392923,1
452647,4
548269,2
584089,5
7.Реклама услуг
14000
12000
10000
8000
8.Обязательное страхование недвижимости
30000
30000
30000
30000
9.Оплата услуг сторонних организаций:
222795
227044,9
231388,6
235828,3
а)юридические и аудиторские услуги
29400
30282
31190,46
32126,17
б)банковские услуги
168395
171762,9
175198,2
178702,1
в)прочие услуги
25000
25000
25000
25000
10.Прочие расходы
280659,4
323319,6
391620,9
417206,8
ЧОД
3074695
3789238
4954030
5360962
Капиталовложения (20% ЧОД)
614939
757847,6
990806
1072192
Обслуживание кредита
0
0
0
0
Денежный поток (ДП) до уплаты налогов
2459756
3031390
3963224
4288770
Следующий важный этап – расчет стоимости реверсии.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать:
назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
принятием допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капитализируем по ставке 21%. Стоимость реверсии равна: 4288770 : 0,21 = 20422714$
Определение ставки дисконтирования.
Порядок определения ставки дисконтирования соответствует рассмотренному в подразделе 4.1.
Казахстанские оценщики ставку дисконтирования чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула 4.9). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконтирования по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Предположим, что, безрисковая ставка составляет 6%, премии за риск вложения в недвижимость и недостаточную ликвидность недвижимости – по 4%, а премия за инвестиционный менеджмент – 2%. Тогда, в соответствии с указанной формулой, ставка дисконтирования составит 16%.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП по формуле:
где: PV – текущая стоимость,
Ci – денежный поток периода t,
it – ставка дисконтирования денежного потока периода t,
TV – стоимость реверсии или остаточная стоимость
Остаточная стоимость или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:
текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков плюс текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). В нашем примере она составит около 20 000 000.
Контрольные тесты
Какая функция показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита?
1)взнос за амортизацию денежной единицы
2)накопленная сумма единицы;
3)накопление единицы за период;
4)фактор фонда возмещения;
5)текущая стоимость обычного аннуитета;
Какой из стандартов стоимости предполагает наличие у оценщика собственных знаний по поводу оцениваемого объекта?
1) внутренней (фундаментальной)стоимости
2) обоснованной рыночной стоимости;
3) обоснованной стоимости;
4) инвестиционной стоимости;
5) нет правильного ответа
Как называется денежный поток, в котором все суммы равновеликие?
1) аннуитет;
2) актив;
3) пассив;
4) рента;
5) дисконтирование
Что такое аннуитет?
1) денежный поток, в котором все суммы равновеликие;
2) вероятность получения в будущем дохода;
3) денежный поток, в котором все суммы различаются по величине;
4) денежный поток, в котором все суммы возникают через равновеликие отрезки времени;
5) процентное соотношение между денежным потоком и чистым доходом.
Что такое ликвидность?
1) возможность быстрого превращения активов предприятия в денежные средства;
2) обеспеченность запасов и затрат собственными источниками;
3) количество оборотов дебиторской задолженности за год;
4) эффективность хозяйственной деятельности предприятия;
5) соотношение между собственными и заемными средствами.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59