Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но, во многом, — внешними. Стоимость предприятия, стоимость его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Отсюда следует, что при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.
Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Вследствие этого стоимость предприятия изменяется.
Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Из этого принципа следует, что для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия.
При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия, которое юридически, технически осуществимо и которое обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.
В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если же целью оценки является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.
Обобщим выше изложенное:
Основные общеэкономические принципы связанные с:
1. представлением владельца об имуществе;
2. рыночной средой;
3. эксплуатацией имущества.
Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе
Данная группа включает принцип полезности, замещения, ожидания.
Принцип полезности. Объект собственности не может иметь стоимости, если он не вызывает желания владеть им, поэтому имущественный комплекс обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, то есть способен удовлетворить его потребности в течение определенного времени.
Принцип замещения. Все объекты собственности; несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход. Никто не заплатит за объект собственности больше суммы затрат на его восстановление.
Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидают от объекта собственности получения потока доходов в будущем.
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип соответствия между, спросом и предложением. Изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины предложения.
Основные закономерности:
если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются;
если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увеличиваются;
если предложение. постоянно, а спрос растет, то цены растут
если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены уменьшаются
Цена стабильна тогда, когда между спpосом. И предложением на рынке устанавливается соответствие.
Принцип конкуренции. .Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, которые заключают сделки о купле-продаже имущества или арендный договор. Каждый объект собственности конкурирует с другими объектами имеющими аналогичное функциональное назначение. Прибыль порождает конкуренцию, а избыточная прибыль имеет тенденцию стимулировать разрушительную конкуренцию. Прибыль определяется как часть чистого дохода, произведенного объектом собственности сверх издержек на рабочую силу, капитал, управление и землю (то есть факторы производства). Отсутствие конкуренции создает монополистическую ситуацию.
Принцип изменения стоимости. Объекты собственности постоянно претерпевают изменения. Они изнашиваются, изменяется техника, технология, сырьевая база. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки.
Принципы, связанные с эксплуатацией имущества
Принцип факторов производства, Имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей.
Принцип остаточной продуктивности. В основе стоимости земли лежит его остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличия следующих факторов: менеджмента, труда, капитала и земли. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов.
Принцип вклада. Вклад - сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате внесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор.
Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость объекта собственности достигается или сохраняется тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Стоимость объекта собственности зависит от сбалансированности четырех элементов: ренты, труда (заработной платы), капитала (инвестиций, вклада), координации управления (менеджмента).
Определение принципа: любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость имущества.
Принцип наиболее эффективного использования - синтез всех трех групп принципов, которые были рассмотрены. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности имущественного комплекса, который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант используется для оценки стоимости.
2. 3 Факторы, влияющие на стоимость имущества предприятия
Факторы
Характеристики
Физические, окружающая среда, местоположение
· Местоположение: климат, ресурсы, топография, грунты, почва; по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям; состояние дорог и т. д.
· Собственно участка: размеры, форма, площадь, топография, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитут, общий вид, привлекательность, и т.д.
· Зданий и сооружений: количество; тип, год, качество постройки; стиль, планировка, конструкции и т.д.
Экономические
· Общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, местном уровне; финансовое состояние предприятий
· Спроса: уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка%, ставка арендной платы, издержки при формировании продаж
· Предложения: площадь имеющейся на продажу земли; количество объектов, выставленных на продажу; затраты на СМР; затраты на обеспечение финансирования; налоги
Социальные
· Базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий
· Базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности
· Тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение
· Тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности
· Стиль жизни, уровень жизни
Административные
(политические),юридические
· Налоговая, финансовая политика
· Предоставление разного рода льгот
· Контроль землепользования, ставок арендной платы
· Зонирование: запретительное, ограниченное или либеральное
· Строительные нормы и правила: ограничительные или либеральное
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59
