В ряде случаев денежные корректировки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если корректировки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются для корректировки цен аналогов первыми.
Пусть необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 кв.м. и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в Таблице 9.3.
Таблица 9.3. Стоимость объекта с учетом поправок
№
Элементы сравнения
Величина
обоснованно-
вводимых поправок
Стоимостное выражение
поправок,
скорректированная цена, $
1.
Цена продажи аналога
500000
2.
Поправка на передаваемое право собственности
+4%
+20000
3.
Скорректированная цена
520000
4.
Поправка на условия
финансирования
-2%
-10400
5.
Скорректированная цена
509600
6.
Поправка на условия
продажи
+3%
+15288
7.
Скорректированная цена
524888
8.
Поправка на изменение
экономических условий
+5%
+26244
9.
Скорректированная цена
551132
10.
Поправка на
местоположение
+4%
+22045
11.
Скорректированная цена
573177
12.
Поправка на износ
-6%
-34391
13.
Скорректированная цена
538787
14.
Поправка на наличие дополнительных улучшений
(денежная к цене в целом)
-35000
15.
Скорректированная цена
503787
16.
Поправка на масштаб
(денежная к един. сравнения)
-160
ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ
343787
9.3. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
В этом случае в качестве единиц сравнения применяются следующие единицы сравнения:
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения ВРМ необходимо:
а) оценить рыночный валовой (действительный) доход генерируемый объектом;
б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Цоб = ПВДо ´ ВРМа == ПВДо ´ ()/m (9.1.)
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Цiа - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВДiа - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
m – количество отобранных аналогов.
Например. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000.В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (см. табл. 9.4.)
Таблица 9.4 Расчет валового рентного мультипликатора.
Аналог
Цена продажи, $
ПВД
ВРМ
А
800000 /
160000 =
5
В
950000 /
175000 =
5.43
С
650000 /
135000 =
4.8
ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5.43 + 4.8) / 3 = 5
Цоб =$150000 * 5 = $750000
ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
* может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
* в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
* не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Общий коэффициент капитализации
Основные этапы расчета стоимости объекта:
Подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
Общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:
Ккап = ()/m (9.2.)
где Ккап - общий коэффициент капитализации;
ЧОДiа - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;
Цiа - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
m – количество отобранных аналогов.
Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:
Цоб = ЧОДо / Ккап= ЧОДо / ()/m (9.3.)
где ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.
Например. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере $50000.
Таблица 9.5. Информация о сделках купли-продажи
Аналог
Чистый операционный доход, $
Продажная цена, $
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59
